Εκμίσθωση της Ιδιοκτησίας σας στην Κύπρο: Μακροχρόνιες Μισθώσεις, Βραχυχρόνιες Διακοπές, Φόροι και Συμβάσεις (2026)

Μπορείτε να νοικιάσετε το ακίνητό σας στην Κύπρο σε μακροχρόνιο ένοικο χωρίς καμία άδεια, αλλά ένα κατάλυμα διακοπών πρέπει να καταχωρηθεί στο Υφυπουργείο Τουρισμού πριν το διαφημίσετε. Σε κάθε περίπτωση, το ενοίκιο φορολογείται στην Κύπρο: από το 2026 αυτό σημαίνει φόρο εισοδήματος μετά από έκπτωση 20% συν 2,65% ΓεΣΥ, χωρίς αμυντική εισφορά, και κάθε πληρωμή πρέπει πλέον να φτάνει ηλεκτρονικά.

Αυτός ο οδηγός απευθύνεται σε ιδιοκτήτες. Αν είστε ο ενοικιαστής, διαβάστε αντίθετα τον οδηγό μας για την ενοικίαση στην Κύπρο: συμβόλαια, εγγυήσεις και δικαιώματα ενοικιαστή. Πρόκειται για γενικές πληροφορίες και όχι για φορολογική ή νομική συμβουλή.

Μακροχρόνια μίσθωση ή μίσθωση διακοπών: ποιοι κανόνες ισχύουν;

Η διαχωριστική γραμμή καθορίζεται από τον τρόπο που νοικιάζετε και όχι από το ακίνητο. Μια κατοικία που νοικιάζεται για μήνες σε κάποιον που ζει εκεί είναι κανονική μισθωτική σχέση. Μια βίλα ή ένα διαμέρισμα που νοικιάζεται βραδιά με τη βραδιά σε τουρίστες, συνήθως μέσω Airbnb ή Booking.com, αποτελεί «κατάλυμα αυτοεξυπηρέτησης (οικονομία διαμοιρασμού)» σύμφωνα με τον νόμο περί ξενοδοχείων και τουριστικών καταλυμάτων, και πρέπει να είναι εγγεγραμμένο.

Πριν επιλέξετε, ελέγξτε αν ο καταχωρισμένος κανονισμός της πολυκατοικίας σας ή το συμβόλαιο πώλησης περιορίζουν τη βραχυχρόνια εκμίσθωση, και θυμηθείτε ότι το συμβούλιο ιδιοκτητών θα εξακολουθεί να σας χρεώνει εσάς, και όχι τους φιλοξενούμενους ή τους μισθωτές σας. Δείτε τα κοινόχρηστα τέλη σε διαμερίσματα στην Κύπρο.

Πώς κάνετε εγγραφή μιας κατοικίας για βραχυχρόνια μίσθωση στο Υπουργείο Τουρισμού;

Κάθε βίλα, σπίτι ή διαμέρισμα που μισθώνεται βραχυχρόνια πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Καταλυμάτων Αυτοεξυπηρέτησης προτού διαφημιστεί ή μισθωθεί. Λαμβάνετε αριθμό εγγραφής και ειδική ετικέτα, και ο αριθμός πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε διαφήμιση και καταχώριση.

Βήμα βήμα

1. Αποκτήστε αριθμό φορολογικού μητρώου (TIN) στην Κύπρο, αν δεν έχετε ήδη· δείτε πώς αποκτάτε αριθμό TIN στην Κύπρο.
2. Ασφαλίστε την ιδιοκτησία. Οι σύμβουλοι που χειρίζονται εγγραφές αναφέρουν ότι μεταξύ των δικαιολογητικών περιλαμβάνονται η ασφάλιση πυρκαγιάς και η ασφάλιση αστικής ευθύνης έναντι τρίτων.
3. Συγκεντρώστε τα δικαιολογητικά. Ιδιοκτήτες και μεσίτες αναφέρουν ότι το Υπουργείο Τουρισμού ζητά τον τίτλο ιδιοκτησίας και/ή την οικοδομική ή πολεοδομική άδεια, πρόσφατο λογαριασμό ηλεκτρικού ρεύματος που να δείχνει τον αριθμό του ακινήτου, την ταυτότητά σας (ή πιστοποιητικό εταιρείας), τον αριθμό TIN σας και τα στοιχεία ΦΠΑ όπου απαιτείται, το ασφαλιστήριο συμβόλαιο, καθώς και τη γραπτή εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη, αν κάποιος άλλος διαχειρίζεται τη μίσθωση.
4. Υποβάλετε αίτηση online μέσω της υπηρεσίας του gov.cy Αίτηση εγγραφής καταλυμάτων αυτοεξυπηρέτησης, η οποία λαμβάνει τη μορφή υπεύθυνης δήλωσης.
5. Καταβάλετε το τέλος των €222 (επίσημη ανακοίνωση του 2024, το ποσό που εξακολουθεί να αναφέρεται το 2026).
6. Προσθέστε τον αριθμό στις αγγελίες σας. Το Airbnb διαθέτει ειδικό πεδίο γι' αυτόν· το Booking.com και άλλες πλατφόρμες τον ζητούν επίσης.

