Συνοψίστε αυτή τη σελίδα 5 βασικά σημεία · 1 λεπτό
- Τι είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας στην Κύπρο;Ο τίτλος ιδιοκτησίας δείχνει ποιος είναι εγγεγραμμένος ως ιδιοκτήτης στο Κτηματολόγιο, και ένα νομίμως κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο σάς προστατεύει μέχρι να εκδοθεί ο τίτλος στο όνομά σας.
- Ποιος πρέπει να κάνει αυτούς τους ελέγχους;Όποιος αγοράζει κατοικία, οικόπεδο ή ακίνητο υπό ανέγερση πρέπει να κάνει αυτούς τους ελέγχους, ενώ οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ, συμπεριλαμβανομένων των Βρετανών πολιτών μετά το Brexit, χρειάζονται επίσης άδεια για να αγοράσουν.
- Ποιους ελέγχους πρέπει να κάνετε πριν αγοράσετε;Χρησιμοποιήστε δικό σας δικηγόρο για έρευνα στο Κτηματολόγιο, έλεγχο αδειών και απλήρωτων επιβαρύνσεων, άμεση κατάθεση του συμβολαίου και, αν είστε από χώρα εκτός ΕΕ, υποβάλετε αίτηση για έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο.
- Γιατί οι τίτλοι ιδιοκτησίας καθυστερούν τόσο πολύ;Οι καθυστερήσεις μπορεί να διαρκέσουν χρόνια, συνήθως λόγω απουσίας πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, αδιαίρετου αναπτυξιακού έργου, υποθήκης στη γη ή διαδοχικών ενεργειών από περισσότερες αρχές.
- Πόσο θα κοστίσει;Να περιμένετε νομικά έξοδα, τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο και ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες, αν και γενικά δεν οφείλονται τέλη μεταβίβασης όταν έχει καταβληθεί ΦΠΑ για την αγορά.
Σύντομη απάντηση
Πριν αγοράσετε ακίνητο στην Κύπρο, ζητήστε από τον δικό σας δικηγόρο να επιβεβαιώσει στο Κτηματολόγιο ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, αν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και αν είναι καταχωρισμένες υποθήκες ή άλλα βάρη. Ελέγξτε τις άδειες πολεοδομίας και οικοδομής και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και βεβαιωθείτε ότι το συμβόλαιο πώλησης κατατίθεται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για να προστατευθεί η αγορά σας.
- Ο τίτλος ιδιοκτησίας αποδεικνύει την εγγεγραμμένη ιδιοκτησία στο Κτηματολόγιο, το οποίο λειτουργεί υπό το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ).
- Πολλά νεότερα ακίνητα πωλούνται χωρίς ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας, η έκδοση του οποίου μπορεί να διαρκέσει χρόνια.
- Η έρευνα στο Κτηματολόγιο αποκαλύπτει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, τυχόν υποθήκες, δικαστικά διατάγματα και άλλα βάρη.
- Η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο ΤΚΧ παρέχει στον αγοραστή νομική προστασία βάσει του περί Εκτελέσεως Συμβάσεων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου.
- Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ, συμπεριλαμβανομένων των υπηκόων του Ηνωμένου Βασιλείου, χρειάζονται άδεια για την απόκτηση ακινήτου, για την οποία υποβάλλεται αίτηση μέσω του Επαρχιακού Officer.
Στην Κύπρο, ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι η επίσημη απόδειξη του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου. Επειδή πολλές κατοικίες, ιδίως οι νεόδμητες, πωλούνται προτού εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος, οι έλεγχοι που διενεργείτε πριν υπογράψετε είναι αυτοί που προστατεύουν τα χρήματά σας.
Τι είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας στην Κύπρο;
Ο τίτλος ιδιοκτησίας πιστοποιεί ότι ένα ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο όνομα κάποιου στο Κτηματολόγιο, το οποίο τηρείται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χαρτογράφησης (ΤΚΧ). Μέχρι να μεταβιβαστεί ο τίτλος στο όνομά σας, ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης μπορεί να εξακολουθεί να είναι ο πωλητής ή ο κατασκευαστής, ακόμη κι αν έχετε πληρώσει ολόκληρο το τίμημα. Αν το πωλητήριο έγγραφο έχει κατατεθεί νόμιμα στο ΤΚΧ, έχετε νομική προστασία στο μεταξύ.
