Κοινόχρηστα σε πολυκατοικίες και συγκροτήματα στην Κύπρο: Τι καλύπτουν, ποιος τα πληρώνει και πώς επιλύονται οι διαφορές

Αν είστε ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής διαμερίσματος στην Κύπρο, θα πληρώνετε κοινόχρηστα: το μερίδιό σας στην καθαριότητα, τον φωτισμό, τα ασανσέρ, τις πισίνες, τις επισκευές και την ασφάλιση της οικοδομής. Η διαχειριστική επιτροπή των ιδιοκτητών τα καθορίζει και τα εισπράττει δυνάμει του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Κεφ. 224) Νόμου, συνήθως ανάλογα με το μέγεθος της μονάδας σας, και μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο εναντίον ιδιοκτήτη που δεν πληρώνει. Νομοσχέδιο μεταρρύθμισης που θα απαγόρευε τις πωλήσεις μέχρι να εξοφληθούν τα κοινόχρηστα βρίσκεται στη Βουλή από το 2023 και τον Οκτώβριο 2026 δεν έχει ακόμη ψηφιστεί.

Οι πολυκατοικίες και τα συγκροτήματα διαμερισμάτων στεγάζουν περίπου το ήμισυ του πληθυσμού της Κύπρου. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας καταγράφει γύρω στα 30.000 κοινόκτητα κτίρια με περίπου 200.000 κατοικίες, επομένως το θέμα αφορά τους περισσότερους ξένους κάτοικους, νωρίτερα ή αργότερα. Δείτε πώς λειτουργεί σήμερα το σύστημα, τι πρόκειται να αλλάξει και τι να ελέγξετε προτού υπογράψετε οτιδήποτε.

Ο οδηγός αυτός παρέχει γενικές πληροφορίες και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Σε περίπτωση διαφοράς ή αγοράς, απευθυνθείτε σε δικηγόρο με ειδίκευση στο κυπριακό δίκαιο ακινήτων.

Τι καλύπτουν τα κοινόχρηστα σε μια πολυκατοικία στην Κύπρο;

Τα κοινόχρηστα (στα αγγλικά communal fees, common expenses ή common charges) μπορούν να καλύπτουν μόνο δαπάνες που χρειάζονται για τη λειτουργία, τη συντήρηση, την επισκευή ή την αποκατάσταση των κοινόχρηστων μερών του κτιρίου. Τα δικαστήρια έχουν κρίνει ότι μια διαχειριστική επιτροπή δεν πρέπει να συνεχίζει να εισπράττει όταν έχει ήδη πλεόνασμα και ότι νέες πολυτέλειες, όπως η κατασκευή πισίνας που δεν υπήρχε ποτέ, δεν αποτελούν «αναγκαία» δαπάνη για την οποία οι ιδιοκτήτες μπορούν να υποχρεωθούν να συνεισφέρουν.

Τι δεν περιλαμβάνεται: οι δικοί σας μετρητές ρεύματος και νερού, το διαδίκτυο, καθώς και τα ετήσια τέλη απορριμμάτων και αποχέτευσης που χρεώνονται σε κάθε ακίνητο. Για αυτά δείτε τον οδηγό μας για την σύνδεση υπηρεσιών κοινής ωφελείας στην Κύπρο.

Πόσο κοστίζουν τα κοινόχρηστα στην Κύπρο;

There is no official tariff, because each building sets its own budget. As of May 2026, annual common expenses for one apartment typically run from about €1,000 to €1,500, roughly €85–€125 a month, and that large complexes of over 100 units can collect €100,000–€140,000 a year in total. A small block with stairs and no pool usually costs much less; a gated complex with a lift, pools and landscaped grounds can cost more.

Η χρέωση γίνεται συνήθως σε μηνιαία, τριμηνιαία ή ετήσια βάση. Οι παράγοντες που την αυξάνουν περισσότερο είναι ο ανελκυστήρας, η πισίνα, η ύπαρξη προσωπικού υποδοχής ή ασφάλειας και η εξωτερική εταιρεία διαχείρισης.

Πώς καθορίζονται και πώς επιμερίζονται τα κοινόχρηστα;

Οι κανόνες βρίσκονται στο Κεφ. 224, άρθρα 38Α και εξής, καθώς και στους τυποποιημένους κανονισμούς που συνοδεύουν τον νόμο. Αυτοί εφαρμόζονται αυτόματα, εκτός αν οι ιδιοκτήτες έχουν υιοθετήσει και καταχωρίσει δικούς τους κανονισμούς.

