Кратко изложить содержание страницы 7 главных пунктов · 1 минута
- Кто имеет право на пониженную ставку НДС 5% на Кипре?Физические лица старше 18 лет могут получить НДС 5% при покупке нового жилья, которое станет их основным местом проживания как минимум на 10 лет, подав заявление до получения владения.
- Каковы ограничения по площади и стоимости в 2026 году?В 2026 году ставка НДС 5% применяется только к первым 130 м² и первым €350,000, а на дома площадью более 190 м² или стоимостью более €475,000 НДС 19% начисляется на всю сумму.
- Что изменилось 1 сентября 2026 года?С 1 сентября 2026 года здание считается новым для целей НДС, пока оно не используется систематически не менее 18 месяцев; это заменило прежний пятилетний критерий.
- Примеры расчётов: сколько экономит НДС 5%?Дом площадью 120 м² стоимостью €300,000 платит НДС €15,000 по ставке 5% вместо €57,000, то есть экономия составляет €42,000, а дома, превышающие лимиты, ничего не экономят.
- Какие ещё налоги и сборы платят покупатели?Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года, покупатели вторичного жилья вместо НДС платят сборы за переоформление права собственности по половинной ставке, а заёмщики платят 1% сбор за регистрацию ипотеки.
- Как подать заявку на ставку НДС 5%?Подайте заявку онлайн через портал Tax For All с помощью CY Login до передачи объекта или заселения, имея налоговый идентификационный номер (TIN) и полный комплект документов; одобрение часто занимает несколько недель.
- Нужна ли юридическая поддержка?Большинство покупателей обращаются к юристу, чтобы проверить договор и право собственности, подать заявление на НДС и депонировать договор в Земельном реестре (Land Registry), особенно при покупке строящегося объекта.
Краткий ответ
Покупатели нового жилья в качестве основного места проживания на Кипре могут платить НДС 5% вместо 19% на первые 130 м² и первые 350 000 € стоимости при условии, что площадь дома не превышает 190 м², а общая стоимость — не более 475 000 €. Покупатель должен быть физическим лицом, которое будет жить в этом доме как в основном месте проживания в течение 10 лет, и подать заявление в налоговое управление (Tax Department) до получения владения. Если НДС уплачен, сборы за переоформление права собственности в Земельном кадастре (Land Registry) не взимаются, а гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года.
- Сниженная ставка 5% распространяется на первые 130 м² и первые 350 000 €; на дома площадью более 190 м² или стоимостью более 475 000 € НДС 19% начисляется на всё.
- Прежние, более выгодные правила для проектов, по которым заявки на разрешение на строительство были поданы до 31 октября 2023 года, перестали действовать 15 июня 2026 года.
- Покупатель должен быть физическим лицом (любого гражданства, не моложе 18 лет), использующим дом как основное и постоянное место проживания в течение 10 лет, иначе разницу в НДС могут потребовать вернуть.
- Если покупка облагается НДС, сборы за переоформление права собственности в Земельном кадастре не взимаются; при перепродаже без НДС уплачивается половина обычных сборов.
- Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года, а налог на недвижимость отменён в 2017 году.
Покупка нового жилья на Кипре — серьёзный финансовый шаг, и именно НДС чаще всего становится неприятным сюрпризом для покупателей. Новая недвижимость обычно облагается налогом по ставке 19%, но покупатель, который будет жить в этом доме, может платить 5% с части стоимости или со всей стоимости. Экономия может составить десятки тысяч евро, но только если жильё соответствует установленным ограничениям, документы оформлены правильно, а заявление подано вовремя.
Кто имеет право на ставку НДС 5% на Кипре?
Пониженная ставка не применяется автоматически. Нужно подать заявление и выполнить следующие условия:
- Вы — физическое лицо в возрасте 18 лет или старше. Компании и трасты не могут воспользоваться этой ставкой. Гражданство не имеет значения.
- Жильё новое, то есть облагается НДС, поскольку продаётся или строится до первого заселения.
- Оно будет вашим основным и постоянным местом жительства на Кипре не менее 10 лет.
- Соответствует ограничениям по площади и стоимости, указанным ниже.
- Заявление подаётся до вступления во владение или заселения.
Если в течение 10 лет жильё перестаёт быть вашим основным местом проживания, например, если вы сдаёте его в аренду или переезжаете, Департамент налогообложения (Tax Department) может потребовать возврата разницы в НДС, как правило пропорционально числу оставшихся лет. В 2025 году департамент предложил владельцам, которые воспользовались льготой необоснованно, вернуть сумму добровольно, не более чем в 12 платежей.
