Сдача недвижимости в аренду на Кипре: долгосрочная аренда, краткосрочная аренда для отдыха, налоги и договоры (2026)

Вы можете сдавать свою недвижимость на Кипре долгосрочному арендатору без какой-либо лицензии, но объект для краткосрочной аренды должен быть зарегистрирован в Заместительном министерстве туризма до того, как вы начнёте его рекламировать. В любом случае арендная плата облагается налогом на Кипре: с 2026 года это подоходный налог после вычета 20% плюс 2,65% взноса на GESY без взноса на оборону, а каждый платёж теперь должен поступать в электронной форме.

Это руководство предназначено для владельцев недвижимости. Если вы арендатор, вместо этого прочитайте наше руководство по аренде жилья на Кипре: договоры, депозиты и права арендатора. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.

Долгосрочная или краткосрочная аренда: какие правила действуют?

Граница определяется тем, как вы сдаёте жильё, а не тем, какая это недвижимость. Квартира или дом, сдаваемые на несколько месяцев человеку, который в них живёт, подпадают под обычный договор аренды. Вилла или квартира, сдаваемые туристам посуточно, обычно через Airbnb или Booking.com, относятся к категории «самообслуживающееся средство размещения (экономика совместного потребления)» по закону об отелях и туристическом размещении и подлежат регистрации.

Прежде чем принимать решение, проверьте, не ограничивают ли сдачу жилья на короткий срок зарегистрированные правила вашего дома или договор купли-продажи, и помните, что счета за общие расходы по-прежнему будет выставлять вам правление собственников, а не ваши гости или арендаторы. См. общие расходы в квартирах на Кипре.

Как зарегистрировать сдачу жилья на короткий срок в Министерстве по туризму?

Каждая вилла, дом или квартира, сдаваемые на короткий срок, должны быть внесены в Реестр объектов размещения самообслуживания до того, как их начнут рекламировать или сдавать. Вы получаете регистрационный номер и специальную табличку, и этот номер должен быть указан в каждом объявлении и на каждой странице с предложением.

Шаг за шагом

1. Получите налоговый номер Кипра (TIN), если его у вас нет; см. как получить налоговый номер Кипра (TIN).
2. Застрахуйте объект. Консультанты, которые занимаются регистрацией, включают страхование от пожара и страхование гражданской ответственности в число необходимых документов.
3. Соберите документы. Владельцы и агенты сообщают, что Министерство запрашивает правоустанавливающий документ на недвижимость и/или разрешение на строительство или планировку, свежий счет за электроэнергию с указанием номера помещения, ваше удостоверение личности (или сертификат компании), ваш налоговый номер (TIN) и данные НДС, где это применимо, страховой полис и письменное разрешение владельца, если сдачей занимается другое лицо.
4. Подайте заявку онлайн через сервис gov.cy Подать заявку на регистрацию объектов размещения самообслуживания, которая оформляется в виде торжественной декларации.
5. Уплатите сбор в размере €222 (официальное уведомление 2024 года; эта сумма по-прежнему указывается в 2026 году).
6. Добавьте номер в свои объявления. В Airbnb для него есть отдельное поле; Booking.com и другие платформы также требуют его указать.

Первичная регистрация действительна три года. Продлите её онлайн в течение трёх месяцев до истечения срока, и продление будет действовать пять лет. Если упустить это окно, придётся начинать заново как новому заявителю со всеми документами. Сдача жилья в аренду без действующей регистрации является правонарушением и влечёт штраф до €5 000, тюремное заключение до одного года или и то и другое, а также штраф до €200 в день, если нарушение продолжается после осуждения.

Что изменилось в 2026 году?

• Правила платформ ЕС: с 20 мая 2026 года Регламент (ЕС) 2024/1028 обязывает платформы собирать регистрационные номера хозяев, проверять их и передавать данные о деятельности национальным органам. Объявления без действительного номера легче выявить и удалить.
• Результаты аудита: в июле 2026 года Аудиторская служба (Audit Office) сообщила, что в небольшой выборке только 6 из 20 объявлений о самостоятельном проживании имели действительную регистрацию, соответствующую объекту. По состоянию на 6 мая 2026 года в реестре числилось 8 464 лицензированных объекта.
• Новый закон в разработке: Заместитель министерства сообщает, что готовится законопроект, который ввёл бы сертификаты безопасности и проверки на месте. По состоянию на ноябрь 2026 года законопроект принят не был. Более ранний план ограничить владельцев двумя объектами был заблокирован Юридической службой в 2025 году.

Как в 2026 году облагается налогом доход от аренды на Кипре?