• Ποια κτίρια καλύπτονται: τα κτίρια με πέντε ή περισσότερες μονάδες θεωρούνται κοινής ιδιοκτησίας. Οι ιδιοκτήτες δύο έως τεσσάρων μονάδων μπορούν να επιλέξουν να καταχωρίσουν το κτίριο.
• Το μερίδιό σας: σύμφωνα με το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, οι ιδιοκτήτες επιμερίζουν τα έξοδα ασφάλισης, συντήρησης, επισκευής, αποκατάστασης και διαχείρισης σε αναλογίες που καθορίζονται από τους κανονισμούς, με βάση το εμβαδόν κάθε μονάδας. Ο τίτλος ιδιοκτησίας σας αναγράφει το ποσοστό σας.
• Ψήφοι: η ψηφοφορία στις γενικές συνελεύσεις ακολουθεί επίσης το μερίδιό σας.
• Η διαχειριστική επιτροπή: εκλέγεται από τους ιδιοκτήτες σε γενική συνέλευση. Πρέπει να τηρεί βιβλία που μπορούν να επιθεωρούν οι ιδιοκτήτες, να ασφαλίζει το κτίριο και να εκτελεί τις αποφάσεις των συνελεύσεων. Μπορεί να κάνει η ίδια τις εργασίες ή να προσλάβει εταιρεία διαχείρισης, η οποία όμως είναι απλώς εργολάβος της επιτροπής.
• Γενικές συνελεύσεις: τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο και όχι αργότερα από 14 μήνες μετά την προηγούμενη. Οι αποφάσεις της επιτροπής λαμβάνονται με απλή πλειοψηφία.
• Αλλαγή των κανονισμών: οι νέοι κανονισμοί απαιτούν τουλάχιστον 75% των ιδιοκτητών και στη συνέχεια καταχωρίζονται στο Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αναφέρει τα τέλη ως €10 για την αποδοχή της αίτησης, €50 για την καταχώριση των κανονισμών και €5 ανά τίτλο (έλεγχος Οκτώβριος 2026).

Υπάρχει αποθεματικό ταμείο;

Όχι βάσει νόμου. Οι ισχύοντες κανόνες δεν υποχρεώνουν μια πολυκατοικία να δημιουργεί αποταμιεύσεις για μεγάλες επισκευές και οι σχολιαστές επισημαίνουν ότι μόνο μικρό ποσοστό πολυκατοικιών διατηρεί τέτοιο ταμείο. Όταν χαλάσει η στέγη ή το ασανσέρ, οι ιδιοκτήτες συχνά αντιμετωπίζουν μια ξαφνική έκτακτη εισφορά. Ρωτήστε αν η πολυκατοικία σας έχει αποθεματικό ταμείο και πόσα χρήματα περιέχει. Ένα υποχρεωτικό ταμείο συντήρησης είναι μία από τις κύριες προτάσεις του νομοσχεδίου μεταρρύθμισης (βλέπε παρακάτω).

Ποια ασφάλιση πρέπει να έχει η πολυκατοικία;

Οι τυπικοί κανονισμοί απαιτούν από τη διαχειριστική επιτροπή να ασφαλίζει το κτίριο έναντι πυρκαγιάς, κεραυνού και σεισμού σε αδειοδοτημένο ασφαλιστή. Η κάλυψη για άλλους κινδύνους, όπως καταιγίδα, πλημμύρα, ζημιές από νερό ή κλοπή, προστίθεται μόνο εφόσον συμφωνήσουν ιδιοκτήτες που κατέχουν πάνω από το 50%. Οι ασφαλιστικές εταιρείες της Κύπρου προσφέρουν ασφαλιστήρια για ολόκληρο το κτίριο προς τις επιτροπές, για παράδειγμα η Cosmos Insurance και η Atlantic Insurance. Η δική σας ασφάλιση οικιακού περιεχομένου είναι ξεχωριστή. Υπουργοί έχουν παραδεχθεί ότι πολλά κτίρια δεν είναι καθόλου ασφαλισμένα, γι’ αυτό ζητήστε να δείτε το ισχύον ασφαλιστήριο.

Τι γίνεται αν το κτίριο δεν έχει ακόμα τίτλους ιδιοκτησίας;

Πολλοί ξένοι αγοράζουν σε αναπτύξεις όπου δεν έχουν εκδοθεί ακόμα ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας. Σε αυτή την περίπτωση:

• Η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο μόνο αφού εκδοθούν οι ξεχωριστοί τίτλοι.
• Μέχρι τότε, τα τέλη καθορίζονται συνήθως από τον κατασκευαστή, συχνά μέσω εταιρείας διαχείρισης που διορίζει ο ίδιος. Οι αγοραστές καλούνται συνήθως να υπογράψουν τη συμφωνία διαχείρισης και, ορισμένες φορές, να προπληρώσουν τέλη πριν από την παράδοση.
• Η υποχρέωσή σας να πληρώνετε απορρέει από το συμβόλαιο πώλησης και τη συμφωνία διαχείρισης, και όχι από τους κανονισμούς της επιτροπής. Διαβάστε και τα δύο για να δείτε πώς υπολογίζεται το τέλος, πώς μπορεί να αυξηθεί και πώς μπορείτε να τερματίσετε τη συμφωνία.

