Кратко изложить содержание страницы 9 главных пунктов · 1 минута
- Что такое налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) на недвижимость на Кипре?Налог на прирост капитала (CGT) составляет фиксированные 20% от чистой прибыли от продажи недвижимости на Кипре с учётом индексации на инфляцию, вычитаемых расходов и любых льгот.
- Что изменилось для продавцов в 2026 году?С 1 января 2026 года освобождение для основного места жительства выросло до €150,000, общее освобождение — до €30,000, а гербовый сбор по договорам купли-продажи отменён.
- Как рассчитывается налогооблагаемая прибыль?Возьмите цену продажи за вычетом расходов на продажу, вычтите проиндексированную с учётом инфляции цену покупки, улучшения и допустимые к вычету сборы, затем вычтите своё освобождение и заплатите 20% с остатка.
- Какие расходы можно вычесть?Сборы за переход права собственности, юридические расходы, проценты по кредиту (при соблюдении условий), проиндексированные капитальные улучшения и комиссия агента вычитаются, но текущий ремонт — нет, и вычет возможен только при наличии счетов.
- Какие освобождения могут уменьшить налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT)?При продаже основного жилья освобождение составляет до €150,000, при других продажах — €30,000, для сельскохозяйственной земли — €50,000, но все пожизненные освобождения вместе ограничены единым лимитом €150,000.
- Пример расчёта: продажа дома для отдыха и основного жильяС прибыли €44,800 от продажи апартаментов для отдыха после освобождения €30,000 уплачивается налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) в размере €2,960, тогда как с такой же прибыли от продажи основного жилья налог не платится.
- Как подать декларацию и уплатить налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT)?Соберите документы, убедитесь, что у вас нет налоговой задолженности, затем подайте декларацию по CGT и оплатите налог, как правило, примерно в течение одного месяца с момента отчуждения.
- Какие ещё расходы влияют на продажу?Покупатели оплачивают сборы Земельного кадастра (Land Registry) за переход права собственности в размере 3%, 5% и 8% в зависимости от стоимости; при большинстве перепродаж они уменьшаются вдвое, а гербовый сбор с 1 января 2026 года отменён.
- Как сохранить большую часть прибыли?Сохраняйте все документы, подумайте о том, чтобы подождать, пока вы проживёте в своём доме пять лет, чтобы воспользоваться освобождением в размере €150,000, и заранее решите, какая продажа будет его использовать.
Краткий ответ
Продажа недвижимости на Кипре облагается налогом на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) по единой ставке 20% с чистой прибыли — после корректировки покупной стоимости на инфляцию и вычета допустимых расходов. Для продаж с 1 января 2026 года пожизненные освобождения увеличены: €150,000 для основного места жительства, €50,000 для сельскохозяйственной земли, продаваемой фермером, и €30,000 для любой другой продажи, при этом общий пожизненный лимит составляет €150,000. С 2026 года гербовый сбор отменён, а налоговое управление (Tax Department) теперь может заблокировать переход права собственности, если продавец или покупатель не соблюдает налоговые требования.
- CGT — это единый налог в 20% на чистую прибыль от продажи недвижимости на Кипре, а с 2026 года он распространяется также на акции компаний, которые получают не менее 20% своей стоимости от кипрской недвижимости (ранее — 50%).
- Пожизненные освобождения с 1 января 2026 года: €150,000 для основного места жительства, €50,000 для сельскохозяйственной земли (для фермеров), €30,000 для любой другой продажи, с общим лимитом €150,000 (ранее — €85,430, €25,629 и €17,086).
- Цена покупки и улучшения индексируются с учётом инфляции, а такие расходы, как сборы за переоформление права собственности (transfer fees), юридические услуги, проценты по кредиту и комиссия агента, можно вычесть при наличии подтверждающих документов.
- Гербовый сбор (stamp duty) больше не применяется к договорам купли-продажи, подписанным с 1 января 2026 года.
- Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) обычно декларируется и уплачивается примерно в течение месяца после продажи, а переоформление права собственности невозможно, пока Налоговое управление (Tax Department) не будет удовлетворено.
