Αγορά ακινήτου στην Κύπρο ως αλλοδαπός: Οδηγός βήμα προς βήμα (2026)

Η Κύπρος είναι από τους ευκολότερους τόπους στην ΕΕ για αλλοδαπούς που θέλουν να αγοράσουν σπίτι. Η διαδικασία γίνεται στα αγγλικά, οι τιμές είναι χαμηλότερες από ό,τι σε μεγάλο μέρος της νότιας Ευρώπης, και το 2026 ήρθε με ένα κόστος λιγότερο, αφού καταργήθηκαν τα τέλη χαρτοσήμου. Η παγίδα είναι ότι το σύστημα έχει τις δικές του δυσκολίες, κυρίως γύρω από τους τίτλους ιδιοκτησίας και τα παλιά στεγαστικά δάνεια. Ο οδηγός αυτός καλύπτει κάθε βήμα με σειρά, με τους φόρους και τα τέλη όπως ισχύουν τον Οκτώβριο του 2026.

Αγοραστής από ΕΕ ή εκτός ΕΕ: ποιες είναι οι διαφορές;

Πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ αγοράζουν με τους ίδιους όρους με τους Κυπρίους, χωρίς άδεια και χωρίς όριο στον αριθμό των ακινήτων.

Πολίτες εκτός ΕΕ, συμπεριλαμβανομένων των Βρετανών πολιτών από το Brexit, χρειάζονται άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο βάσει του περί Απόκτησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμου, Κεφ. 109. Αυτό που μετράει είναι η υπηκοότητά σας, όχι το πού μένετε, οπότε ένας μη κάτοικος ΕΕ που διαμένει στην Κύπρο εξακολουθεί να την χρειάζεται. Βασικά σημεία:

• Υποβάλλετε αίτηση μετά την υπογραφή του συμβολαίου, μέσω του Επαρχιακού Διοικητή της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο, χρησιμοποιώντας το έντυπο COMM 145.
• Η αίτηση περιλαμβάνει τον τίτλο ιδιοκτησίας ή τα σχέδια, το συμβόλαιο, την οικοδομική άδεια, το διαβατήριό σας και αποδείξεις των οικονομικών σας πόρων.
• Η άδεια χορηγείται κανονικά για μία κατοικία (σπίτι ή διαμέρισμα) ή για οικόπεδο έως περίπου 4.000 τ.μ. για ιδιωτική κατοικία. Τα παντρεμένα ζευγάρια συνήθως αντιμετωπίζονται ως ένας αγοραστής. Η αγορά περισσότερων απαιτεί ξεχωριστή, αιτιολογημένη αίτηση.
• Η έγκριση συνήθως διαρκεί περίπου τρεις μήνες. Μπορείτε να πληρώσετε, να μετακομίσετε και να προστατεύσετε τη σύμβασή σας όσο περιμένετε, αλλά ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν μπορεί να εγγραφεί στο όνομά σας μέχρι να εκδοθεί η άδεια.

Τι αλλάζει για αγοραστές εκτός ΕΕ;

Οι κανόνες για αγοραστές εκτός ΕΕ ενδέχεται να γίνουν αυστηρότεροι. Στις 3 Σεπτεμβρίου 2026, ο Υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου ανέφερε στους βουλευτές ότι η κυβέρνηση είναι έτοιμη να ενσωματώσει σειρά προτάσεων σε ενημερωμένο νόμο, για να ρυθμίσει πιο αποτελεσματικά τις αγορές γης από αλλοδαπούς και να προσθέσει έναν αποτελεσματικό μηχανισμό ελέγχου. Όσα έχουν ανακοινωθεί μέχρι στιγμής:

