Ακίνητα Εκτός Σχεδίου στην Κύπρο: Κίνδυνοι, Εγγυήσεις και Έλεγχοι Πριν την Αγορά (2026)

Η αγορά στο σχέδιο στην Κύπρο σημαίνει ότι πληρώνετε για μια κατοικία που είναι ακόμα σχέδιο ή οικοδομικό εργοτάξιο. Είναι συνηθισμένη πρακτική, συχνά φθηνότερη από την αγορά ολοκληρωμένης νεόδμητης κατοικίας, και απολύτως νόμιμη, αλλά ο νόμος δεν υποχρεώνει τους προγραμματιστές να σας δώσουν τραπεζική εγγύηση ή να χρησιμοποιήσουν λογαριασμό escrow. Η προστασία σας προέρχεται από τον δικό σας δικηγόρο, τους κανόνες για το πιστοποιητικό έρευνας που εισήχθησαν τον Δεκέμβριο του 2023, τις πληρωμές ανά στάδιο κατασκευής και την κατάθεση του συμβολαίου σας στο Κτηματολόγιο.

Παρακάτω εξηγούμε τους βασικούς κινδύνους, τι απαιτεί πλέον ο νόμος, τι πρέπει να διαπραγματευτείτε και τους ελέγχους που πρέπει να κάνετε πριν υπογράψετε.

Πόσο συνηθισμένη είναι η αγορά στο σχέδιο στην Κύπρο;

Πολύ. Πραγματοποιήθηκαν 3.594 πωλήσεις νέων κατοικιών αξίας €1.149 δισεκατομμυρίων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, με διάμεση τιμή €232,500. Τα διαμερίσματα αντιπροσώπευαν το 82,8% αυτών. Οι διάμεσες τιμές διέφεραν ανά περιοχή, από περίπου €185,000 στη Λευκωσία και €190,000 στη Λάρνακα έως €302,910 στη Λεμεσό και €360,000 στην Πάφο. Για ευρύτερες τάσεις τιμών, δείτε τον οδηγό μας για τις τιμές ακινήτων στην Κύπρο ανά πόλη.

Ποιοι είναι οι κύριοι κίνδυνοι;

• Καθυστερήσεις. Τα έργα ολοκληρώνονται με καθυστέρηση και δεν προβλέπεται νόμιμη αποζημίωση· μόνο η σύμβασή σας μπορεί να ορίσει ποινικές ρήτρες.
• Η υποθήκη του κατασκευαστή επί του οικοπέδου. Οι κατασκευαστές συχνά χρηματοδοτούν ένα έργο με τραπεζικό δάνειο εξασφαλισμένο με υποθήκη επί του οικοπέδου. Αν ο κατασκευαστής αποτύχει, η τράπεζα έχει απαίτηση επί του ακινήτου για το οποίο έχετε πληρώσει. Αυτή είναι η προέλευση των «εγκλωβισμένων αγοραστών» της Κύπρου, μερικοί από τους οποίους πλήρωσαν το σύνολο του ποσού τη δεκαετία του 1990 και εξακολουθούν να μην έχουν τίτλο ιδιοκτησίας.
• Αφερεγγυότητα του κατασκευαστή. Αν η εταιρεία εξαντλήσει τα χρήματά της στη διάρκεια της κατασκευής, η επιστροφή των χρημάτων σας χωρίς εγγύηση είναι αργή και αβέβαιη.
• Καθυστερήσεις στον τίτλο ιδιοκτησίας. Οι ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας μπορούν να εκδοθούν μόνο όταν το έργο έχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και είναι διαιρεμένο σε ανεξάρτητες ενότητες. Η κατασκευή που διαφέρει από τις άδειες μπορεί να μπλοκάρει αυτή τη διαδικασία για χρόνια.
• Αλλαγές στις προδιαγραφέςΜικρότερα δωμάτια ή διαφορετική θέα από όσα είχαν υποσχεθεί.
• Κίνδυνος αξίας. Δεσμεύεστε στη σημερινή τιμή για ένα σπίτι που θα παραδοθεί σε δύο ή τρία χρόνια.

