Цены на недвижимость на Кипре в 2026 году по городам: Лимасол, Пафос, Ларнака, Никосия и Фамагуста

Лимасол по-прежнему остаётся самым дорогим местом для покупки жилья на Кипре в 2026 году, на втором месте Пафос, а Никосия и Ларнака — самые доступные из основных городов. Цены растут везде: индекс Центрального банка Кипра (Central Bank of Cyprus) ко второму кварталу 2026 года вырос за год на 8,5%, причём быстрее всего цены сейчас растут в Фамагусте, Ларнаке и Пафосе, а не в Лимасоле.

Ниже мы собрали последние датированные данные по каждому району, объясняем разницу между ценами продажи и ценами в объявлениях и перечисляем расходы, которые нужно оплатить сверх цены.

Как быстро растут цены на недвижимость на Кипре в 2026 году?

Самый надёжный показатель — Индекс цен на жилую недвижимость Центрального банка Кипра (Central Bank of Cyprus, CBC), который строится на банковских оценках. За второй квартал 2026 года (данные опубликованы Cyprus Mail 24 сентября 2026 года) он показал следующее:

Квартиры подорожали быстрее (+8,9%), чем дома (+5,8%). Рост ускорился во всех районах, кроме Лимасола, где цены и так высокие. По словам CBC, главной причиной стал спрос со стороны иностранных покупателей; местный спрос тоже растёт, но медленнее.

Индекс цен на недвижимость Кипра RICS совместно с KPMG за тот же квартал показывает похожую картину: квартиры показали лучший результат, причём лидирует Ларнака; дома больше всего подорожали в Ларнаке и Пафосе, а в Никосии за квартал цены остались практически на прежнем уровне.

Какова средняя цена за м² в каждом городе?

На Кипре приводят два вида цифр, и они сильно различаются. Цены продаж берутся из договоров, зарегистрированных в Департаменте земельных отношений и изысканий (Department of Lands and Surveys). Запрашиваемые цены берутся из объявлений и часто на 50% и более превышают цены, по которым вторичное жильё реально продаётся, отчасти потому, что в объявлениях преобладают новостройки и проекты с видом на море.

Источники: цены продаж — данные Landbank Analytics по вторичному рынку за первое полугодие 2026 года (Cyprus Mail, 23 сентября 2026 года); запрашиваемые цены — инструмент AXIA по запрашиваемым ценам, на основе около 155 000 объявлений с 6 июля по 3 августа 2026 года. INDEX.cy показывает похожий рейтинг за 12 месяцев до 17 октября 2026 года: средние запрашиваемые цены составляют €5,105/м² в Лимасоле, €4,062 в Пафосе, €3,370 в Фамагусте, €3,138 в Ларнаке и €2,419 в Никосии.

Внутри районов разброс большой. По данным Landbank за первое полугодие 2026 года, квартиры в Айос-Тихонасе стоят €3,382/м², а дома в Пиргосе — €4,212/м² (Лимасол), дома в Тале — €2,478/м² (Пафос), а дома в Перволии — €2,060/м² (Ларнака).

Сколько стоит квартира с двумя спальнями или дом с тремя спальнями?

Ни один официальный орган не публикует цены в разбивке по количеству спален, поэтому мы рассчитали типичные цены на основе приведённых выше датированных показателей в €/м², взяв квартиру с двумя спальнями площадью 85 м² и дом с тремя спальнями площадью 150 м². В последнем столбце указана медианная цена, фактически уплаченная за новые дома (на стадии строительства) в первом полугодии 2026 года.

Расчёты: Expatify, октябрь 2026 г., на основе цен продаж по данным Landbank (1-е полугодие 2026 г.) и запрашиваемых цен AXIA (июль–август 2026 г.). Медианные цены новостроек: Landbank Analytics, продажи на этапе строительства (off-plan), 1-е полугодие 2026 г. (Cyprus Mail, 3 сентября 2026 г.). Цены продаж отражают в основном более старое жильё на вторичном рынке; недавно построенный дом в популярном районе будет ближе к запрашиваемой цене. Данные по Фамагусте охватывают только свободную территорию (Паралимни, Айя-Напа, Протарас, Деринья и близлежащие деревни).

Что влияет на цены в каждом городе?

Лимасол. Спрос со стороны международных компаний, технологических и судоходных фирм и семей, которые переезжают вместе с ними, удерживает Лимасол на первом месте. С января по сентябрь 2026 года здесь заключено больше всего договоров купли-продажи (4,860, рост на 17%), а в сентябре покупки гражданами стран, не входящих в ЕС, выросли здесь на 45% по сравнению с прошлым годом. Высотки на набережной, а также Гермасойя, Агиос-Тихонас и Пиргос повышают среднюю цену. Читайте наш раздел о Лимасоле.

Пафос. Рынок формируют иностранные покупатели: от пенсионеров до тех, кто работает удалённо. Продажи в Пафосе выросли на 18% за первые девять месяцев 2026 года, быстрее, чем в любом другом районе. Новые дома здесь имели самую высокую медианную цену на Кипре в первом полугодии 2026 года (€570,000), чему помогли виллы в Пейе и Тале. Подробнее читайте в нашем разделе о Пафосе.