Налоговая реформа, вступившая в силу 1 января 2026 года, упростила налогообложение арендодателей. Подробнее о более широких изменениях читайте в нашем руководстве по налоговой реформе 2026 года.

Долгосрочная аренда

• Без взноса на оборону: специальный взнос на оборону (SDC) с арендной платы, который ранее составлял фактически 2,25% от валовой арендной платы для резидентов с кипрским домицилием, отменён. Арендаторы-компании больше не удерживают его.
• Подоходный налог: арендная плата прибавляется к вашим другим доходам и облагается по ставке 0% до 22 000 евро, затем 20%, 25%, 30% и 35% с суммы свыше 72 000 евро.
• Вычеты: 20% валовой арендной платы за здания автоматически вычитаются на ремонт и износ, без необходимости предоставлять чеки. Также можно вычесть проценты по кредиту, взятому на покупку сдаваемого объекта, и получить капитальные амортизационные отчисления на здание (не на землю).
• GESY: частные арендодатели платят взнос в общенациональную систему здравоохранения (GESY) по ставке 2.65% от арендной платы в пределах общего лимита дохода в €180,000. Если арендатор является физическим лицом, вы платите взнос самостоятельно через портал «Tax For All» до 30 июня и до 31 декабря за каждое полугодие. Если арендатор является кипрской компанией, она удерживает взнос у источника.
• Подача декларации: укажите арендный доход в ежегодной налоговой декларации (TD1). Срок подачи для доходов за 2026 год — 31 июля 2027; см. наш материал налоговые сроки на 2027 год.

Простой пример: €1,200 в месяц дают €14,400 в год. После вычета 20% €11,520 добавляются к вашему налогооблагаемому доходу, а взнос GESY составит около €382.

Краткосрочная аренда

Доход от зарегистрированной краткосрочной аренды, как правило, учитывается как доход от предпринимательской деятельности. Налогом облагается разница между поступлениями и фактическими расходами, такими как комиссия платформы, уборка, коммунальные услуги, страхование, ремонт, плата за управление, проценты по кредиту и капитальные амортизационные отчисления. Взнос GESY также применяется; уточните у бухгалтера, какая ставка к вам относится, поскольку доход от предпринимательской деятельности может облагаться ставкой для самозанятых, а не 2.65%. Краткосрочное размещение облагается НДС по ставке 9%, а регистрация в налоговом департаменте (Tax Department) обязательна, как только такой оборот превысит €15,600 в любые 12 месяцев. В этом случае стоит обратиться к хорошему бухгалтеру; см. как выбрать бухгалтера на Кипре.

Больше никаких наличных за аренду

С 1 июля 2026 года Закон о начислении и сборе налогов (The Assessment and Collection of Taxes Law) запрещает арендодателям принимать арендную плату иначе, чем банковским переводом, картой или другим признанным электронным способом, независимо от суммы. По этой реформе арендодатели, которые принимают наличные, теряют вычет в 20% и другие льготы. Используйте один банковский счёт для всей арендной платы, чтобы выписки одновременно служили вашими записями.

Нужно ли гербовать или регистрировать договор аренды?

• Гербовый сбор: отменён с 1 января 2026 года. Под старые правила попадают только договоры, подписанные хотя бы одной стороной до этой даты.
• Земельный регистр: национального реестра договоров найма жилья не существует. Только договоры аренды сроком более 15 лет можно зарегистрировать в Департаменте земель и съёмок (Department of Lands and Surveys), что даёт арендатору вещное право на недвижимость.
• Контроль арендной платы: Закон о контроле арендной платы (Rent Control Law) распространяется на жильё в контролируемых районах, завершённое до 31 декабря 1999 года, после окончания первоначального договора, если арендатор остаётся в жилье. Повышение платы по таким статутным арендам ограничено 6% на период с 22 апреля 2025 года по 21 апреля 2027 года, а возврат имущества требует особых оснований и обращения в Суд по контролю арендной платы. Новое жильё сдаётся на условиях свободного рынка.

Что арендодатель должен указать в договоре?

Наш путеводитель для арендаторов перечисляет, что должен охватывать каждый договор аренды. Со стороны арендодателя убедитесь, что в него также входят:

1. Банковский счёт для арендной платы, чтобы электронный платёж был предусмотрен изначально.
2. Кто оплачивает коммунальные сборы, электричество, воду и вывоз мусора; переведите счёт EAC на арендатора там, где это возможно.
3. Пункт о депозите. Законом не установлено никакого ограничения суммы, и государственной схемы защиты депозитов не существует; обычно берут от одного до двух месяцев аренды. Укажите, когда депозит возвращается и какие удержания допускаются.
4. Подписанная и сфотографированная опись имущества с показаниями счётчиков.
5. Пересмотр арендной платы, сроки уведомления и любой пункт о досрочном расторжении.
6. Правила относительно домашних животных, субаренды и краткосрочной субаренды арендатором.