Η πρώτη εγγραφή ισχύει για τρία έτη. Ανανεώστε online εντός των τριών μηνών πριν από τη λήξη και η ανανέωση ισχύει για πέντε έτη. Αν χάσετε αυτό το χρονικό περιθώριο, πρέπει να ξεκινήσετε από την αρχή ως νέος αιτών με όλα τα έγγραφα. Η εκμίσθωση χωρίς έγκυρη εγγραφή αποτελεί αδίκημα που επισύρει πρόστιμα έως €5.000, φυλάκιση έως ενός έτους ή και τα δύο, καθώς και πρόστιμο έως €200 ημερησίως εάν συνεχιστεί μετά την καταδίκη.

Τι άλλαξε το 2026;

• Κανόνες πλατφορμών της ΕΕ: από 20 Μαΐου 2026, ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 απαιτεί από τις πλατφόρμες να συλλέγουν τους αριθμούς εγγραφής των οικοδεσποτών, να τους ελέγχουν και να κοινοποιούν δεδομένα δραστηριότητας στις εθνικές αρχές. Οι αγγελίες χωρίς έγκυρο αριθμό εντοπίζονται ευκολότερα και αφαιρούνται.
• Ευρήματα ελέγχου: τον Ιούλιο του 2026 το Γραφείο του Γενικού Ελεγκτή ανέφερε ότι, σε ένα μικρό δείγμα, μόνο 6 από τις 20 αγγελίες καταλυμάτων αυτοεξυπηρέτησης εμφάνιζαν έγκυρη και αντίστοιχη εγγραφή. Το μητρώο περιελάμβανε 8.464 αδειοδοτημένα ακίνητα στις 6 Μαΐου 2026.
• Νέος νόμος υπό προετοιμασία: το Υφυπουργείο ανακοίνωσε ότι συντάσσει νομοσχέδιο που θα προσθέτει πιστοποιητικά ασφαλείας και επιτόπιους ελέγχους. Μέχρι τον Νοέμβριο του 2026 δεν είχε ψηφιστεί κανένα νομοσχέδιο. Ένα προηγούμενο σχέδιο που προέβλεπε όριο δύο μονάδων ανά ιδιοκτήτη μπλοκαρίστηκε από τη Νομική Υπηρεσία το 2025.

Πώς φορολογείται το εισόδημα από ενοικίαση στην Κύπρο το 2026;

Η φορολογική μεταρρύθμιση που τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026 απλοποίησε τη φορολογία των ιδιοκτητών. Δείτε τον οδηγό φορολογικής μεταρρύθμισης 2026 για τις ευρύτερες αλλαγές.