Могут ли иностранные покупатели воспользоваться сниженной ставкой?
Да. Покупатели из Великобритании, ЕС и других стран, не входящих в ЕС, имеют право на льготу на одинаковых условиях, если жильё действительно становится их основным местом проживания. Дом для отдыха не подходит. Покупателям из стран, не входящих в ЕС, также необходимо обычное разрешение на покупку недвижимости; см. наше руководство о проверке правоустанавливающих документов (title deeds) перед покупкой.
Каковы ограничения по площади и стоимости в 2026 году?
Кипр ужесточил условия программы в 2023 году (Закон 42(I)/2023, действует с 16 июня 2023 года). Проекты, заявки на градостроительное разрешение по которым были поданы не позднее 31 октября 2023 года, могли по-прежнему применять прежние правила: 5% на первые 200 м² без ограничения по цене, но этот переходный период закончился 15 июня 2026 года. На практике все новые заявки теперь подпадают под следующие ограничения:
| Критерий | Лимит | Что происходит при превышении |
|---|---|---|
| Площадь, облагаемая по ставке 5% | Первые 130 м² | Площадь от 131 м² до 190 м² облагается налогом по ставке 19% |
| Максимальная застроенная площадь | 190 m² | Весь дом облагается налогом по ставке 19% |
| Стоимость, облагаемая налогом по ставке 5% | Первые €350,000 | Стоимость от €350,001 до €475,000 облагается налогом по ставке 19% |
| Максимальная общая цена | €475,000 | Весь дом облагается налогом по ставке 19% |
| Льгота для людей с инвалидностью | Первые 190 м² облагаются по ставке 5% для покупателей, отвечающих условиям, или членов их домохозяйства | Действуют условия |
Что изменилось 1 September 2026 года?
Новые правила определяют, когда здание перестаёт считаться «новым» для целей НДС. Теперь здание считается новым, пока оно не использовалось на постоянной основе (в нём жили, его сдавали в аренду или иным образом использовали) не менее 18 месяцев. Это заменило прежний пятилетний критерий. Для покупателей это означает следующее:
- Жильё, проданное менее чем через 18 месяцев после начала использования, облагается НДС, и ставка 5% может применяться, если вы соответствуете условиям.
- Жильё, которое после завершения строительства несколько лет простояло пустым, при первой продаже всё равно может облагаться НДС.
- Жильё, которым пользовались более 18 месяцев, продаётся как вторичное, без НДС; в этом случае сборы за переоформление права собственности взимаются по половинной ставке.
Примеры расчётов: сколько экономит НДС 5%?
Эти примеры упрощены. Окончательный расчёт производит налоговое управление (Tax Department), и в случаях, когда действуют ограничения и по площади, и по стоимости, применяемый им метод может отличаться.
| Жильё | Часть с НДС 5% | Часть с НДС 19% | Общая сумма НДС | НДС 19% на всю сумму | Экономия |
|---|---|---|---|---|---|
| 120 m², €300,000 | €15,000 | – | €15,000 | €57,000 | €42,000 |
| 125 m², €420,000 | €17,500 (при цене €350,000) | €13,300 (с €70,000) | €30,800 | €79,800 | €49,000 |
| 160 m², €320,000 | €13,000 (130/160 от цены) | €11,400 (30/160 от цены) | €24,400 | €60,800 | €36,400 |
| 195 m², €400,000 | – | €76,000 | €76,000 | €76,000 | €0 |
| 140 m², €480,000 | – | €91,200 | €91,200 | €91,200 | €0 |
Какие ещё налоги и сборы платят покупатели?
| Стоимость | Новое жильё с НДС | Вторичное жильё (без НДС) |
|---|---|---|
| НДС | 5% или 19%, как указано выше | Нет |
| Сборы за переоформление права собственности в Земельном кадастре (Land Registry) | Нет | Половина от 3% на сумму до €85 000, 5% на сумму от €85 001 до €170 000 и 8% на сумму свыше этого |
| Гербовый сбор | Отменён с 1 января 2026 года | Отменён с 1 января 2026 года |
| Регистрация ипотеки (при оформлении кредита) | Сбор 1% в Земельном кадастре (Land Registry) | Сбор 1% в Земельном кадастре (Land Registry) |
| Ежегодный налог на недвижимое имущество | Отменён с 2017 года | Отменён с 2017 года |
| Сборы местных органов власти (вывоз мусора, канализация) | Да, устанавливается на местном уровне | Да, устанавливается на местном уровне |
Пример платы за переоформление при перепродаже за €250,000: €2,550 с первых €85,000, плюс €4,250 со следующих €85,000, плюс €6,400 с последних €80,000, итого €13,200. Поскольку НДС не применяется, сумма уменьшается вдвое, и покупатель платит €6,600.
