Συνοψίστε αυτή τη σελίδα 7 βασικά σημεία · 1 λεπτό
- Ποιοι δικαιούνται τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% στην Κύπρο;Άτομα ηλικίας 18 ετών και άνω μπορούν να τύχουν ΦΠΑ 5% σε νέα κατοικία που θα αποτελέσει την κύρια μόνιμη κατοικία τους για τουλάχιστον 10 χρόνια, υποβάλλοντας αίτηση πριν από την παραλαβή.
- Ποια είναι τα όρια έκτασης και αξίας το 2026;Το 2026 μόνο τα πρώτα 130 m² και τα πρώτα €350.000 επιβαρύνονται με ΦΠΑ 5%, ενώ οι κατοικίες άνω των 190 m² ή των €475.000 πληρώνουν 19% στο σύνολο.
- Τι άλλαξε την 1η Σεπτεμβρίου 2026;Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 ένα κτίσμα θεωρείται νέο για σκοπούς ΦΠΑ μέχρι να χρησιμοποιείται συστηματικά για τουλάχιστον 18 μήνες, αντί του παλαιού κριτηρίου των πέντε ετών.
- Πρακτικά παραδείγματα: πόσο εξοικονομείτε με ΦΠΑ 5%;Μια κατοικία 120 m² αξίας €300.000 πληρώνει €15.000 ΦΠΑ με 5% αντί για €57.000, εξοικονομώντας €42.000, ενώ οι κατοικίες που υπερβαίνουν τα όρια δεν εξοικονομούν τίποτα.
- Ποιοι άλλοι φόροι και τέλη επιβαρύνουν τους αγοραστές;Ο φόρος stamp duty καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026, οι αγοραστές μεταπώλησης πληρώνουν τέλη μεταβίβασης με μισό συντελεστή αντί για ΦΠΑ και οι δανειολήπτες πληρώνουν τέλος εγγραφής υποθήκης 1%.
- Πώς υποβάλλετε αίτηση για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%;Υποβάλετε αίτηση ηλεκτρονικά μέσω της πύλης Tax For All με χρήση του CY Login πριν από την παράδοση ή τη μετακόμιση, με ΑΦΜ και πλήρη δικαιολογητικά· η έγκριση συχνά διαρκεί αρκετές εβδομάδες.
- Χρειάζεστε νομική υποστήριξη;Οι περισσότεροι αγοραστές χρησιμοποιούν δικηγόρο για να ελέγξει το συμβόλαιο και τον τίτλο, να υποβάλει την αίτηση ΦΠΑ και να καταθέσει το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο, ειδικά στις αγορές στα σχέδια.
Σύντομη απάντηση
Οι αγοραστές νέας κύριας κατοικίας στην Κύπρο μπορούν να πληρώσουν ΦΠΑ 5% αντί για 19% στα πρώτα 130 τ.μ. και στα πρώτα €350.000 της αξίας, υπό την προϋπόθεση ότι η κατοικία δεν υπερβαίνει τα 190 τ.μ. και δεν κοστίζει περισσότερο από €475.000 συνολικά. Ο αγοραστής πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο που θα διαμένει στην κατοικία ως κύρια κατοικία του για 10 χρόνια και πρέπει να υποβάλει αίτηση στο Τμήμα Φορολογίας πριν από την παραλαβή της κατοικίας. Όταν καταβάλλεται ΦΠΑ, δεν οφείλονται τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο, ενώ το χαρτόσημο καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026.
- Ο μειωμένος συντελεστής 5% καλύπτει τα πρώτα 130 τ.μ. και τα πρώτα €350.000. Κατοικίες άνω των 190 τ.μ. ή άνω των €475.000 πληρώνουν 19% στο σύνολο.
- Οι παλαιότεροι, πιο ευνοϊκοί κανόνες για έργα με αιτήσεις πολεοδομικής άδειας που υποβλήθηκαν έως τις 31 Οκτωβρίου 2023 έληξαν στις 15 Ιουνίου 2026.
- Ο αγοραστής πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο (οποιασδήποτε εθνικότητας, ηλικίας 18 ετών και άνω) που θα χρησιμοποιεί την κατοικία ως κύρια και μόνιμη κατοικία του για 10 χρόνια, διαφορετικά η διαφορά του ΦΠΑ μπορεί να ανακτηθεί.
- Δεν οφείλονται τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο όταν η αγορά υπόκειται σε ΦΠΑ. Οι μεταπωλήσεις χωρίς ΦΠΑ πληρώνουν το μισό των κανονικών τελών.
- Το χαρτόσημο καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026 και ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας καταργήθηκε το 2017.