Μακροχρόνιες μισθώσεις

• Χωρίς εισφορά άμυνας: η ειδική εισφορά άμυνας (ΕΕΑ) επί του μισθώματος, που μέχρι τώρα ισοδυναμούσε με 2,25% του brutto μισθώματος για κατοίκους με φορολογική domicile στην Κύπρο, καταργείται. Οι εταιρικοί μισθωτές δεν την παρακρατούν πλέον.
• Φόρος εισοδήματος: το μίσθωμα προστίθεται στα υπόλοιπα εισοδήματά σας και φορολογείται με 0% έως €22.000, στη συνέχεια με 20%, 25%, 30% και 35% για το ποσό άνω των €72.000.
• Εκπτώσεις: το 20% του brutto μισθώματος από κτίρια αφαιρείται αυτόματα για επισκευές και φθορά, χωρίς να απαιτούνται αποδείξεις. Μπορείτε επίσης να εκπέσετε τους τόκους δανείου που χρησιμοποιήθηκε για την αγορά του μισθωμένου ακινήτου και να διεκδικήσετε αποσβέσεις κεφαλαίου για το κτίριο (όχι για το οικόπεδο).
• ΓεΣΥ: οι μεμονωμένοι εκμισθωτές καταβάλλουν την εισφορά για το σύστημα υγείας με συντελεστή 2,65% επί του μισθώματος, εντός του συνολικού ανώτατου ορίου εισοδήματος των €180.000. Αν ο ενοικιαστής σας είναι φυσικό πρόσωπο, την καταβάλλετε εσείς μέσω του Tax For All έως τις 30 Ιουνίου και τις 31 Δεκεμβρίου για κάθε εξάμηνο· αν ο ενοικιαστής είναι εταιρεία με έδρα στην Κύπρο, την παρακρατεί στην πηγή.
• Υποβολή δήλωσης: δηλώστε το μίσθωμα στην ετήσια δήλωση φορολογίας σας (TD1). Για εισόδημα του 2026 η προθεσμία είναι η 31 Ιουλίου 2027· δείτε τις προθεσμίες φορολογίας για το 2027.

Ένα απλό παράδειγμα: μίσθωμα €1.200 τον μήνα δίνει €14.400 τον χρόνο. Μετά την έκπτωση 20%, προστίθενται €11.520 στο φορολογητέο εισόδημά σας, και η ΓεΣΥ ανέρχεται περίπου σε €382.

Ενοικιάσεις για διακοπές

Το εισόδημα από καταχωρισμένες βραχυχρόνιες μισθώσεις θεωρείται γενικά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Φορολογείστε τα έσοδα μείον τα πραγματικά έξοδα, όπως η προμήθεια της πλατφόρμας, ο καθαρισμός, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, η ασφάλιση, οι επισκευές, οι αμοιβές διαχείρισης, οι τόκοι δανείου και οι αποσβέσεις κεφαλαιουχικών δαπανών. Ισχύει επίσης η ΓεΣΥ· ρωτήστε τον λογιστή σας ποιος συντελεστής ισχύει, καθώς το εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα μπορεί να υπόκειται στον συντελεστή για αυτοαπασχολούμενους αντί για 2,65%. Η βραχυχρόνια διαμονή υπόκειται σε ΦΠΑ 9%, και η εγγραφή στο Τμήμα Φορολογίας είναι υποχρεωτική μόλις αυτός ο κύκλος εργασιών ξεπεράσει τα €15.600 σε οποιαδήποτε περίοδο 12 μηνών. Ένας καλός λογιστής αξίζει την αμοιβή του εδώ· δείτε πώς να επιλέξετε λογιστή στην Κύπρο.

Δεν αποδέχεστε πλέον μετρητά για ενοίκιο

Από τις 1 Ιουλίου 2026, ο νόμος περί Εκτίμησης και Είσπραξης Φόρων απαγορεύει στους ιδιοκτήτες να δέχονται ενοίκιο με οποιονδήποτε τρόπο πέραν της τραπεζικής μεταφοράς, της κάρτας ή άλλης αναγνωρισμένης ηλεκτρονικής μεθόδου, ανεξάρτητα από το ποσό. Βάσει της μεταρρύθμισης, οι ιδιοκτήτες που δέχονται μετρητά χάνουν την έκπτωση 20% και άλλες φορολογικές ελαφρύνσεις. Χρησιμοποιήστε έναν τραπεζικό λογαριασμό για όλα τα ενοίκια, ώστε τα κινήσεις του λογαριασμού σας να λειτουργούν και ως αρχεία σας.