До 2026 года такая же покупка облагалась бы ещё и гербовым сбором с договора, около €408. Теперь он не взимается, однако договор по-прежнему стоит без промедления депонировать в Земельном кадастре (Land Registry), чтобы защитить свои права.
Как подать заявление на применение ставки НДС 5%?
- Уточните соответствие условиям у застройщика: застраиваемая площадь, общая цена и дата выдачи разрешения на строительство (planning permit).
- Получите идентификационный налоговый номер (Tax Identification Number, TIN), если у вас его ещё нет: см. как получить TIN на Кипре.
- Соберите документы: подписанный договор купли-продажи, паспорт или удостоверение личности, декларацию архитектора или инженера-строителя, декларацию подрядчика и его годовую лицензию, разрешения на планировку и на строительство, сертификат застраиваемой площади, подтверждение платежей, а также свидетельство о браке или декларации совладельцев при совместной покупке.
- Подайте заявление онлайн в Департамент налогообложения (Tax Department) через портал Tax For All (TFA) с помощью CY Login до передачи объекта или заселения.
- Дождитесь одобрения, на что часто уходит несколько недель. После этого застройщик выставляет счёт с НДС 5% на соответствующую часть.
- Проживайте в этом доме как в основном месте жительства в течение 10 лет и сохраняйте подтверждающие документы, например счета за коммунальные услуги и регистрацию адреса.
Типичные задержки возникают из-за недостающих документов, несовпадения данных паспорта с данными в договоре или нечётких квитанций об оплате.
Нужна ли вам юридическая помощь?
Большинство покупателей обращаются к юристу, чтобы он проверил договор и правовой статус права собственности, подал заявление на НДС, зарегистрировал договор в Земельном кадастре (Land Registry) и взаимодействовал с застройщиком и Налоговым департаментом (Tax Department). Это особенно полезно при покупке на этапе строительства.
Похожие руководства
Часто задаваемые вопросы
Кто может получить льготную ставку НДС 5% на жильё на Кипре?
Любое физическое лицо старше 18 лет, независимо от гражданства, которое покупает или строит жильё, чтобы использовать его как основное и постоянное место проживания на Кипре не менее 10 лет. Компании и трасты не могут воспользоваться этой льготой.
Можно ли подать заявление на НДС 5% после переезда в недвижимость?
Не рассчитывайте на это. Подайте заявление через Налоговое управление (Tax Department) до того, как вступите во владение жильём или въедете в него: при поздней подаче есть риск потерять право на сниженную ставку.
Можно ли получить НДС 5% на недвижимость на вторичном рынке?
Как правило, нет, поскольку большинство сделок на вторичном рынке вообще не облагаются НДС. С 1 сентября 2026 года жильё, проданное до истечения 18 месяцев его использования, считается новым, поэтому может применяться НДС, а возможно, и сниженная ставка.
А что, если площадь моего дома немного превышает 190 м²?
Если застроенная площадь превышает 190 м², весь дом облагается налогом по ставке 19%. То же самое относится к случаю, когда общая стоимость превышает €475,000.
Нужно ли платить сборы за переход права собственности, если я плачу НДС при покупке нового дома?
Нет. Сборы Земельного кадастра (Land Registry) за переход права собственности не взимаются, если покупка облагается НДС.
Существует ли ещё гербовый сбор на договоры о недвижимости на Кипре?
Нет. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года. Договоры, подписанные хотя бы одной из сторон до этой даты, по-прежнему регулируются старыми правилами.
Полезные ссылки
Источники (4)
- PwC Worldwide Tax Summaries – Кипр, корпоративные налоги, прочие налоги (НДС, сборы за переоформление собственности, гербовый сбор)
- Deloitte Cyprus – Поправки к закону о НДС: новая недвижимость и реконструкция старой недвижимости
- Объявление Департамента налогообложения (Tax Department) о сниженной ставке НДС 5% на основное жильё – OEB
- Департамент налогообложения (Tax Department) – gov.cy