• Ένα σχέδιο εργασίας, όχι νόμος. Η κυβέρνηση εργάζεται πάνω σε σχέδιο νομοσχεδίου, ενώ τα κόμματα ΔΗΣΥ, ΑΚΕΛ και ΔΗΚΟ έχουν καταθέσει τέσσερα χωριστά νομοσχέδια. Μέχρι τον Οκτώβριο του 2026 κανένα από αυτά δεν είχε ψηφιστεί.
• Περιοχές που θα μπορούσαν να κλείσουν για αγοραστές εκτός ΕΕ: καθορισμένες ζώνες, όπως γεωργική γη, και γη δίπλα στη γραμμή κατάπαυσης του πυρός ή σε κρίσιμες υποδομές. Οι βουλευτές ανέφεραν επίσης γη κοντά σε λιμάνια και αεροδρόμια.
• Όρια μεγέθους: περιορισμοί που συνδέονται με το μέγεθος του οικοπέδου και το εμβαδόν της κατοικίας. Ο υπουργός είπε ότι οι λεπτομέρειες εξακολουθούν να επεξεργάζονται.
• Αγορές από εταιρείες: η συνάντηση του Σεπτεμβρίου κάλυψε αγορές από φυσικά πρόσωπα· η Επιτροπή Εσωτερικών της Βουλής αναμένεται να εξετάσει τις αγορές από εταιρείες τον Οκτώβριο του 2026.

Μέχρι να ψηφιστεί και να δημοσιευθεί νέος νόμος, ισχύουν οι τρέχοντες κανόνες του Κεφ. 109 που αναφέρονται παραπάνω. Ρωτήστε τον δικηγόρο σας ποια ισχύουν την ημέρα που θα υπογράψετε.

Βήμα 1: Προσλάβετε πρώτα δικό σας δικηγόρο

Πριν πληρώσετε οτιδήποτε, διορίστε Κύπριο δικηγόρο που ενεργεί αποκλειστικά για εσάς, και όχι για τον κατασκευαστή ή τον μεσίτη. Ο δικηγόρος σας πραγματοποιεί τις έρευνες, ελέγχει το συμβόλαιο, το καταθέτει στο Κτηματολόγιο, χειρίζεται την αίτηση άδειας για αγοραστές εκτός ΕΕ και ολοκληρώνει τη μεταβίβαση. Οι αμοιβές διαφέρουν ανάλογα με το γραφείο και την τιμή του ακινήτου, γι' αυτό ζητήστε γραπτή σταθερή προσφορά. Ο οδηγός μας για την εύρεση δικηγόρου που μιλά αγγλικά στην Κύπρο εξηγεί πώς να ελέγξετε ότι ένας δικηγόρος είναι αδειούχος.

Θα χρειαστείτε επίσης έναν κυπριακό αριθμό φορολογικού μητρώου, τον οποίο μπορεί να κανονίσει ο δικηγόρος σας. Δείτε πώς να αποκτήσετε κυπριακό φορολογικό αριθμό (TIN).

Βήμα 2: Ελέγξτε τον τίτλο ιδιοκτησίας και το ακίνητο

Αυτό είναι το βήμα που σας προστατεύει περισσότερο. Ο δικηγόρος σας θα πρέπει να επιβεβαιώσει με το Κτηματολόγιο:

• Ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και αν ο πωλητής έχει το δικαίωμα να το πουλήσει.
• Αν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας. Πολλά διαμερίσματα και νέες κατασκευές εξακολουθούν να πωλούνται χωρίς τίτλο, μερικές φορές για χρόνια.
• Υποθήκες, επιβαρύνσεις και σημειώσεις πάνω στο οικόπεδο ή στο οικόπεδο του προγραμματιστή. Ένα τραπεζικό δάνειο προγραμματιστή με εξασφάλιση ολόκληρο το οικόπεδο είναι η κλασική αιτία του προβλήματος του «παγιδευμένου αγοραστή».
• Άδειες πολεοδομίας και οικοδομήςΚαι αν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης.
• Ανεξόφλητοι φόροι και τέλη που οφείλει ο πωλητής και που πρέπει να εξοφληθούν πριν από τη μεταβίβαση.