Η αγορά νέας κατοικίας στην Κύπρο είναι ένα μεγάλο οικονομικό βήμα και ο ΦΠΑ είναι συχνά το κόστος που εκπλήσσει περισσότερο τους αγοραστές. Η νέα ιδιοκτησία φορολογείται κανονικά με 19%, όμως ο αγοραστής που θα μένει στην κατοικία μπορεί να πληρώσει 5% για μέρος ή για το σύνολό της. Η εξοικονόμηση μπορεί να φτάσει τις δεκάδες χιλιάδες ευρώ, αλλά μόνο εφόσον η κατοικία εμπίπτει στα όρια, τα έγγραφα είναι σωστά και η αίτηση υποβληθεί εγκαίρως.
Ποιοι δικαιούνται τον συντελεστή ΦΠΑ 5% στην Κύπρο;
Ο μειωμένος συντελεστής δεν εφαρμόζεται αυτόματα. Πρέπει να υποβάλετε αίτηση και να πληροίτε τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Είστε φυσικό πρόσωπο ηλικίας 18 ετών ή άνω. Εταιρείες και καταπιστεύματα δεν μπορούν να τον αξιοποιήσουν. Η εθνικότητα δεν παίζει ρόλο.
- Η κατοικία είναι νέα, δηλαδή υπόκειται σε ΦΠΑ επειδή πωλείται ή κατασκευάζεται πριν από την πρώτη της χρήση.
- Θα είναι η κύρια και μόνιμη κατοικία σας στην Κύπρο για τουλάχιστον 10 χρόνια.
- Πληροί τα όρια μεγέθους και αξίας που ακολουθούν.
- Υποβάλλετε αίτηση πριν παραλάβετε το ακίνητο ή μετακομίσετε σε αυτό.
Αν μέσα σε 10 χρόνια η κατοικία πάψει να είναι η κύρια κατοικία σας, για παράδειγμα επειδή την ενοικιάζετε ή μετακομίζετε αλλού, το Τμήμα Φορολογίας μπορεί να ανακτήσει τη διαφορά του ΦΠΑ, σε γενικές γραμμές ανάλογα με τα έτη που απομένουν. Το 2025 το τμήμα κάλεσε τους ιδιοκτήτες που είχαν επωφεληθεί αδικαιολόγητα να επιστρέψουν εθελοντικά το ποσό, σε έως 12 δόσεις.
Μπορούν οι ξένοι αγοραστές να διεκδικήσουν τον μειωμένο συντελεστή;
Ναι. Βρετανοί αγοραστές, αγοραστές από την ΕΕ και αγοραστές από άλλες χώρες εκτός ΕΕ δικαιούνται με τους ίδιους όρους, εφόσον η κατοικία γίνει πραγματικά η κύρια κατοικία τους. Η εξοχική κατοικία δεν δικαιούται. Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ χρειάζονται επίσης την συνήθη άδεια για αγορά ακινήτου· δείτε τον οδηγό μας για τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας πριν από την αγορά.
Ποια είναι τα όρια μεγέθους και αξίας το 2026;
Η Κύπρος αυστηροποίησε το σχέδιο το 2023 (Νόμος 42(I)/2023, σε ισχύ από τις 16 Ιουνίου 2023). Έργα για τα οποία οι αιτήσεις για πολεοδομική άδεια υποβλήθηκαν μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023 μπορούσαν να εφαρμόζουν τους παλαιότερους κανόνες, οι οποίοι προέβλεπαν 5% στα πρώτα 200 τ.μ. χωρίς ανώτατο όριο τιμής, όμως αυτή η μεταβατική περίοδος έληξε στις 15 Ιουνίου 2026. Στην πράξη, κάθε νέα αίτηση ακολουθεί πλέον τα εξής όρια:
| Κριτήριο | Όριο | Τι συμβαίνει αν ξεπεραστεί |
|---|---|---|
| Επιφάνεια που φορολογείται με 5% | Τα πρώτα 130 τ.μ. | Η έκταση από 131 μ² έως 190 μ² φορολογείται με 19% |
| Μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση | 190 m² | Ολόκληρη η κατοικία φορολογείται με 19% |
| Αξία που φορολογείται με 5% | Τα πρώτα €350,000 | Η αξία από €350,001 έως €475,000 φορολογείται με 19% |
| Μέγιστη συνολική τιμή | €475,000 | Ολόκληρη η κατοικία φορολογείται με 19% |
| Πρόνοια για αναπηρία | Τα πρώτα 190 μ² με 5% για δικαιούχους αγοραστές ή μέλη του νοικοκυριού τους | Ισχύουν προϋποθέσεις |
Τι άλλαξε την 1η Σεπτεμβρίου 2026;
Οι νέοι κανόνες ορίζουν πότε ένα κτίριο παύει να θεωρείται «νέο» για σκοπούς ΦΠΑ. Ένα κτίριο θεωρείται πλέον νέο μέχρι να χρησιμοποιηθεί συστηματικά (να κατοικηθεί, να ενοικιαστεί ή να χρησιμοποιηθεί με άλλο τρόπο) για τουλάχιστον 18 μήνες. Αυτό αντικατέστησε το παλιό κριτήριο των πέντε ετών. Για τους αγοραστές αυτό σημαίνει:
- Κατοικία που πωλείται μετά από χρήση μικρότερη των 18 μηνών υπόκειται σε ΦΠΑ και μπορεί να εφαρμοστεί ο συντελεστής 5%, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις.