Τι απαιτεί πλέον ο νόμος από τους πωλητές;

Ο περί Πώλησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος τροποποιήθηκε με τον Νόμο 132(I)/2023, σε ισχύ από τις 12 Δεκεμβρίου 2023, για συμβάσεις που υπογράφονται από αυτή την ημερομηνία. Σύμφωνα με τις δικές του οδηγίες του Τμήματος Κτηματολογίου και Κτηματολογικών Ερευνών:

Με δήλωση Τύπου Α, η τράπεζα συμφωνεί εκ των προτέρων να απελευθερώσει τη μονάδα σας μόλις εξοφληθεί η τιμή. Αυτό γίνεται αφού 95% της τιμής φτάσει στον λογαριασμό του προγραμματιστή. Δήλωση Τύπου Γ σημαίνει ότι ο αγοραστής αποδέχεται το στεγαστικό δάνειο, οπότε ζητήστε από τον δικηγόρο σας να σας εξηγήσει ακριβώς τι θα αποδεχόσασταν πριν υπογράψετε μία τέτοια δήλωση. Προτιμήστε τον Τύπο Α.

Λαμβάνετε τραπεζική εγγύηση ή escrow;

Όχι αυτόματα. Από τον Οκτώβριο του 2026 δεν υπάρχει νόμος που να απαιτεί τραπεζικές εγγυήσεις ή escrow για πωλήσεις σε κάτοχο (off-plan) στη Δημοκρατία της Κύπρου· η καθοδήγηση του ΤΝΔΥ (DLS) για τον νόμο του 2023 καλύπτει πιστοποιητικά έρευνας και τις δηλώσεις Α, Β και Γ, τίποτα περισσότερο. Επομένως, πρόκειται για θέματα που πρέπει να διαπραγματευτείτε:

1. Τραπεζική εγγύηση. Εγγύηση από την τράπεζα του προγραμματιστή για επιστροφή των πληρωμών σας αν το έργο δεν παραδοθεί. Είναι το σημαντικότερο εργαλείο που έχετε. Διαβάστε προσεκτικά τη διατύπωση: το ποσό, την ημερομηνία λήξης και τι ενεργοποιεί την πληρωμή.
2. Πληρωμές ανά στάδιο. Πληρώστε σε δόσεις συνδεδεμένες με ορόσημα κατασκευής (θεμέλια, σκελετός, τοίχοι, φινιρίσματα), καθεμία επιβεβαιωμένη από τον αρχιτέκτονα του έργου ή από αρχιτέκτονα της επιλογής σας. Αποφύγετε την καταβολή του μεγαλύτερου μέρους της τιμής εκ των προτέρων.
3. Ημερομηνία οριστικής λήξης (long-stop date). Τελική ημερομηνία παράδοσης μετά την οποία μπορείτε να τερματίσετε τη σύμβαση και να ανακτήσετε τα χρήματά σας, με ποινές για καθυστέρηση πριν από αυτήν.
4. Πληρωμή στον σωστό λογαριασμό. Με δήλωση Τύπου Α, πληρώστε στον λογαριασμό που ορίζει η τράπεζα, ώστε οι πληρωμές σας να μετρούν για την απελευθέρωση του στεγαστικού δανείου.

Τι έλεγχοι πρέπει να κάνετε πριν υπογράψετε;

1. Αναθέστε την υπόθεση στον δικό σας δικηγόρο

Επιλέξτε δικηγόρο που εργάζεται για εσάς, και όχι για τον ανεξάρτητο ή τον μεσίτη. Ο Δικηγορικός Σύλλογος Κύπρου δεν μπορεί να συστήσει κανέναν, αλλά παρέχει τον κατάλογο των δικηγόρων που έχουν ανανεώσει την άδειά τους. Ο δικός μας οδηγός ελέγχων τίτλων ιδιοκτησίας εξηγεί λεπτομερώς την έρευνα στο Κτηματολόγιο.

2. Διαβάστε το πιστοποιητικό έρευνας

Δείτε ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του γηπέδου, αν υπάρχει υποθήκη και υπέρ ποιας τράπεζας, και αν υπάρχουν δικαστικές διατάξεις ή σημειώσεις. Αν ο πωλητής δεν είναι ο καταχωρισμένος ιδιοκτήτης, μάθετε γιατί.