Καλύπτουμε αυτούς τους ελέγχους αναλυτικά στο άρθρο Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: έλεγχοι πριν από την αγορά. Αξίζει επίσης να πληρώσετε για τοπογραφική μελέτη από δικό σας τοπογράφο μηχανικό σε μεταπωλήσεις και παλαιότερα σπίτια.

Βήμα 3: Κράτηση και σύμβαση πώλησης

Μόλις συμφωνήσετε την τιμή, ο μεσίτης ή ο προγραμματιστής θα ζητήσει συνήθως ένα τέλος κράτησης για να αποσυρθεί το ακίνητο από την αγορά. Πληρώστε το μόνο μέσω του δικηγόρου σας ή σε λογαριασμό πελατών, και βεβαιωθείτε ότι είναι επιστρέψιμο αν ο έλεγχος εντοπίσει πρόβλημα.

Το συμβόλαιο πώλησης καθορίζει την τιμή, το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, την ημερομηνία παράδοσης για νέες κατασκευές, τις ποινές για καθυστέρηση και τι συμβαίνει αν οποιοσδήποτε από τα δύο μέρη αποχωρήσει. Για αγορές σε κατάσταση υπό κατασκευή, συνδέστε τις πληρωμές με σαφή στάδια οικοδομής και ζητήστε τραπεζική εγγύηση όπου είναι δυνατόν. Ο δικηγόρος σας πρέπει επίσης να διεξάγει ελέγχους για το ξέπλυμα χρήματος, γι' αυτό ετοιμάστε αποδείξεις για την προέλευση των κεφαλαίων σας.

Βήμα 4: Κατάθεση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο

Βάσει του νόμου περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση), η κατάθεση της υπογεγραμμένης σύμβασης στο Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας έχει δύο αποτελέσματα. Εμποδίζει τον πωλητή να πωλήσει ή να υποθηκεύσει το ακίνητο σε άλλον, και σας επιτρέπει να προσφύγετε στο δικαστήριο για να εξαναγκάσετε τη μεταβίβαση εάν ο πωλητής δεν ολοκληρώσει τη συναλλαγή. Ο νόμος σας δίνει παραδοσιακά έξι μήνες από την υπογραφή για να την καταθέσετε, και η εκπρόθεσμη κατάθεση είναι δυνατή μόνο σε περιορισμένες περιπτώσεις, γι' αυτό ο δικηγόρος σας θα πρέπει να την κάνει αμέσως.

Το τέλος χαρτοσήμου δεν ισχύει πλέον. Μέχρι το τέλος του 2025, οι συμβάσεις έπρεπε να χαρτοσημανθούν πρώτα στο Τμήμα Φορολογίας, με έως 0,2% της τιμής (με ανώτατο όριο τις 20.000 €). Ο περί Χαρτοσήμου Νόμος καταργήθηκε από 1 Ιανουαρίου 2026, οπότε οι συμβάσεις που έχουν υπογραφεί από τότε πηγαίνουν απευθείας στο Κτηματολόγιο.

Βήμα 5: ΦΠΑ σε νέες κατασκευές

Η πρώτη πώληση νέου κτιρίου υπόκειται σε ΦΠΑ 19%, που συνήθως περιλαμβάνεται στην τιμή του εργολάβου. Ισχύει μειωμένος συντελεστής 5% αν αγοράσετε κατοικία για να τη χρησιμοποιήσετε ως κύρια κατοικία σας για τουλάχιστον δέκα χρόνια, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

• Ο συντελεστής 5% καλύπτει τα πρώτα 130 m²· κάθε επιφάνεια πέραν αυτών φορολογείται με 19%.
• Η αξία της ιδιοκτησίας δεν πρέπει να υπερβαίνει τα €350,000, και η συνολική αξία της συναλλαγής δεν πρέπει να υπερβαίνει τα €475,000.
• Η συνολική οικοδομήσιμη επιφάνεια δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 190 m².
• Πρέπει να υποβάλετε αίτηση στο Τμήμα Φορολογίας πριν από την αγορά ή κατά τη στιγμή της αγοράς.