- Κατοικία που παρέμεινε κενή για χρόνια μετά την ολοκλήρωσή της μπορεί να υπόκειται σε ΦΠΑ κατά την πρώτη πώληση.
- Κατοικία που έχει χρησιμοποιηθεί για πάνω από 18 μήνες θεωρείται μεταπώληση χωρίς ΦΠΑ· στην περίπτωση αυτή τα τέλη μεταβίβασης ισχύουν με μειωμένο συντελεστή στο μισό.
Πρακτικά παραδείγματα: πόσο εξοικονομείτε με ΦΠΑ 5%;
Τα παραδείγματα αυτά είναι απλουστευμένα. Τον τελικό υπολογισμό τον κάνει το Τμήμα Φορολογίας και, όταν ισχύουν ταυτόχρονα τα όρια εμβαδού και αξίας, η μέθοδος που εφαρμόζει μπορεί να διαφέρει.
| Κατοικία | Μέρος με ΦΠΑ 5% | Μέρος με ΦΠΑ 19% | Συνολικός ΦΠΑ | ΦΠΑ 19% στο σύνολο | Εξοικονόμηση |
|---|---|---|---|---|---|
| 120 m², €300,000 | €15,000 | – | €15,000 | €57,000 | €42,000 |
| 125 m², €420,000 | €17.500 (επί €350.000) | €13,300 (on €70,000) | €30,800 | €79,800 | €49,000 |
| 160 m², €320,000 | €13,000 (130/160 of price) | €11,400 (30/160 of price) | €24,400 | €60,800 | €36,400 |
| 195 m², €400,000 | – | €76,000 | €76,000 | €76,000 | €0 |
| 140 m², €480,000 | – | €91,200 | €91,200 | €91,200 | €0 |
What other taxes and fees do buyers pay?
| Κόστος | New home with VAT | Resale (no VAT) |
|---|---|---|
| ΦΠΑ | 5% ή 19% όπως πιο πάνω | Καμία |
| Τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο | Καμία | Το μισό του 3% μέχρι €85.000, 5% από €85.001 μέχρι €170.000 και 8% πάνω από αυτό το ποσό |
| Χαρτόσημο | Καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026 | Καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026 |
| Εγγραφή υποθήκης (σε περίπτωση δανεισμού) | Τέλος 1% στο Κτηματολόγιο | Τέλος 1% στο Κτηματολόγιο |
| Ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας | Καταργήθηκε από το 2017 | Καταργήθηκε από το 2017 |
| Χρεώσεις τοπικών αρχών (απορρίμματα, αποχετεύσεις) | Ναι, καθορίζονται τοπικά | Ναι, καθορίζονται τοπικά |
Παράδειγμα τελών μεταβίβασης για μεταπώληση €250,000: €2,550 στα πρώτα €85,000, συν €4,250 στα επόμενα €85,000, συν €6,400 στα τελευταία €80,000, δηλαδή συνολικά €13,200. Επειδή μειώνονται στο μισό λόγω μη εφαρμογής ΦΠΑ, ο αγοραστής πληρώνει €6,600.
Πριν από το 2026, η ίδια αγορά θα επιβαρυνόταν επίσης με φόρο χαρτοσήμου περίπου €408 επί του συμβολαίου. Αυτός δεν οφείλεται πλέον, αν και θα πρέπει και πάλι να καταθέσετε το συμβόλαιό σας στο Κτηματολόγιο χωρίς καθυστέρηση, για να προστατεύσετε τα δικαιώματά σας.
Πώς υποβάλλεται αίτηση για τον συντελεστή ΦΠΑ 5%;
- Ελέγξτε την επιλεξιμότητα με τον κατασκευαστή: δομήσιμη επιφάνεια, συνολική τιμή και ημερομηνία της πολεοδομικής άδειας.
- Αποκτήστε Αριθμό Φορολογικής Ταυτότητας αν δεν έχετε ήδη: δείτε πώς να αποκτήσετε ΑΦΤ στην Κύπρο.
- Συγκεντρώστε τα έγγραφα: υπογεγραμμένο πωλητήριο συμβόλαιο, διαβατήριο ή ταυτότητα, δήλωση του αρχιτέκτονα ή πολιτικού μηχανικού, δήλωση και ετήσια άδεια του εργολάβου, πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής, πιστοποιητικό δομήσιμης επιφάνειας, αποδείξεις πληρωμών, καθώς και πιστοποιητικό γάμου ή δηλώσεις των συναγοραστών σε περίπτωση κοινής αγοράς.