Χρειάζεται να σφραγίσετε ή να καταχωρίσετε το μισθωτήριο;

• Τέλος χαρτοσήμου: καταργήθηκε από τις 1 Ιανουαρίου 2026. Μόνο συμβάσεις που υπογράφηκαν από τουλάχιστον ένα μέρος πριν από τότε υπόκεινται στους παλαιούς κανόνες.
• Κτηματολόγιο: δεν υπάρχει εθνικό μητρώο μισθώσεων κατοικιών. Μόνο μισθώσεις διάρκειας άνω των 15 ετών μπορούν να καταχωρηθούν στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, πράγμα που δίνει στον μισθωτή εμπράγματο δικαίωμα στο ακίνητο.
• Έλεγχος ενοικίων: ο περί Ελέγχου Ενοικίων Νόμος καλύπτει κατοικίες σε ελεγχόμενες περιοχές που ολοκληρώθηκαν έως τις 31 Δεκεμβρίου 1999, μόλις λήξει το αρχικό συμβόλαιο και ο μισθωτής παραμείνει. Οι αυξήσεις για αυτές τις νόμιμες μισθώσεις περιορίζονται στο 6% για την περίοδο από 22 Απριλίου 2025 έως 21 Απριλίου 2027, ενώ η ανάκτηση του ακινήτου απαιτεί συγκεκριμένους λόγους και προσφυγή στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικίων. Τα νεότερα σπίτια μισθώνονται με όρους ελεύθερης αγοράς.

Τι πρέπει να περιλαμβάνει ο ιδιοκτήτης στο συμβόλαιο;

Η λίστα οδηγού ενοικιαστή μας αναφέρει τι πρέπει να καλύπτει κάθε μίσθωση. Από την πλευρά του ιδιοκτήτη, βεβαιωθείτε ότι περιλαμβάνει επίσης:

1. Τον τραπεζικό λογαριασμό για το ενοίκιο, ώστε η ηλεκτρονική πληρωμή να είναι ενσωματωμένη.
2. Ποιος πληρώνει τα κοινόχρηστα, το ρεύμα, το νερό και τα τέλη απορριμμάτων· μεταβιβάστε στον ενοικιαστή τον λογαριασμό της ΑΗΚ όπου είναι εφικτό.
3. Ρήτρα εγγύησης. Δεν υπάρχει νομικό ανώτατο όριο ούτε κρατικό σύστημα προστασίας· συνήθως ζητούνται από ένα έως δύο μηνιαία ενοίκια. Αναφέρετε πότε επιστρέφεται και τι μπορεί να παρακρατηθεί.
4. Ένα υπογεγραμμένο, φωτογραφημένο inventory με τις ενδείξεις των μετρητών.
5. Αναθεώρηση ενοικίου, προθεσμίες προειδοποίησης και τυχόν ρήτρα πρόωρης λύσης της μίσθωσης.
6. Κανόνες για κατοικίδια, υπομίσθωση και βραχυχρόνια υπομίσθωση από τον ενοικιαστή.

Να θυμάστε ότι δεν μπορείτε να προχωρήσετε σε έξωση χωρίς δικαστική απόφαση. Για οτιδήποτε πέραν μιας τυπικής μίσθωσης, απευθυνθείτε σε δικηγόρο· δείτε εύρεση αγγλόφωνου δικηγόρου στην Κύπρο.

Πρέπει να χρησιμοποιήσετε μεσίτη ενοικιάσεων;

Όποιος βρίσκει ενοικιαστές έναντι αμοιβής πρέπει να διαθέτει άδεια βάσει του Νόμου 71(I)/2010 περί Μεσιτών Ακινήτων, να ανανεώνει την άδεια αυτή κάθε χρόνο και να έχει ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης ύψους €200.000. Ελέγξτε το όνομα στο μητρώο μεσιτών πριν υπογράψετε. Οι αμοιβές δεν ορίζονται από τον νόμο, γι' αυτό συμφωνήστε γραπτώς αν θα πληρώσετε εφάπαξ αμοιβή εκμίσθωσης, μηνιαία αμοιβή διαχείρισης ή και τα δύο, και τι καλύπτει η διαχείριση: είσπραξη ενοικίων, επισκευές, έλεγχοι εξόδου ενοικιαστών, καθαρισμός και παραλαβή και παράδοση στους επισκέπτες για βραχυχρόνιες μισθώσεις διακοπών.