Ποιος πρέπει να διενεργεί αυτούς τους ελέγχους;
Οποιοσδήποτε αγοράζει κατοικία, οικόπεδο ή ακίνητο υπό ανέγερση στην Κυπριακή Δημοκρατία, είτε ως κύρια κατοικία είτε ως επένδυση. Οι έλεγχοι είναι οι ίδιοι για όλους, όμως οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ, περιλαμβανομένων των υπηκόων του Ηνωμένου Βασιλείου μετά το Brexit, χρειάζονται επίσης άδεια για την απόκτηση ακινήτου.
Ποιους ελέγχους πρέπει να κάνετε πριν αγοράσετε;
1. Αναθέστε την υπόθεση στον δικό σας δικηγόρο
Επιλέξτε δικηγόρο εγγεγραμμένο στον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο, ο οποίος θα εργάζεται μόνο για εσάς και όχι για τον πωλητή, τον κατασκευαστή ή τον μεσίτη. Δώστε του εξουσιοδότηση να διενεργήσει τις αναζητήσεις πριν υπογράψετε οτιδήποτε ή καταβάλετε προκαταβολή.
2. Κάντε αναζήτηση στο Κτηματολόγιο
Η αναζήτηση πρέπει να επιβεβαιώνει:
- ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης και ότι ο πωλητής έχει το δικαίωμα πώλησης·
- κατά πόσο υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για τη μονάδα ή μόνο για το ευρύτερο τεμάχιο·
- τυχόν υποθήκες, σημειώματα, δικαστικές αποφάσεις, απαγορεύσεις ή άλλα βάρη.
Αν υπάρχει υποθήκη, ελέγξτε αν η τράπεζα έχει συναινέσει στην πώληση και πώς θα αποδεσμευτεί το ακίνητο, για παράδειγμα με καταβολή μέρους του τιμήματος απευθείας στην τράπεζα.
3. Ελέγξτε τις άδειες και τις εγκρίσεις
| Έγγραφο | Γιατί είναι σημαντικό |
|---|---|
| Πολεοδομική άδεια | Επιβεβαιώνει ότι η ανάπτυξη επιτράπηκε |
| Άδεια οικοδομής και εγκεκριμένα σχέδια | Το ακίνητο πρέπει να αντιστοιχεί σε ό,τι έχει εγκριθεί |
| Πιστοποιητικό τελικής έγκρισης | Συνήθως απαιτείται πριν εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας |
| Αίτηση για ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας | Δείχνει αν η διαδικασία έχει ξεκινήσει και σε ποιο στάδιο βρίσκεται |
Οι αυθαίρετες επεκτάσεις, οι κλειστές βεράντες ή τα επιπλέον δωμάτια μπορεί να καθυστερήσουν την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας και ίσως χρειάζεται να νομιμοποιηθούν.
4. Ελέγξτε για απλήρωτες επιβαρύνσεις
Ζητήστε απόδειξη ότι οι φόροι που σχετίζονται με το ακίνητο, οι επιβαρύνσεις δήμου και αποχέτευσης, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και τα κοινόχρηστα έχουν πληρωθεί μέχρι σήμερα.
5. Καταθέστε το συμβόλαιο πώλησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
Σύμφωνα με τον περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, η κατάθεση του υπογεγραμμένου συμβολαίου σας στο Κτηματολόγιο σας προστατεύει από το ενδεχόμενο ο πωλητής να πουλήσει ή να υποθηκεύσει το ακίνητο σε άλλον και ενισχύει το δικαίωμά σας να μεταβιβαστεί το ακίνητο στο όνομά σας. Ισχύουν χρονικά περιθώρια, επομένως ο δικηγόρος σας πρέπει να το καταθέσει άμεσα μετά την υπογραφή. Ο φόρος χαρτοσήμου καταργήθηκε για έγγραφα που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026, επομένως τα νέα συμβόλαια δεν χρειάζονται πλέον χαρτοσήμανση, αν και ο δικηγόρος σας πρέπει να επιβεβαιώσει τυχόν εναπομείνασες απαιτήσεις.
6. Υποβάλετε αίτηση για άδεια αν είστε αγοραστής από χώρα εκτός ΕΕ
Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ υποβάλλουν αίτηση για έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου, καταθέτοντάς την στον Έπαρχο της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο, συνήθως μόλις υπογραφεί το συμβόλαιο. Ισχύουν περιορισμοί, μεταξύ των οποίων ο γενικός κανόνας του «ενός ακινήτου» για φυσικά πρόσωπα από χώρες εκτός ΕΕ. Νομοσχέδια για περαιτέρω περιορισμό των αγορών από πολίτες χωρών εκτός ΕΕ δεν είχαν ψηφιστεί μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2026, επομένως ελέγξτε την τρέχουσα κατάσταση πριν δεσμευτείτε.