- Υποβάλετε αίτηση ηλεκτρονικά στο Τμήμα Φορολογίας μέσω της πύλης Tax For All (TFA) με χρήση CY Login, πριν από την παράδοση ή τη μετακόμιση.
- Περιμένετε την έγκριση, η οποία συχνά διαρκεί αρκετές εβδομάδες. Στη συνέχεια ο κατασκευαστής τιμολογεί ΦΠΑ 5% στο επιλέξιμο μέρος.
- Μείνετε στο σπίτι ως κύρια κατοικία σας για 10 χρόνια και κρατήστε αποδεικτικά στοιχεία, όπως λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και την καταχώριση της διεύθυνσής σας.
Οι συνήθεις καθυστερήσεις οφείλονται σε ελλιπή έγγραφα, σε ασυμφωνία μεταξύ των στοιχείων του διαβατηρίου και του συμβολαίου ή σε ασαφείς αποδείξεις πληρωμής.
Χρειάζεστε νομική υποστήριξη;
Οι περισσότεροι αγοραστές χρησιμοποιούν δικηγόρο για να ελέγξει το συμβόλαιο και την κατάσταση του τίτλου, να υποβάλει την αίτηση για ΦΠΑ, να καταθέσει το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο και να συντονίσει τις ενέργειες με τον κατασκευαστή και το Τμήμα Φορολογίας. Αυτό είναι ιδιαίτερα χρήσιμο για αγορές στα σχέδια.
Σχετικοί οδηγοί
Συχνές ερωτήσεις
Ποιος μπορεί να διεκδικήσει ΦΠΑ 5% για κατοικία στην Κύπρο;
Οποιοδήποτε φυσικό πρόσωπο ηλικίας 18 ετών και άνω, οποιασδήποτε εθνικότητας, που αγοράζει ή ανεγείρει κατοικία για να τη χρησιμοποιεί ως κύρια και μόνιμη κατοικία του στην Κύπρο για τουλάχιστον 10 χρόνια. Εταιρείες και καταπιστεύματα (trusts) δεν μπορούν να τον διεκδικήσουν.
Μπορώ να υποβάλω αίτηση για ΦΠΑ 5% αφού μετακομίσω στο ακίνητο;
Μην το υπολογίζετε. Υποβάλετε αίτηση μέσω του Τμήματος Φορολογίας πριν παραλάβετε το ακίνητο ή μετακομίσετε σε αυτό, καθώς οι εκπρόθεσμες αιτήσεις κινδυνεύουν να χάσουν τον μειωμένο συντελεστή.
Μπορώ να έχω ΦΠΑ 5% σε ακίνητο μεταπώλησης;
Συνήθως όχι, επειδή οι περισσότερες μεταπωλήσεις δεν υπόκεινται καθόλου σε ΦΠΑ. Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026, μια κατοικία που πωλείται πριν χρησιμοποιηθεί για 18 μήνες θεωρείται καινούργια, οπότε μπορεί να ισχύσει ΦΠΑ και ενδεχομένως ο μειωμένος συντελεστής.
Τι γίνεται αν το σπίτι μου υπερβαίνει ελαφρώς τα 190 m²;
Αν η δομήσιμη επιφάνεια υπερβαίνει τα 190 m², ολόκληρη η κατοικία φορολογείται με 19%. Το ίδιο ισχύει αν η συνολική τιμή υπερβαίνει τις €475.000.
Πληρώνω τέλη μεταβίβασης αν πληρώσω ΦΠΑ για καινούργια κατοικία;
Όχι. Τα τέλη μεταβίβασης του Κτηματολογίου δεν χρεώνονται όταν η αγορά υπόκειται σε ΦΠΑ.
Υπάρχει ακόμη χαρτόσημο στα συμβόλαια ακινήτων στην Κύπρο;
Όχι. Το χαρτόσημο καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026. Τα συμβόλαια που έχουν υπογραφεί από τουλάχιστον ένα συμβαλλόμενο μέρος πριν από την ημερομηνία αυτή εξακολουθούν να διέπονται από τους παλιούς κανόνες.
Χρήσιμοι σύνδεσμοι
Πηγές (4)
- PwC Worldwide Tax Summaries – Κύπρος, εταιρικός φόρος, λοιποί φόροι (ΦΠΑ, τέλη μεταβίβασης, χαρτόσημο)
- Deloitte Cyprus – Τροποποιήσεις του νόμου περί ΦΠΑ: νέα ακίνητα και ανακαίνιση παλαιών ακινήτων
- Ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% για κύρια κατοικία – ΟΕΒ
- Τμήμα Φορολογίας – gov.cy
