Покупка или аренда недвижимости на Кипре: что выгоднее экспатам? (2026)

Для большинства людей, переезжающих на Кипр, разумный порядок действий — сначала аренда, потом покупка. Аренда позволяет понять, какой город и район вам подходят, прежде чем брать на себя обязательства. Покупка начинает иметь смысл, когда вы планируете оставаться как минимум пять–семь лет, имеете первоначальный взнос не менее 20% и можете получить кипрскую ипотеку, поскольку разовые расходы на покупку высоки и окупаются только со временем.

Ниже мы сравниваем цифры за 2026 год: арендная плата, цены на жильё, стоимость ипотеки, дополнительные расходы при покупке и правила, которые различаются для покупателей из ЕС и из других стран.

Сколько стоит аренда жилья на Кипре в 2026 году?

Арендная плата сильно различается в зависимости от города. Ниже приведены средние ставки аренды, названные Marinos Kynigeirou, президентом Совета по регистрации агентов по недвижимости (Real Estate Agents Registration Council), в июле 2026 года:

Данные на 23 июля 2026 года. По округу Фамагуста (Айя-Напа, Протарас, Паралимни) цифр нет. Цены предложения на порталах недвижимости часто заметно выше этих средних значений, особенно для новых квартир и квартир с видом на море в Лимасоле.

Продолжают ли расти арендные ставки? Сигналы противоречивы. Стоимость аренды квартир выросла на 7.36% за год по второй квартал 2026 года, а аренды домов — на 5.3%. При этом господин Kynigeirou сказал, что в 2026 году арендная плата не росла, так как владельцы переводят квартиры из краткосрочной аренды в долгосрочную. Наше руководство по аренде жилья на Кипре рассказывает о договорах, залоге (обычно за один или два месяца аренды) и правах арендатора.

Насколько быстро растут цены на недвижимость?

Быстро. Индекс цен на жилую недвижимость, который публикует Центральный банк Кипра (Central Bank of Cyprus), вырос на 8.5% в годовом выражении во втором квартале 2026 года (квартиры — +8.9%, дома — +5.8%). По округам: Фамагуста — +10.0%, Ларнака — +9.8%, Пафос — +9.6%, Лимасол — +7.8%, Никосия — +5.7%. Центральный банк связывает значительную часть роста со спросом со стороны иностранцев. Цены за квадратный метр смотрите в разделе цены на недвижимость на Кипре по городам.

Рост цен — довод в пользу более ранней покупки, если вы уверены, что останетесь на Кипре, но это также означает, что вы покупаете на пике. Никто не может гарантировать, что тенденция сохранится.

Во что на самом деле обходится покупка на старте?

Цена — это только начало. Вот основные дополнительные расходы в 2026 году:

Сборы за переход права собственности и регистрацию ипотеки устанавливает Департамент земельного кадастра (Department of Lands and Surveys). Ставка НДС 5% применяется к первым 130 м² основного места жительства, но не более чем к €350,000, если дом не превышает 190 м² и его общая стоимость не выше €475,000. Пошаговую процедуру см. в статье покупка недвижимости на Кипре иностранцем.

Сколько стоит владение недвижимостью в год?

Ежегодного налога на недвижимость нет: налог на недвижимое имущество отменён с 1 января 2017 года. Владельцы платят сборы местных властей (например, за вывоз мусора и канализацию), общие расходы в многоквартирных домах, страхование жилья (обязательное при наличии ипотеки) и расходы на содержание. При продаже к прибыли применяется налог на прирост капитала 20%, но с 2026 года действует пожизненное освобождение до €150,000 от продажи основного места жительства.

Сколько стоит ипотека?

Средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам на покупку недвижимости на Кипре составила 4.16% в августе 2026 года, по сравнению с 3.78% в июле. Это средний показатель по разным видам кредитов, поэтому предложение банка может отличаться. Большинство новых кредитов сейчас выдаётся с фиксированной ставкой на начальный период: лишь 12,1% новых жилищных кредитов в июле 2026 года имели плавающую ставку или фиксированную ставку на год и менее.

