Покупка недвижимости на Кипре иностранцем: пошаговое руководство (2026)

Кипр — одна из самых простых стран ЕС для иностранцев, желающих купить жильё. Процедура ведётся на английском языке, цены ниже, чем во многих странах Южной Европы, а в 2026 году одной статьёй расходов стало меньше: гербовый сбор отменили. Подвох в том, что в системе есть свои ловушки, главным образом связанные с правоустанавливающими документами и старыми ипотеками. В этом руководстве шаг за шагом разбирается вся процедура, а налоги и сборы указаны по состоянию на октябрь 2026 года.

Покупатель из ЕС или из третьей страны: в чём разница?

Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают недвижимость на тех же условиях, что и граждане Кипра, без разрешения и без ограничения количества объектов.

Граждане стран, не входящих в ЕС, в том числе граждане Великобритании после Брексита, нуждаются в разрешении Совета министров (Council of Ministers) в соответствии с Законом о приобретении недвижимого имущества иностранцами (Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109). Имеет значение гражданство, а не место проживания, поэтому иностранец из страны, не входящей в ЕС, который живёт на Кипре, тоже нуждается в таком разрешении. Ключевые моменты:

• Заявление подаётся после подписания договора через администрацию района (District Officer), в котором находится объект, по форме COMM 145.
• В заявление входят правоустанавливающий документ или планы, договор купли-продажи, разрешение на строительство, ваш паспорт и подтверждение ваших финансовых возможностей.
• Как правило, разрешение выдаётся на один дом (дом или квартиру) или на участок площадью до примерно 4 000 м² для частного проживания. Супружеские пары обычно рассматриваются как один покупатель. Для покупки большего количества требуется отдельное обоснованное заявление.
• Одобрение обычно занимает около трёх месяцев. Пока вы ждёте, вы можете платить, въехать в жильё и защитить свой договор, но право собственности не может быть зарегистрировано на ваше имя до выдачи разрешения.

Что меняется для покупателей из-за пределов ЕС?

Правила для покупателей не из ЕС могут ужесточиться. 3 сентября 2026 года министр внутренних дел Константинос Иоаннou сообщил членам парламента, что правительство готово включить ряд предложений в обновлённый закон, чтобы более эффективно регулировать покупку земли иностранцами и добавить действенный механизм проверки. Что объявлено на данный момент:

• Рабочий проект, а не закон. Правительство работает над проектом законопроекта, а партии Disy, Akel и Diko подготовили четыре отдельных законопроекта. По состоянию на октябрь 2026 года ни один из них не был принят.
• Зоны, которые могут быть закрыты для покупателей не из ЕС: определённые зоны, например сельскохозяйственные земли, а также земля рядом с линией прекращения огня или критической инфраструктурой. Депутаты также упоминали землю возле гаваней и аэропортов.
• Ограничения по размеру: ограничения, связанные с размером участка и площадью жилья. Министр сказал, что детали всё ещё прорабатываются.
• Покупки компаний: на сентябрьском заседании обсуждались покупки физическими лицами; комитет по вопросам внутренних дел Палаты представителей должен рассмотреть покупки компаний в октябре 2026 года.

До принятия и опубликования нового закона действуют текущие правила Cap. 109, указанные выше. Уточните у своего юриста, какие нормы будут применяться в день подписания договора.

Шаг 1: сначала наймите собственного юриста

Прежде чем вносить какие-либо платежи, найдите кипрского юриста, который работает только в ваших интересах, а не в интересах застройщика или агента. Ваш юрист проводит проверку (поиск) по объекту, изучает договор, регистрирует его в Земельном регистре, занимается оформлением разрешения для покупателей не из ЕС и проводит переход права собственности. Стоимость услуг зависит от юридической фирмы и цены объекта, поэтому попросите письменное фиксированное предложение. В нашем руководстве как найти англоговорящего юриста на Кипре объясняется, как проверить, что юрист имеет лицензию.

Вам также понадобится кипрский идентификационный налоговый номер, который может оформить ваш юрист. См. как получить кипрский налоговый номер (TIN).

Шаг 2: проверьте правоустанавливающий документ и объект

Это самый важный шаг для вашей защиты. Ваш юрист должен подтвердить в Земельном регистре:

• Кто является собственником объекта и имеет ли продавец право его продавать.
• Существует ли отдельный титульный документ (титул). Многие квартиры и новостройки до сих пор продаются без него, иногda годами.
• Ипотеки, обременения и служебные отметки на участке или на земле застройщика. Банковский кредит застройщика, обеспеченный всем участком, — классическая причина проблемы «застрявшего покупателя».
• Разрешения на планировку и строительство, а также то, выдано ли свидетельство о завершении строительства (certificate of final approval).
• Неуплаченные налоги и сборы, задолженность продавца, которая должна быть погашена до перехода права собственности.

Подробно об этих проверках мы рассказываем в статье Правоустанавливающие документы на недвижимость на Кипре: проверки перед покупкой. Также при покупке вторичного жилья и старых домов имеет смысл заказать обследование у собственного дипломированного land surveyor.

Шаг 3: Резервирование и договор купли-продажи

Когда вы согласовали цену, агент или застройщик обычно попросит задаток за резервирование, чтобы снять объект с продажи. Платите его только через своего юриста или на клиентский счёт и убедитесь, что он подлежит возврату, если проверки выявят проблему.

Договор купли-продажи определяет цену, график платежей, дату передачи для новостроек, штрафы за просрочку и то, что произойдёт, если одна из сторон откажется от сделки. При покупке на этапе строительства (off-plan) привязывайте платежи к завершённым этапам строительства и по возможности требуйте банковскую гарантию. Ваш юрист также должен провести проверки на соответствие требованиям по борьбе с отмыванием денег (anti-money-laundering), поэтому заранее подготовьте подтверждение источника средств.