3. Ελέγξτε τις άδειες

Ο δικηγόρος σας θα πρέπει να επιβεβαιώσει ότι η άδεια πολεοδομίας και η οικοδομική άδεια έχουν εκδοθεί και εξακολουθούν να ισχύουν, και αργότερα ότι εκδίδεται το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Από την 1η Ιουλίου 2024, οι οικοδομικές άδειες χορηγούνται από τους νέους Επαρχιακούς Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης, όπως ο ΕΟΑ Λεμεσού στη Λεμεσό. Έργα χαμηλού κινδύνου, έως δύο κατοικίες, και από το 2025 και μεσαίου μεγέθους, μπορούν να ακολουθήσουν ταχύτερες διαδικασίες, στις οποίες ο ιδιωτικός σύμβουλος του developer πιστοποιεί την αίτηση. Γι' αυτό η ποιότητα της ομάδας του developer έχει πλέον μεγαλύτερη σημασία απ' ό,τι πριν.

Τι ΦΠΑ πληρώνετε για κατοικία στο σχέδιο;

Οι νέες κατοικίες φέρουν ΦΠΑ 19%. Μειωμένος συντελεστής 5% ισχύει για την κύρια και μόνιμη κατοικία σας δυνάμει του Νόμου 42(Ι)/2023, σε ισχύ από 16 Ιουνίου 2023:

Ένα παλαιότερο, πιο γενναιόδωρο μεταβατικό καθεστώς (5% στα πρώτα 200 τ.μ., χωρίς ανώτατο όριο τιμής) καλύπτει έργα για τα οποία η άδεια οικοδομής είχε υποβληθεί έως τις 31 Οκτωβρίου 2023. Ο Νόμος 109(Ι)/2026 το επέκτεινε ώστε, για άδειες οικοδομής που εκδόθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 2025 ή που δεν έχουν εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, οι αιτήσεις γίνονται δεκτές έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Από την 1η Ιανουαρίου 2027 ισχύουν μόνο οι κανόνες του 2023. Η αίτηση υποβάλλεται μέσω της πύλης Tax For All του Τμήματος Φορολογίας. Περισσότερες λεπτομέρειες: ΦΠΑ 5% σε ακίνητα στην Κύπρο.

Θα σας βοηθήσει ο νόμος για τους «εγκλωβισμένους» αγοραστές;

Μάλλον όχι, αν αγοράζετε τώρα. Ο Νόμος 110(Ι)/2025, που δημοσιεύθηκε στις 4 Ιουλίου 2025, αντικατέστησε το προηγούμενο σχέδιο, το οποίο το Εφετείο ακύρωσε τον Ιούνιο του 2024. Καλύπτει συμβόλαια που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2014, ή που υπογράφηκαν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024 και κατατέθηκαν με δικαστική εντολή, και δίνει στις αρχές χρόνο έως τις αρχές Μαρτίου 2028 για την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας. Δεν μπορεί να δημιουργήσει τίτλο ιδιοκτησίας που δεν υπάρχει και δεν λύνει σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις. Για τους σημερινούς αγοραστές, αυτό που μετράει είναι οι κανόνες του 2023 και οι δικοί σας έλεγχοι.

Επηρεάζονται διαφορετικά οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ;

Ναι. Αγοραστές εκτός ΕΕ, συμπεριλαμβανομένων των πολιτών του Ηνωμένου Βασιλείου, χρειάζονται άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο. Νομοσχέδια για την αυστηροποίηση των κανόνων εξακολουθούσαν να συζητούνται τον Σεπτέμβριο του 2026 και δεν είχαν ψηφιστεί. Δείτε τον οδηγό αγορά ακινήτου στην Κύπρο από αλλοδαπό για την ισχύουσα κατάσταση.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

1. Προσλάβετε δικό σας δικηγόρο πριν πληρώσετε οποιοδήποτε τέλος κράτησης.
2. Ζητήστε από τον κατασκευαστή το πιστοποιητικό έρευνας, τις άδειες και σχέδιο σύμβασης με πρόγραμμα πληρωμών ανά στάδιο και τραπεζική εγγυητική επιστολή.
3. Αν χρειάζεστε χρηματοδότηση, εξασφαλίστε νωρίς προέγκριση στεγαστικού δανείου: οι τράπεζες χορηγούν δάνεια για κατοικίες υπό κατασκευή σταδιακά, και ο οδηγός μας για την αγορά ακινήτου από αλλοδαπό καλύπτει τα βασικά.
4. Πριν δεσμευτείτε, συγκρίνετε το πλήρες κόστος και τα χρονοδιαγράμματα με τις τρέχουσες τιμές ακινήτων και τους κανόνες μίσθωσης, σε περίπτωση που η μίσθωση μέχρι τότε είναι πιο συμφέρουσα.