При продаже недвижимости на Кипре налоги могут незаметно съесть заметную часть вашей прибыли. Стоит заранее разобраться, как работает налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) и какие законные способы помогают его снизить, до того как вы подпишете документы в Земельном кадастре (Land Registry). Это руководство адресовано экспатам, покидающим остров, давним резидентам, продающим семейный дом, и иностранным инвесторам, и учитывает налоговую реформу, вступившую в силу 1 января 2026 года.
Что такое налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Кипре?
CGT взимается с прибыли, или прироста стоимости, полученной при отчуждении недвижимости, расположенной на Кипре. Он применяется, когда вы продаёте или иным образом отчуждаете:
- Дом или квартиру
- Земельные или строительные участки
- Акции компаний, владеющих недвижимостью на Кипре. С 2026 года это также распространяется на косвенное владение, при котором не менее 20% стоимости акций приходится на кипрскую недвижимость (раньше порог составлял 50%). Акции, обращающиеся на бирже, не учитываются.
Ставка фиксированная и составляет 20% от чистого прироста стоимости; реформа её не изменила. Прирост — это не цена продажи, а то, что остаётся после индексации с учётом инфляции, вычета допустимых расходов и применения освобождения, на которое вы имеете право.
Что изменилось для продавцов в 2026 году?
| Что нужно | До 2026 года | С 1 января 2026 года |
|---|---|---|
| Ставка налога на прирост капитала (CGT) | 20% | 20% (без изменений) |
| Освобождение для основного места жительства | €85,430 | €150,000 |
| Освобождение для сельскохозяйственных земель (для фермеров) | €25,629 | €50,000 |
| Общее освобождение (при любой другой продаже) | €17,086 | €30,000 |
| Общий пожизненный лимит | €85,430 | €150,000 |
| Косвенное владение, подпадающее под налог | 50% стоимости приходится на недвижимость на Кипре | 20% стоимости приходится на недвижимость на Кипре |
| Гербовый сбор по договору купли-продажи | До €20,000 | Отменён |
| Проверка налоговой добросовестности (tax-compliance check) | Общего правила нет | Налоговый комиссар (Tax Commissioner) может отказать в согласии на передачу права собственности, если продавец или покупатель не соблюдает налоговые требования (за исключением случаев обращения взыскания на имущество) |
Ранее использованные старые льготы засчитываются в счёт новых лимитов. Например, если вы использовали €17,086 при продаже в 2019 году, то для продажи в 2026 году останется примерно €12,914 общей льготы.
Как рассчитывается налогооблагаемая прибыль?
- Цена продажи: сумма, указанная в договоре купли-продажи, за вычетом расходов на продажу, например комиссии агента.
- Цена покупки: сумма, которую вы первоначально заплатили. Для недвижимости, приобретённой до 1980 года, вместо этого используется общая оценка Земельного кадастра (Land Registry) по состоянию на 1 января 1980 года.
- Индексация: цена покупки и любые капитальные улучшения корректируются с учётом инфляции по индексу потребительских цен Кипра (CPI) с даты приобретения (или улучшения) до даты продажи.
- Прочие вычитаемые расходы: сборы за переоформление права собственности и юридические расходы, оплаченные при покупке, а также проценты по кредиту, взятому на покупку или улучшение недвижимости, при соблюдении определённых условий.
- Освобождение от налога: вычтите ту пожизненную льготу, которая вам подходит.
- Налог: 20% от оставшейся суммы.
Справка о поиске (Search Certificate) из Департамента земельного кадастра и картографии (Department of Lands and Surveys) подтверждает зарегистрированную цену покупки, историю прав собственности и уплаченные сборы, что поможет, если ваши собственные документы неполны.
Какие расходы можно вычесть?
| Стоимость | Можно вычесть? | Необходимые подтверждения |
|---|---|---|
| Сборы за переоформление права собственности в Земельном кадастре (Land Registry), уплаченные при покупке | Да | Квитанция Земельного кадастра (Land Registry) |
| Юридические расходы при покупке и продаже | Да | Счёт от юриста |
| Проценты по ипотечному кредиту, взятому на покупку или улучшение недвижимости | Да, при соблюдении условий | Банковские выписки |
| Капитальные улучшения (пристройка, новая крыша, бассейн, новая кухня) | Да, с индексацией на инфляцию | Счета подрядчиков и подтверждение оплаты |
| Комиссия агента по недвижимости при продаже | Да | Счёт от зарегистрированного агента |
| Текущий ремонт, покраска, мебель | Нет | – |
Без счетов или официальных квитанций Налоговое управление (Tax Department), как правило, откажет в вычете.
