Недвижимость на этапе строительства (off-plan) на Кипре: риски, гарантии и проверки перед покупкой (2026)

Покупка жилья на этапе строительства (off-plan) на Кипре означает оплату за дом, который пока существует только в виде чертежа или строительной площадки. Такая практика распространена, часто обходится дешевле, чем покупка готового нового жилья, и полностью законна, однако закон не обязывает застройщиков предоставлять банковскую гарантию или использовать эскроу. Вашу защиту обеспечивают ваш собственный юрист, правила о справке о поиске (search certificate), введённые в декабре 2023 года, поэтапные платежи и регистрация вашего договора в Земельном регистре (Land Registry).

Ниже мы объясняем основные риски, что теперь требует закон, что вам стоит согласовать с застройщиком и какие проверки провести перед подписанием.

Насколько распространена покупка жилья на этапе строительства на Кипре?

Очень. В первом полугодии 2026 года было зафиксировано 3,594 продажи новых домов на сумму €1.149 млрд, при медианной цене €232,500. Квартиры составляли 82.8% от них. Медианные цены различались по районам: от примерно €185,000 в Никосии и €190,000 в Ларнаке до €302,910 в Лимасоле и €360,000 в Пафосе. Более подробную информацию о ценовых тенденциях см. в нашем руководстве Цены на недвижимость на Кипре по городам.

Каковы основные риски?

• Задержки. Проекты сдаются с опозданием, и законной компенсации за это не предусмотрено; штрафы может установить только ваш договор.
• Ипотека застройщика на участок. Застройщики часто финансируют проект банковским кредитом, обеспеченным участком. Если застройщик терпит крах, банк имеет право требования на недвижимость, за которую вы уже заплатили. Именно отсюда возникло явление кипрских «запертых» покупателей (trapped buyers): некоторые из них выплатили полную стоимость в 1990-х годах и до сих пор не получили титульный документ на собственность.
• Банкротство застройщика. Если компания исчерпает средства в ходе строительства, вернуть свои деньги без гарантии будет медленно и неопределенно.
• Задержки с оформлением титульного документа. Отдельные титульные документы могут быть выданы только после того, как проект получит сертификат окончательного утверждения (Certificate of Final Approval) и будет разделен на отдельные единицы. Строительство, которое отличается от выданных разрешений, может блокировать это на долгие годы.
• Изменения в характеристиках объектаКомнаты меньше обещанных или вид из окна отличается от обещанного.
• Риск изменения стоимости. Вы фиксируете цену на сегодняшний день за жильё, которое будет сдано через два-три года.

Что теперь закон требует от продавцов?

Закон о продаже недвижимого имущества (о принудительном исполнении) (The Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law) был изменён Законом 132(I)/2023, вступившим в силу 12 декабря 2023 года, для договоров, подписанных с этой даты. Согласно собственным разъяснениям Департамента земель и съёмок (Department of Lands and Surveys):

При декларации типа A банк заранее соглашается выпустить вашу единицу недвижимости (unit) после оплаты цены. Это происходит, когда 95% стоимости поступают на счёт застройщика. Декларация типа C означает, что покупатель принимает ипотеку, поэтому перед подписанием попросите юриста объяснить, что именно вы бы принимали. Предпочтительна декларация типа A.

Предоставляется ли банковская гарантия или эскроу?

Не автоматически. По состоянию на октябрь 2026 года в Республике Кипр нет закона, требующего банковских гарантий или эскроу для продажи недвижимости на этапе строительства (off-plan); руководство DLS по закону 2023 года охватывает справки о поиске (search certificates) и декларации A, B и C, и ничего больше. Поэтому эти условия нужно согласовывать:

1. Банковская гарантия. Гарантия банка застройщика на возврат ваших платежей, если проект не будет сдан. Это самый важный инструмент, которым вы располагаете. Внимательно прочитайте формулировки: сумму, срок действия и то, что служит основанием для выплаты.
2. Поэтапная оплата. Оплата частями, привязанными к этапам строительства (фундамент, каркас, стены, отделка), каждый из которых подтверждается архитектором проекта или назначенным вами архитектором. Избегайте оплаты большей части стоимости авансом.
3. Крайний срок сдачи (long-stop date). Окончательная дата сдачи, после которой вы можете расторгнуть договор и вернуть свои деньги, при этом до этой даты предусмотрены штрафы за просрочку.
4. Оплата на правильный счёт. По декларации типа A оплачивайте на счёт, указанный банком, чтобы ваши платежи учитывались при снятии обременения по ипотеке.