Помните, что выселить арендатора без судебного решения нельзя. Для всего, что выходит за рамки стандартного договора, обращайтесь к юристу; см. поиск англоязычного юриста на Кипре.

Стоит ли пользоваться услугами агента по аренде?

Любой, кто ищет арендаторов за вознаграждение, должен иметь лицензию по Закону об агентах по недвижимости (Real Estate Agents Law) 71(I)/2010, продлевать её каждый год и иметь профессиональную страховку на €200,000. Перед подписанием договора проверьте имя агента в реестре агентов. Размер комиссии законом не установлен, поэтому заранее согласуйте в письменной форме, будете ли вы платить разовую комиссию за сдачу в аренду, ежемесячную плату за управление или и то, и другое, а также что входит в управление: сбор арендной платы, ремонт, выселение и заселение арендаторов, уборку и передачу объекта гостям при краткосрочной аренде.

Какая страховка нужна арендодателям?

Ипотечные банки требуют страхования строения, а консультанты, которые занимаются регистрацией краткосрочной аренды, в числе обязательных документов называют страхование от пожара и страхование гражданской ответственности. Сообщите страховщику, что объект сдаётся в аренду, поскольку ущерб, нанесённый арендаторами, обычно исключается из страхового покрытия, и рассмотрите страхование от потери арендного дохода. С 2026 года можно вычесть из налогооблагаемого дохода до €500 в год страховых взносов за страхование от стихийных бедствий. В нашем руководстве по страхованию жилья сравниваются страховые полисы.

Что делать, если вы живёте за пределами Кипра?

Нерезидентные владельцы платят на Кипре налог с арендного дохода от недвижимости на Кипре по тем же персональным ставкам, без взноса на оборону. Большинство консультантов, в том числе RSM и AGPLAW, утверждают, что нерезиденты также платят взнос в Общую систему здравоохранения (General Healthcare System, GESY) в размере 2,65% с этой аренды. Уточните свою позицию у бухгалтера. Вам понадобится кипрский налоговый идентификационный номер (TIN), доступ к Tax For All и ежегодная налоговая декларация. Удобный способ получать арендную плату — местный банковский счёт, с которым электронные платежи будут простыми; см. банки Кипра для экспатов.

• Владельцы из Великобритании: HMRC (Her Majesty's Revenue and Customs, Налоговая и таможенная служба Её Величества) также облагает налогом резидентов Великобритании с арендного дохода за рубежом, с зачётом кипрского налога по соглашению об избежании двойного налогообложения между Великобританией и Кипром.
• Владельцы из ЕС: ваша страна обычно тоже облагает аренду налогом, с освобождением или зачётом по её соглашению с Кипром.
• Владельцы из стран, не входящих в ЕС, living on Кипре: если ваш вид на жительство не разрешает работу, спросите юриста, соответствует ли ведение активного бизнеса по краткосрочной аренде его условиям.

Долгосрочная или краткосрочная аренда: что выгоднее?

Долгосрочная аренда продолжает дорожать: индекс RICS и KPMG показал рост стоимости аренды квартир на 7,36% в год во втором квартале 2026 года, а средние запрашиваемые ставки аренды на Bazaraki за период с января по август 2026 года составили €1 716 в месяц в Лимасоле, €1 131 в Пафосе и €905 в Ларнаке. Ориентировочно (на октябрь 2026 года) сдача жилья на короткий срок по €100 за ночь, чтобы сравняться с долгосрочной арендой в €1 200 в месяц, требует около 192 забронированных ночей в год до уплаты НДС. Поскольку число туристических прибытий с начала года по сентябрь 2026 года снизилось на 5,6%, некоторые владельцы возвращаются к долгосрочной аренде.

Что делать дальше

• Краткосрочная аренда: зарегистрируйтесь в Министерстве туризма (Deputy Ministry of Tourism) до публикации первого объявления.
• Получите кипрский налоговый номер (Cyprus TIN) и войдите в систему Tax For All.
• Занесите в календарь даты платежей GESY и срок подачи налоговой декларации за 2026 год.
• Направляйте арендаторов к нашему руководству по аренде жилья на Кипре и к нашим советам о мошеннических схемах при аренде.