Οι ομάδες ιδιοκτητών διαμαρτύρονται εδώ και χρόνια ότι αυτό επιτρέπει στους κατασκευαστές να διατηρούν τον έλεγχο των κεφαλαίων. Μόλις εκδοθούν οι τίτλοι ιδιοκτησίας, οι ιδιοκτήτες μπορούν να συγκαλέσουν γενική συνέλευση, να εκλέξουν επιτροπή και να αποφασίσουν αν θα διατηρήσουν την ίδια εταιρεία. Ο οδηγός μας για τους τίτλους ιδιοκτησίας στην Κύπρο εξηγεί πώς να ελέγξετε την κατάσταση του τίτλου.

Πληρώνουν οι ενοικιαστές τα κοινόχρηστα στην Κύπρο;

Συνήθως ναι, εφόσον το προβλέπει το ενοικιαστήριο, όπως συμβαίνει στα περισσότερα ενοικιαστήρια κατοικιών. Ο ενοικιαστής καταβάλλει τη τακτική μηνιαία χρέωση, ενώ ο ιδιοκτήτης πληρώνει για τις μεγάλες εργασίες, όπως η αντικατάσταση του ανελκυστήρα, οι στατικές επισκευές ή η στέγη. Δύο σημεία έχουν σημασία:

1. Ο ιδιοκτήτης παραμένει υπόχρεος έναντι της επιτροπής. Μια ρήτρα που υποχρεώνει τον ενοικιαστή να πληρώνει δεσμεύει μόνο τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή. Αν ο ενοικιαστής σταματήσει να πληρώνει, η επιτροπή διεκδικεί το ποσό από τον ιδιοκτήτη.
2. Καταγράψτε το γραπτώς. Το ενοικιαστήριο πρέπει να ορίζει αν ο ενοικιαστής πληρώνει κοινόχρηστα και πόσα, καθώς και ποιος πληρώνει τις χρεώσεις αποχέτευσης. Τα δικαστήρια έχουν αρνηθεί να επεκτείνουν αόριστες διατυπώσεις, όπως «καθαρισμός αποχετεύσεων», ώστε να καλύπτουν την αποχέτευση.

Αν νοικιάζετε, ζητήστε από τον ιδιοκτήτη το τρέχον μηνιαίο ποσό και μια πρόσφατη κατάσταση λογαριασμού πριν υπογράψετε. Ο οδηγός μας για την ενοικίαση στην Κύπρο καλύπτει τα υπόλοιπα του συμβολαίου.

Τι συμβαίνει αν ένας ιδιοκτήτης δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα;

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, η επιτροπή διαθέτει περιορισμένα εργαλεία:

1. Γραπτή οχλιση με κατάσταση των οφειλών.
2. Απώλεια δικαιώματος ψήφου: οι ιδιοκτήτες που έχουν καθυστερημένες οφειλές χάνουν το δικαίωμα ψήφου στις γενικές συνελεύσεις.
3. Αγωγή στο δικαστήριο: η επιτροπή, ως νομικό πρόσωπο, μπορεί να μηνύσει τον ιδιοκτήτη, και σε ορισμένες περιπτώσεις τον χρήστη του διαμερίσματος, στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Η υποχρέωση πληρωμής εξακολουθεί να υπάρχει ακόμη και αν το διαμέρισμα είναι άδειο ή ο ιδιοκτήτης δεν χρησιμοποιεί ποτέ την πισίνα.

A committee that was never properly elected may find its claim thrown out, so minutes and proper meetings matter. And at present a committee cannot stop a sale at the Land Registry over unpaid fees. Following a Court of Appeal case (August 2026), disputed common expenses do not automatically block a title transfer unless they are a clear condition of the contract.

Αν η επιτροπή δεν λειτουργεί

Αν δεν υπάρχει επιτροπή ή αν αυτή δεν συγκαλεί ποτέ συνελεύσεις, οποιοσδήποτε εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να συγκαλέσει γενική συνέλευση της πολυκατοικίας. Η φόρμα βρίσκεται στην πύλη του ΤΚΧ, με τέλος που αναγράφεται €10 ανά αίτηση συν €15 ανά μονάδα (έλεγχος: Οκτώβριος 2026). Οι αιτήσεις υποβάλλονται με email στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της περιοχής σας. Για να αμφισβητήσετε μια χρέωση που θεωρείτε παράνομη, ζητήστε πρώτα γραπτώς να εξετάσετε τα βιβλία και στη συνέχεια συμβουλευτείτε δικηγόρο· ο οδηγός μας για το πώς να βρείτε αγγλόφωνο δικηγόρο στην Κύπρο μπορεί να σας βοηθήσει.