Какие проверки нужно провести перед подписанием?

1. Наймите собственного юриста

Выбирайте юриста, который работает на вас, а не на застройщика или агента. Адвокатская ассоциация Кипра (Cyprus Bar Association) не может рекомендовать конкретных специалистов, но предоставляет список адвокатов, которые продлили свою лицензию. Наше руководство по проверке правоустанавливающих документов подробно объясняет, как проводится поиск в Земельном регистре.

2. Изучите выписку из реестра

Выясните, кто является собственником участка, есть ли ипотека и в пользу какого банка, а также имеются ли судебные приказы или меморандумы. Если продавец не является зарегистрированным собственником, выясните причину.

3. Проверьте разрешения

Ваш юрист должен убедиться, что разрешение на планировку и строительное разрешение выданы и всё ещё действительны, а позже, что выдан сертификат окончательного одобрения. С 1 июля 2024 года строительные разрешения выдают новые районные самоуправляющиеся организации (District Self-Governing Organisations), например EOA Lemesos в Лимасоле. Для проектов с низким уровнем риска, до двух домов, а с 2025 года и для проектов среднего размера, можно пройти ускоренные процедуры, в которых заявку заверяет частный консультант застройщика. Поэтому качество команды застройщика теперь важнее, чем раньше.

Какой НДС вы платите за квартиру, купленную на этапе строительства?

На новое жильё начисляется НДС 19%. Пониженная ставка 5% применяется к вашему основному постоянному месту жительства в соответствии с Законом 42(I)/2023, действующим с 16 июня 2023 года:

Более старый и более щедрый переходный режим (5% на первые 200 м², без ограничения цены) распространяется на проекты, для которых заявление на получение разрешения на застройку было подано до 31 октября 2023 года. Закон 109(I)/2026 продлил его действие: для разрешений на строительство, выданных после 1 января 2025 года или не выданных до 31 декабря 2026 года, заявления принимаются до 31 декабря 2026 года. С 1 января 2027 года действуют только правила 2023 года. Подать заявление можно через портал Tax For All Налогового департамента (Tax Department). Подробнее: 5% НДС на недвижимость на Кипре.

Поможет ли вам закон о «застрявших» покупателях?

Скорее всего, нет, если вы покупаете сейчас. Закон 110(I)/2025, опубликованный 4 июля 2025 года, заменил прежнюю схему, которую Апелляционный суд (Court of Appeal) отменил в июне 2024 года. Он распространяется на договоры, зарегистрированные в Земельном регистре (Land Office) до 31 декабря 2014 года, либо на договоры, подписанные до 31 декабря 2024 года и зарегистрированные по решению суда, и даёт властям время до начала марта 2028 года на выдачу правоустанавливающих документов. Он не может создать титул собственности, которого не существует, и не решает серьёзных нарушений в сфере планирования застройки. Для покупателей сегодня имеют значение правила 2023 года и ваши собственные проверки.

По-разному ли затрагиваются покупатели из стран, не входящих в ЕС?

Да. Покупатели из стран, не входящих в ЕС, включая граждан Великобритании, нуждаются в разрешении Совета министров (Council of Ministers). Законопроекты об ужесточении правил всё ещё обсуждались в сентябре 2026 года и не были приняты. Актуальное положение дел см. в статье покупка недвижимости на Кипре для иностранцев.

Что делать дальше

1. Наймите собственного адвоката до внесения любой суммы за резервирование.
2. Попросите застройщика предоставить справку о поиске по реестру (search certificate), разрешения и проект договора с графиком поэтапных платежей и банковской гарантией.
3. Если вам нужен кредит, заранее получите предварительное одобрение ипотеки: банки выдают кредиты на дома в стадии строительства поэтапно, а наше руководство по покупке недвижимости для иностранцев объясняет основы.
4. Прежде чем принимать решение, сравните все расходы и сроки с актуальными ценами на недвижимость и правилами аренды: возможно, на время ожидания аренда окажется выгоднее.