Bank of Cyprus, Eurobank, Alpha Bank Cyprus, Ancoria Bank и государственная Housing Finance Corporation выдают кредиты на жильё, но в основном постоянным резидентам. Если вы только что приехали, получаете доход из-за границы или находитесь на краткосрочном виде на жительство, будьте готовы к большему количеству вопросов и, возможно, к меньшей сумме кредита.

Пример расчёта: двухкомнатная квартира в Лимасоле

Эти цифры приведены только для примера и не являются предложением банка:

• Аренда: €1,400–1,500 в месяц за среднюю двухкомнатную квартиру (июль 2026).
• Покупка новой квартиры за €300,000 (близко к медианной цене €302,910 за новое жильё в Лимасоле в первой половине 2026 года) в качестве вашего основного жилья:
• депозит 20%: €60 000;
• НДС 5%, если квартира подпадает под льготу и цена указана без НДС: €15 000;
• регистрация ипотеки под 1% от кредита в €240 000: €2 400;
• юридические услуги: несколько тысяч евро.
• Кредит в €240 000 на 30 лет под 4,16% обойдётся примерно в €1 170 в месяц, из которых примерно €9 900 в первый год составят проценты.

Таким образом, ежемесячные расходы на владение жильём могут быть сопоставимы с арендой или немного ниже её. Но на старте нужно около €80 000 собственных средств, а аренда не исчезает, а заменяется процентами, страховкой, сборами и расходами на обслуживание. За два–три года первоначальные расходы обычно перевешивают экономию; за десять лет, при росте цен, покупка, как правило, оказывается выгоднее.

Какие налоговые правила важны?

С 1 января 2026 года налоговые резиденты Кипра могут вычесть до €2 000 в год либо за аренду, либо за проценты по ипотеке за своё основное жильё на Кипре. Согласно разъяснительному руководству правительства, действуют ограничения по семейному доходу (€40 000 для одиночки и €100 000 для пары с детьми до двух, с повышением для больших семей), арендная плата должна выплачиваться банковским переводом, картой или другим электронным способом, а кредит должен быть оформлен на ваше имя. В нашем руководстве по налоговой реформе 2026 года объясняются и другие изменения.

Имеет ли значение, откуда вы родом?

Да. Граждане ЕС покупают недвижимость на тех же условиях, что и киприоты. Покупатели, не являющиеся гражданами ЕС, в том числе граждане Великобритании, нуждаются в разрешении Совета министров (Council of Ministers) и, как правило, могут владеть только одним жильём. В сентябре 2026 года правительство заявило, что объединит несколько предложений об ограничении покупки недвижимости гражданами стран, не входящих в ЕС, в обновлённый закон, однако на 3 сентября 2026 года ни одно из них принято не было. Если вы покупатель, не являющийся гражданином ЕС, эта неопределённость — ещё одна причина получить юридическую консультацию до подписания документов.

Аренда или покупка: краткий чек-лист

Аренда больше подойдёт, если вы:

• только что приехали или пока не знаете, какой город вам подходит;
• можете переехать в течение пяти лет или ваша работа либо вид на жительство временные;
• пока не располагаете депозитом в размере 20%–30% плюс дополнительные расходы;
• хотите дождаться результатов правил о покупке недвижимости гражданами стран, не входящих в ЕС.

Покупка больше подойдёт, если вы:

• планируете жить здесь долгосрочно и хорошо знаете район;
• располагаете депозитом и стабильным доходом, который примет киприотский банк;
• хотите зафиксировать расходы на жильё, а не сталкиваться с ростом арендной платы;
• покупаете основное место жительства, которое соответствует условиям для ставки НДС (VAT) 5%.

Что бы вы ни выбрали, пользуйтесь услугами лицензированного агента (проверьте в Совете по регистрации агентов по недвижимости (Real Estate Agents Registration Council)) и, если покупаете, собственного адвоката из списка Кипрской коллегии адвокатов (Cyprus Bar Association).

Что делать дальше

1. Снимайте жильё на срок от шести до двенадцати месяцев в районе, который вам нравится; наш инструмент подбора районов поможет вам выбрать.
2. Если вы думаете о новостройке, прочитайте статью Недвижимость на стадии строительства на Кипре: риски и проверки.
3. Сверьте свой бюджет с стоимостью жизни на Кипре.
4. Перед покупкой поручите адвокату провести проверку правоустанавливающих документов на недвижимость.