Τι αλλάζει: το νομοσχέδιο για τις κοινόχρηστες οικοδομές

A bill drafted by the Interior Ministry and tabled in 2023 would overhaul the system. It is not law yet. After the fatal partial collapse of a block in Germasogeia in April 2026, the House Interior Committee returned to it, and on 17 October 2026 a final clause-by-clause review was expected within weeks. The main proposals so far:

• Πιστοποιητικό εξοφλημένων κοινόχρηστων δαπανών: το Κτηματολόγιο δεν θα μεταβίβαζε μονάδα χωρίς πιστοποιητικό από την επιτροπή ή τον διαχειριστή. Τυχόν απλήρωτα τέλη θα ακύρωναν επίσης οποιαδήποτε απαλλαγή από τέλη μεταβίβασης.
• Ισχυρότερες επιτροπές: εξουσία επιβολής προστίμων, εγγραφής επιβάρυνσης (μνημονίου) στον τίτλο ιδιοκτησίας του οφειλέτη, καταχώρισης αγωγής και πληρωμής επειγουσών εργασιών όταν οι ιδιοκτήτες δεν το πράττουν.
• Εποπτεία από τους ΕΟΑ: οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης θα τηρούν μητρώο οικοδομών και επιτροπών, μετά από μεταβατική περίοδο δύο ετών, με στόχο την πλήρη εφαρμογή τον Ιανουάριο 2029 και με ψηφιακά εργαλεία διαχείρισης.
• Υποχρεωτική ασφάλιση και ταμεία συντήρησης, και κατανομή των εξόδων ανάλογα με το εμβαδόν.

Οι τράπεζες έχουν εκφράσει αντιρρήσεις για την εξόφληση των καθυστερημένων οφειλών πριν από τη μεταβίβαση και οι ΕΟΑ έχουν υποστηρίξει ότι δεν διαθέτουν προσωπικό και χρηματοδότηση, επομένως οι λεπτομέρειες ενδέχεται να αλλάξουν. Θα ενημερώσουμε τον παρόντα οδηγό όταν ψηφιστεί νόμος.

Τι πρέπει να ελέγξετε πριν αγοράσετε διαμέρισμα στην Κύπρο

1. Τελευταίοι λογαριασμοί για τουλάχιστον τα δύο τελευταία χρόνια και ο προϋπολογισμός της τρέχουσας χρονιάς.
2. Πρακτικά της τελευταίας γενικής συνέλευσης, για να εντοπίσετε προγραμματισμένες εργασίες, διαφορές ή εισφορές.
3. Γραπτή επιβεβαίωση μηδενικού υπολοίπου για τη μονάδα, υπογεγραμμένη από την επιτροπή ή τον διαχειριστή, με ημερομηνία κοντά στην ολοκλήρωση της αγοράς.
4. Υπόλοιπο αποθεματικού ταμείου, εφόσον υπάρχει.
5. Ασφαλιστήριο συμβόλαιο και ημερομηνία ανανέωσής του.
6. Ανελκυστήρας και πισίνα: συμβόλαια συντήρησης και τυχόν προσφορές για επισκευές.
7. Ποιος διαχειρίζεται την πολυκατοικία: εκλεγμένη επιτροπή, ο κατασκευαστής ή εταιρεία, και η προθεσμία προειδοποίησης που προβλέπεται στο συμβόλαιο αυτό.
8. Καταχωρισμένοι κανονισμοί στο Κτηματολόγιο (Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο), εάν διαφέρουν από τους τυπικούς.

Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να προσθέσει ρήτρα βάσει της οποίας ο πωλητής θα είναι υπεύθυνος για τυχόν οφειλές μέχρι την ολοκλήρωση της πώλησης και υπολογίστε τα κοινόχρηστα στα λειτουργικά σας έξοδα, μαζί με τους φόρους ακινήτων· δείτε φόροι και ΦΠΑ 5% για νέους αγοραστές.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

• Ελέγξτε πρώτα την κατάσταση του τίτλου ιδιοκτησίας: τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: έλεγχοι πριν από την αγορά.
• Νοικιάζετε; Βεβαιωθείτε ότι το συμβόλαιο ενοικίασης προσδιορίζει ξεκάθαρα τα κοινόχρηστα: ενοικίαση στην Κύπρο.
• Χρειάζεστε βοήθεια για οφειλές ή διαφωνία με την επιτροπή: βρείτε αγγλόφωνο δικηγόρο στην Κύπρο.
• Μετακομίζετε: σύνδεση ρεύματος και νερού.