Ларнака. Ларнака — главная история роста 2026 года: цены за год выросли на 9,8%, квартиры показали самый сильный рост по данным RICS, а продажи в сентябре выросли на 29%. Покупателей привлекают более низкие, чем в Лимасоле, цены, аэропорт, реконструкция марины и порта, а также высотные дома на берегу моря. Смотрите раздел о Ларнаке.

Никосия. Столица — самый стабильный рынок, его движут местные семьи, госслужащие и студенты. В 2023–24 учебном году на Кипре было почти 58 000 студентов высших учебных заведений, а Cyprus Mail 29 августа 2026 года сообщила, что в Никосии, крупнейшем рынке студенческого жилья, однокомнатные квартиры сдаются за €600–€900 в месяц. Это сохраняет интерес инвесторов к небольшим квартирам рядом с университетскими кампусами города. Изучите раздел о Никосии.

Фамагуста. Свободная часть района Фамагуста показала самый быстрый рост цен в индексе Центрального банка Кипра (Central Bank of Cyprus, CBC) (+10,0%), но рынок там небольшой (656 продаж в январе–сентябре 2026 года) и состоит в основном из домов для отдыха в Айя-Напе и Протарасе, поэтому несколько сделок могут заметно изменить показатели. Читайте наш раздел о Фамагусте.

По всему острову иностранные покупатели заключили 41,9% из 14 969 договоров, поданных на регистрацию с января по сентябрь 2026 года; из них 4 173 приходится на граждан стран, не входящих в ЕС, и 2 094 на граждан ЕС (данные Департамента земельных отношений и межевания (Department of Lands and Surveys), проанализированные BuySell, 13 октября 2026 года). Свою роль играет и стоимость строительства: индекс строительных материалов CyStat в августе 2026 года был на 3,39% выше, чем годом ранее.

Какие расходы нужно оплатить сверх цены?

1. НДС на новое жильё. На новую недвижимость начисляется НДС 19%. Если она будет вашим основным местом жительства в течение 10 лет, можно подать заявление в Налоговое управление (Tax Department) на ставку 5% для первых 130 м² и первых €350,000 в пределах общего лимита 190 м² и €475,000. В нашем руководстве по НДС 5% на недвижимость на Кипре объясняются правила и порядок подачи заявления.
2. Сборы за переоформление при перепродаже. Если НДС не применяется, Департамент земельных отношений и межевания (Department of Lands and Surveys) взимает сборы за переоформление по шкале 3%, 5% и 8%, которая сейчас снижена вдвое. При перепродаже недвижимости за €250,000 сборы составят около €6,600. Если вы платите НДС, сборы за переоформление не взимаются.
3. Гербовый сбор (Stamp duty). Отменён с 1 января 2026 года для договоров, подписанных с этой даты.
4. Юрист. Наймите собственного юриста, зарегистрированного в Cyprus Bar Association (Коллегия адвокатов Кипра), чтобы он проверил право собственности, наличие ипотеки или проблем с разрешениями на строительство, а также сам договор, и подал договор на депонирование в Земельный кадастр (Land Registry). Размер гонораров различается, поэтому запросите письменную смету. Прежде чем подписывать, прочитайте нашу статью о проверке титульных документов.
5. Расходы на ипотеку, если вы берёте кредит: комиссии банка, оценка недвижимости и страховка.

Покупателям из стран, не входящих в ЕС, включая граждан Великобритании, также требуется разрешение Совета министров (Council of Ministers), прежде чем недвижимость будет зарегистрирована на их имя.

Ожидаются ли ограничения для покупателей из стран, не входящих в ЕС?

Их обсуждали на протяжении всего 2026 года. Несколько партий внесли законопроекты, ограничивающие покупки гражданами стран, не входящих в ЕС, например в сельскохозяйственных зонах, рядом с линией прекращения огня и критически важной инфраструктурой, а также с ограничениями на размер участка и дома. По последнему найденному нами материалу Cyprus Mail (3 сентября 2026 года), министр внутренних дел заявил, что правительство объединяет предложения в обновлённый закон, сроки не определены, а комитет по внутренним делам палаты представителей планировал рассмотреть покупки через компании в октябре. К середине октября 2026 года ничего нового принято не было, и действующие правила остаются в силе. Если вы покупаете недвижимость и не являетесь гражданином ЕС, спросите у своего юриста, какова ситуация на текущий момент, прежде чем подписывать договор.

Что делать дальше

• Сравните цены с арендой и повседневными расходами в нашем руководстве стоимость жизни на Кипре в 2026 году или прочитайте правила аренды, если хотите сначала пожить в съёмном жилье.
• Составьте short-list районов с помощью наших региональных разделов: Лимасол, Пафос, Ларнака, Никосия и Фамагуста.
• Узнайте, имеете ли вы право на НДС 5%, прежде чем бронировать новостройку.
• Прежде чем вносить задаток, вместе с юристом пройдите по нашему списку проверок правоустанавливающих документов (title deed).