Γιατί αργούν τόσο οι τίτλοι ιδιοκτησίας;
Οι καθυστερήσεις είναι συχνές και μπορεί να διαρκέσουν χρόνια. Οι συνήθεις λόγοι περιλαμβάνουν:
- δεν υπάρχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης επειδή το κτίριο διαφέρει από τις άδειες·
- το έργο δεν έχει διαιρεθεί σε ξεχωριστές μονάδες·
- υπάρχει υποθήκη ή άλλο βάρος στο ακίνητο·
- εμπλέκονται διαδοχικά διάφορες αρχές, καθεμία με τις δικές της απαιτήσεις.
Η Κύπρος έχει θεσπίσει νομοθεσία για να βοηθήσει τους «εγκλωβισμένους» αγοραστές που πλήρωσαν ολόκληρο το τίμημα, αλλά δεν μπόρεσαν να λάβουν τους τίτλους τους λόγω υποθήκης του κατασκευαστή. Το κατά πόσον θα σας βοηθήσει στην περίπτωσή σας εξαρτάται από τα γεγονότα και τα έγγραφα.
Πόσο θα κοστίσει;
Να αναμένετε νομικά έξοδα, τέλη μεταβίβασης του Κτηματολογίου και, για καινούργια οικοδομήματα, ΦΠΑ. Τα τέλη μεταβίβασης υπολογίζονται με κλιμακωτή χρέωση, ωστόσο γενικά δεν οφείλονται τέλη μεταβίβασης όταν έχει καταβληθεί ΦΠΑ για την ίδια αγορά. Ο μειωμένος ΦΠΑ 5% μπορεί να εφαρμόζεται στην κύρια κατοικία, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις. Τα τέλη αλλάζουν, γι' αυτό ζητήστε από τον δικηγόρο σας γραπτή εκτίμηση με βάση τους επίσημους συντελεστές.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Διαβάστε τους οδηγούς μας για τον ΦΠΑ 5% στα ακίνητα και για την πώληση ακινήτου και τη φορολογία και ελέγξτε τις επιλογές διαμονής σας στον οδηγό για τις άδειες διαμονής. Αν δεν είστε έτοιμοι να αγοράσετε, ο οδηγός μας για την ενοικίαση στην Κύπρο καλύπτει την εναλλακτική αυτή επιλογή.
Συχνές ερωτήσεις
Είναι ασφαλές να αγοράσω ακίνητο στην Κύπρο χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας;
Μπορεί να γίνει, αλλά ενέχει μεγαλύτερο ρίσκο. Εξαρτάστε από τον πωλητή ή τον κατασκευαστή για την ολοκλήρωση της διαδικασίας, γι' αυτό ο δικηγόρος σας θα πρέπει να ελέγξει γιατί δεν υπάρχει τίτλος, αν υπάρχει υποθήκη στη γη και αν το συμβόλαιό σας έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο.
Πώς μπορώ να ελέγξω αν ένα ακίνητο στην Κύπρο έχει υποθήκη;
Ο δικηγόρος σας μπορεί να διενεργήσει αναζήτηση στο Κτηματολόγιο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, η οποία δείχνει τις εγγεγραμμένες υποθήκες, τα βάρη, τα δικαστικά διατάγματα και άλλα εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου ή του οικοπέδου.
Γιατί οι τίτλοι ιδιοκτησίας αργούν τόσο πολύ στην Κύπρο;
Συνήθεις λόγοι είναι η έλλειψη πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, οικοδομικές εργασίες που διαφέρουν από τις άδειες, ένα έργο ανάπτυξης που δεν έχει ακόμη χωριστεί σε ξεχωριστές μονάδες ή μια υποθήκη στο τεμάχιο. Εμπλέκονται αρκετές αρχές, γι' αυτό η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει χρόνια.
Μπορούν οι πολίτες του Ηνωμένου Βασιλείου να αγοράσουν ακίνητη περιουσία στην Κύπρο;
Ναι, αλλά μετά το Brexit οι υπήκοοι του Ηνωμένου Βασιλείου αντιμετωπίζονται ως αγοραστές εκτός ΕΕ και χρειάζονται έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου, για την οποία υποβάλλεται αίτηση μέσω του Επάρχου της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Χρειάζομαι δικηγόρο για να αγοράσω ακίνητο στην Κύπρο;
Συνιστάται ανεπιφύλακτα. Χρησιμοποιήστε δικό σας δικηγόρο, εγγεγραμμένο στον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο, και όχι κάποιον που σας προτείνει ο πωλητής ή ο κατασκευαστής.