Шаг 4: Регистрация договора в Земельном реестре (Land Registry)

По Закону о специальном исполнении договоров купли-продажи недвижимости (Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law) подача подписанного договора в районное земельное управление дает два эффекта. Во-первых, продавец лишается возможности продать или заложить объект другому лицу. Во-вторых, вы можете обратиться в суд, чтобы добиться передачи собственности, если продавец не выполнит свои обязательства. Закон традиционно даёт вам шесть месяцев с момента подписания на подачу договора, а позднюю подачу допускают только в ограниченных случаях, поэтому ваш адвокат должен сделать это незамедлительно.

Гербовый сбор больше не взимается. До конца 2025 года договоры необходимо было сначала зарегистрировать в Налоговом департаменте (Tax Department) с уплатой гербового сбора в размере до 0,2% от цены (не более 20 000 евро). Закон о гербовом сборе (Stamp Duty Law) был отменён с 1 января 2026 года, поэтому договоры, подписанные начиная с этой даты, направляются непосредственно в Земельный регистр.

Шаг 5: НДС на новостройки

Первая продажа нового здания облагается НДС 19%, который обычно включён в цену застройщика. Льготная ставка 5% применяется, если вы покупаете жильё для постоянного проживания в качестве основного места жительства на срок не менее десяти лет при соблюдении следующих условий:

• Ставка 5% распространяется на первые 130 м²; площадь сверх этого облагается по ставке 19%.
• Стоимость недвижимости не должна превышать €350,000, а общая сумма сделки — €475,000.
• Общая площадь застройки не должна превышать 190 м².
• Заявление необходимо подать в Налоговый департамент (Tax Department) до покупки или в момент её совершения.

Например, квалифицирующая квартира площадью 120 м² стоимостью €300,000 будет облагаться НДС 5% в размере €15,000 вместо €57,000 по ставке 19%. Наше руководство 5% НДС на недвижимость на Кипре объясняет, кто имеет право на льготу, и переходные правила для более старых проектов.

Перепродажное жильё обычно не облагается НДС.

Шаг 6: Пошлины за регистрацию и переход права собственности

Пошлины Земельного регистра (Land Registry) за переход права собственности оплачивает покупатель:

Два правила значительно снижают сумму:

• Никаких сборов за передачу не взимается, если при покупке был уплачен НДС.
• При покупке без НДС сборы уменьшаются вдвое.

Сборы рассчитываются для каждого покупателя, поэтому пара, покупающая недвижимость совместно, платит меньше. При перепродаже за 250 000 €, купленной одним человеком, по полной шкале получается 13 200 €, а после уменьшения вдвое — 6 600 €. При совместной покупке каждая доля в 125 000 € составляет 4 550 €, или 9 100 € в общей сумме, а после уменьшения вдвое — 4 550 €.

При передаче права собственности обе стороны присутствуют в районном земельном управлении (District Land Office) или подписывают документы через своих адвокатов по доверенности. Продавец должен предъявить справку об отсутствии налоговой задолженности, а покупатели, не являющиеся гражданами ЕС, должны предъявить свой вид на жительство.

Текущие налоги после приобретения собственности

• Налог на недвижимое имущество был отменён с 1 января 2017 года.
• Местные сборы по-прежнему взимаются, например за вывоз мусора и канализацию; их устанавливает ваш муниципалитет или община.
• Если вы сдаёте недвижимость в аренду, доход от аренды облагается налогом. При продаже на прирост капитала может начисляться налог в размере 20%. См. продажа недвижимости на Кипре и как платить меньше налогов. Более широкая налоговая реформа 2026 года также изменила ставки и налоговые вычеты по personal tax.

Ипотека для иностранцев

Кипрские банки выдают кредиты иностранцам, но на более жёстких условиях, чем резидентам:

• Резиденты, покупающие основное жильё, обычно могут взять кредит примерно до 70%–80% стоимости.
• Нерезиденты обычно получают около 60%–70%, а заявители из стран не ЕС с доходом не в евро — часто ещё меньше.
• Большинство кредитов — с плавающей ставкой, привязанной к Euribor или ставке ЕЦБ плюс маржа банка. Сравнивайте предложения по APRC, а не по заявленной ставке.
• Будьте готовы предоставить паспорт, подтверждение адреса, расчётные листки или выписки по счетам, банковские выписки за 6–12 месяцев и подтверждение происхождения первоначального взноса.
• Регистрация ипотеки в Земельном реестре (Land Registry) стоит 1%; попросите своего юриста уточнить точную сумму для вашего кредита.

Получите предварительное одобрение (agreement in principle) до подписания договора, так как оценка банка может оказаться ниже цены покупки.

Сроки и расходы в двух словах

Типичные ошибки, которых стоит избегать

• Внесение задатка до того, как ваш собственный юрист проверит право собственности.
• Покупка новостройки без выяснения, есть ли у застройщика ипотека на участок.
• Забыть зарегистрировать договор в Земельном регистре (Land Registry).
• Рассчитывать на НДС 5% без своевременной подачи заявления в Налоговое управление (Tax Department).
• Для покупателей из стран, не входящих в ЕС: покупка второй недвижимости или крупного участка без предварительной проверки действующих правил получения разрешений.

Покупка недвижимости на Кипре проходит без лишних сложностей, если документы оформляются в правильной последовательности. Храните копии всех квитанций и договоров, так как они понадобятся вам снова при продаже.