Τι ασφάλιση χρειάζονται οι ιδιοκτήτες;

Οι πιστωτές στεγαστικών δανείων απαιτούν ασφάλιση κτιρίου, και οι σύμβουλοι που χειρίζονται εγγραφές βραχυχρόνιων μισθώσεων αναφέρουν την ασφάλιση πυρός και αστικής ευθύνης μεταξύ των απαιτούμενων εγγράφων. Ενημερώστε την ασφαλιστική εταιρεία ότι το ακίνητο είναι μισθωμένο, επειδή η ζημιά από τον ενοικιαστή αποτελεί τυπική εξαίρεση, και σκεφτείτε την ασφάλιση απώλειας ενοικίου. Από το 2026 μπορείτε να εκπέσετε έως €500 ετησίως από τα ασφάλιστρα για κάλυψη έναντι φυσικών καταστροφών. Ο οδηγός μας για την ασφάλιση κατοικίας συγκρίνει τα διαθέσιμα προγράμματα.

Τι γίνεται αν ζείτε εκτός Κύπρου;

Οι μη residents ιδιοκτήτες φορολογούνται στην Κύπρο για το ενοίκιο από κυπριακό ακίνητο με τα ίδια προσωπικά φορολογικά κλιμάκια, χωρίς Εισφορά Αμύνης. Οι περισσότεροι σύμβουλοι, συμπεριλαμβανομένων των RSM και AGPLAW, λένε ότι και οι μη residents πληρώνουν επίσης ΓεΣΥ 2.65% σε αυτό το ενοίκιο· επιβεβαιώστε τη θέση σας με τον λογιστή σας. Χρειάζεστε Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (TIN) της Κύπρου, πρόσβαση στο Tax For All και δήλωση κάθε χρόνο, ενώ ένας τοπικός τραπεζικός λογαριασμός κάνει την ηλεκτρονική είσπραξη του ενοικίου απλή· δείτε τράπεζες στην Κύπρο για expats.

• Ιδιοκτήτες από το Ηνωμένο Βασίλειο: η HMRC φορολογεί επίσης τους κατοίκους Ηνωμένου Βασιλείου για το ενοίκιο από το εξωτερικό, με πίστωση για τον κυπριακό φόρο βάσει της Σύμβασης περί αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ηνωμένου Βασιλείου και Κύπρου.
• Ιδιοκτήτες από την ΕΕ: η χώρα σας καταγωγής συνήθως φορολογεί και αυτό το ενοίκιο, με ανακούφιση βάσει της σύμβασής της με την Κύπρο.
• Ιδιοκτήτες εκτός ΕΕ που ζουν στην Κύπρο: αν η άδεια διαμονής σας δεν επιτρέπει εργασία, ρωτήστε έναν δικηγόρο αν η λειτουργία ενεργής επιχείρησης βραχυχρόνιας μίσθωσης (holiday let) εντάσσεται στους όρους της.

Μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση (holiday let): ποια αποδίδει περισσότερα;

Τα μακροχρόνια ενοίκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν: ο δείκτης RICS και KPMG έδειξε ότι τα ενοίκια διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7.36% ετησίως το δεύτερο τρίμηνο του 2026, ενώ τα ζητούμενα ενοίκια στο Bazaraki για τον Ιανουάριο έως τον Αύγουστο 2026 ανήλθαν κατά μέσο όρο σε €1,716 τον μήνα στη Λεμεσό, €1,131 στην Πάφο και €905 στη Λάρνακα. Ως πρόχειρος οδηγός (Οκτώβριος 2026), μια βραχυχρόνια μίσθωση διακοπών με €100 τη νύχτα χρειάζεται περίπου 192 κρατήσεις νυχτών τον χρόνο, πριν από τον ΦΠΑ, για να εξισωθεί με μηνιαία μίσθωση €1,200. Με τις αφίξεις τουριστών μειωμένες κατά 5.6% μέχρι τον Σεπτέμβριο 2026, ορισμένοι ιδιοκτήτες επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

• Βραχυχρόνια μίσθωση διακοπών: εγγραφείτε μέσω του Υφυπουργείου Τουρισμού πριν από την πρώτη σας καταχώριση.
• Αποκτήστε τον Αριθμό Φορολογικής Ταυτοποίησης (TIN) Κύπρου και συνδεθείτε στο Tax For All.
• Σημειώστε στο ημερολόγιό σας τις ημερομηνίες του ΓεΣΥ και τη φορολογική δήλωση 2026.
• Παραπέμψτε τους μισθωτές στον οδηγό για ενοικίαση στην Κύπρο και στις συμβουλές μας για τις απάτες με ενοίκια.