Какие освобождения могут уменьшить налог на прирост капитала (CGT)?
- Основное место жительства, до €150 000: для дома, в котором вы жили как в основном месте жительства, как правило, не менее пяти лет до продажи, вместе с прилегающим участком в пределах, установленных законом. Счета за коммунальные услуги, банковские выписки и документы органов местного самоуправления помогают подтвердить проживание.
- Общее освобождение, €30 000: для любого другого отчуждения, включая дома для отдыха и недвижимость, купленную для сдачи в аренду.
- Сельскохозяйственная земля, €50 000: для сельскохозяйственной земли, проданной фермером, который соответствует условиям.
- Передача имущества в семье: дарение между супругами, детям и родственникам до третьей степени родства не облагается налогом, как и некоторые дарения семейным компаниям, благотворительным организациям и политическим партиям.
- Обмены: обмен одной недвижимости на другую освобождается от налога, а с 2026 года это распространяется и на обмены, при которых часть встречного предоставления составляет недвижимость.
- Покупки 2015–2016 годов: земля, купленная по рыночной стоимости у не связанного с покупателем продавца в период с 16 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года, освобождается от налога на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) при последующей продаже. Дарение, обмен и обращение взыскания на имущество под это освобождение не подпадают.
На все пожизненные освобождения действует единый лимит в €150 000, поэтому нельзя заявить €150 000 плюс €30 000.
Пример расчёта: продажа дома для отдыха и основного жилья
Эти цифры приведены для примера. При реальной индексации используются официальные значения ИПЦ на ваши даты.
Квартира для отдыха, куплена в 2014 году, продана в 2026 году
| Шаг | Сумма |
|---|---|
| Цена продажи | €320,000 |
| Минус комиссия агента | −€10,000 |
| Цена покупки €200,000 с индексацией (допустим, ИПЦ вырос на 18%) | −€236,000 |
| Обновление кухни и ванной в 2016 году, €20,000 с индексацией (допустим, 16%) | −€23,200 |
| Сборы за переоформление собственности и юридические расходы при покупке | −€6,000 |
| Прибыль | €44,800 |
| Менее общее освобождение (ранее не использовалось) | −€30,000 |
| Налогооблагаемая прибыль | €14,800 |
| Налог на прирост капитала (CGT) по ставке 20% | €2,960 |
До 2026 года освобождение составляло €17,086, поэтому та же продажа обошлась бы примерно в €5,543 налога на прирост капитала.
Основное жильё, проживание с 2015 года, продажа в 2026 году
Если та же прибыль получена от продажи вашего основного места жительства, освобождение в €150,000 полностью её покроет, и налог на прирост капитала будет нулевым. Подать декларацию всё равно потребуется.
Как задекларировать и уплатить налог на прирост капитала?
- Заранее соберите документы: титульный документ на недвижимость (title deed), первоначальный договор купли-продажи, квитанции об оплате сборов за переход права собственности, счета за улучшения, выписки по кредиту и новый договор купли-продажи.
- Проверьте своё налоговое положение: убедитесь, что ваши налоговые декларации и платежи в порядке. С 2026 года Комиссар по налогам (Tax Commissioner) может отказать в согласии на переход права собственности, если продавец или покупатель не соблюдает налоговые требования.
- Рассчитайте прибыль вместе с юристом или бухгалтером, с учётом индексации и любого освобождения.
- Подайте декларацию по налогу на прирост капитала в Налоговый департамент (Tax Department) и уплатите налог. Обычно это нужно сделать примерно в течение месяца после отчуждения, а за несвоевременную подачу начисляются штрафы и проценты.
- Завершите переход права собственности в районном земельном управлении (District Land Registry), как только Налоговый департамент одобрит продажу. Сборы за переход права собственности оплачивает покупатель.
Какие ещё расходы влияют на продажу?
- Сборы за переоформление права собственности: оплачиваются покупателем в Земельный кадастр (Land Registry): 3% до €85,000, 5% от €85,001 до €170,000 и 8% свыше этой суммы. Они уменьшаются вдвое, если продажа не облагается НДС, а это касается большинства перепродаж, и не взимаются вовсе, если применяется НДС.
- Гербовый сбор: отменён с 1 января 2026 года. Договоры, подписанные хотя бы одной из сторон до этой даты, остаются под действием прежних правил.
- НДС: как правило, применяется только к новостройкам или к недвижимости, продаваемой до истечения 18 месяцев использования (это правило ужесточается с 1 сентября 2026 года). См. наше руководство о НДС 5% для покупателей.
- Снятие ипотечного обременения: если на правоустанавливающем документе зарегистрирован банковский залог, его необходимо снять при завершении сделки.
Как сохранить бóльшую часть прибыли?
- Храните все документы, связанные с покупкой, улучшениями и продажей.
- Выберите время продажи: если вы близки к пяти годам проживания в доме, ожидание может открыть право на освобождение в размере €150,000.
- Решите, на какую продажу использовать освобождение: все освобождения имеют общий пожизненный лимит, поэтому планируйте заранее, если у вас больше одного объекта недвижимости.
- Передачу недвижимости членам семьи перед продажей стоит рассматривать только после консультации: дарение освобождено от налога, но получатель наследует вашу базовую стоимость.
- Обратитесь за профессиональной консультацией, если недвижимость получена по наследству, находится в совместной собственности, принадлежит компании или вы являетесь налоговым резидентом более чем одной страны.
Похожие руководства
Часто задаваемые вопросы
Какова ставка налога на прирост капитала (capital gains tax) на недвижимость на Кипре в 2026 году?
Она по-прежнему составляет фиксированные 20% от облагаемой прибыли. Реформа 2026 года не изменила ставку, но почти вдвое увеличила пожизненные льготы.
Нужно ли платить налог на прирост капитала на Кипре, если я там не живу?
Да. Налог на прирост капитала (CGT) применяется к недвижимости, расположенной на Кипре, независимо от того, где живёт продавец. Нерезиденты могут воспользоваться общей льготой в размере €30,000, но для льготы на основное место жительства недвижимость должна была быть вашим домом.
Часть льготы я использовал(а) до 2026 года. Могу ли я воспользоваться повышенными лимитами?
Как правило, да. Суммы, использованные до 2026 года, засчитываются в новые лимиты, поэтому вы можете использовать разницу до пересмотренных сумм. Попросите налоговую службу (Tax Department) или своего консультанта подтвердить, какую сумму вы уже использовали.
Можно ли передать недвижимость ребёнку на Кипре без уплаты налога?
Дарение детям, супругу (супруге) или родственникам до третьей степени родства не облагается налогом на прирост капитала (CGT), а сборы Земельного кадастра (Land Registry) при дарении от родителей детям равны нулю. Действуют определённые условия, поэтому проконсультируйтесь со своим юристом.
Взимается ли ещё гербовый сбор при продаже недвижимости на Кипре?
Нет. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года. Договоры, подписанные хотя бы одной из сторон до этой даты, по-прежнему подпадают под действие прежних правил.
Что делать, если я не могу найти чеки за ремонт?
Работы, не подтверждённые документами, как правило, нельзя вычесть из налогооблагаемой базы. Перед подачей декларации попросите у подрядчиков копии счетов или банковские документы, подтверждающие оплату.
Полезные ссылки
Источники (4)
- PwC Worldwide Tax Summaries – Кипр, физические лица, прочие налоги (налог на прирост капитала и сборы за передачу собственности)
- PwC Worldwide Tax Summaries – Кипр, компании, прочие налоги (отмена гербового сбора)
- Andersen Cyprus – Налоговая реформа на Кипре: комплексное обновление, вступающее в силу с 1 января 2026 года
- Департамент земельных ресурсов и топографических съёмок (Department of Lands and Surveys) – онлайн-портал