Για παράδειγμα, ένα κατάλληλο διαμέρισμα 120 m² αξίας €300,000 θα επιβαρυνόταν με ΦΠΑ €15,000 με συντελεστή 5%, σε σύγκριση με €57,000 με 19%. Ο οδηγός μας για το 5% ΦΠΑ σε ακίνητα στην Κύπρο εξηγεί ποιοι δικαιούνται και τους μεταβατικούς κανόνες για παλαιότερα έργα.

Οι μεταπωλούμενες κατοικίες συνήθως δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ.

Βήμα 6: Τέλη μεταβίβασης και μεταβίβαση τίτλου

Τα τέλη μεταβίβασης του Κτηματολογίου καταβάλλονται από τον αγοραστή κατά τη μεταβίβαση του τίτλου:

Δύο κανόνες μειώνουν σημαντικά το ποσό:

• Δεν οφείλονται τέλη μεταβίβασης εάν έχει καταβληθεί ΦΠΑ κατά την αγορά.
• Σε αγορές χωρίς ΦΠΑ, τα τέλη μειώνονται στο μισό.

Τα τέλη υπολογίζονται ανά αγοραστή, επομένως ένα ζευγάρι που αγοράζει από κοινού πληρώνει λιγότερα. Σε μεταπώληση ύψους €250,000 που αγοράζεται από ένα άτομο, η πλήρης κλίμακα δίνει €13,200, το οποίο μειώνεται στο μισό σε €6,600. Όταν αγοράζεται από κοινού, κάθε μερίδιο των €125,000 ανέρχεται σε €4,550, ή €9,100 συνολικά, που μειώνεται στο μισό σε €4,550.

Κατά τη μεταβίβαση, και οι δύο πλευρές παρίστανται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο (ή υπογράφουν μέσω των δικηγόρων τους με πληρεξούσιο). Ο πωλητής πρέπει να επιδείξει φορολογική ενημερότητα, και οι αγοραστές εκτός ΕΕ πρέπει να έχουν την άδεια παραμονής τους.

Συνεχιζόμενοι φόροι από τη στιγμή που γίνεστε ιδιοκτήτες

• Ο φόρος ακινήτων καταργήθηκε από 1 Ιανουαρίου 2017.
• Εξακολουθούν να ισχύουν τα τέλη τοπικών αρχών, όπως τα τέλη αποκομιδής απορριμμάτων και αποχέτευσης, που καθορίζονται από τον δήμο ή την κοινότητα σας.
• Αν νοικιάζετε το ακίνητο, το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται. Όταν το πωλείτε, ενδέχεται να εφαρμοστεί φόρος κεφαλαιουχικών κερδών 20% επί του κέρδους. Δείτε την πώληση ακινήτου στην Κύπρο και πώς να πληρώνετε λιγότερους φόρους. Η ευρύτερη φορολογική μεταρρύθμιση του 2026 άλλαξε επίσης τις φορολογικές κλίμακες και τις εκπτώσεις του φυσικού προσώπου.

Στεγαστικά δάνεια για ξένους υπηκόους

Οι τράπεζες της Κύπρου δανείζουν και σε αλλοδαπούς, αλλά με αυστηρότερους όρους από ό,τι για τους κατοίκους:

• Οι κάτοικοι που αγοράζουν κύρια κατοικία μπορούν συνήθως να δανειστούν έως περίπου 70%–80% της αξίας.
• Οι μη κάτοικοι συνήθως λαμβάνουν προσφορά για περίπου 60%–70%, και οι αιτούντες εκτός ΕΕ με εισόδημα σε μη ευρώ συχνά λιγότερο.
• Τα περισσότερα δάνεια είναι κυμαινόμενα, συνδεδεμένα με το Euribor ή το επιτόκιο της ΕΚΤ συν το περιθώριο της τράπεζας. Συγκρίνετε τις προσφορές με βάση το ΕΠΣΚ και όχι το αναγραφόμενο επιτόκιο.
• Αναμένεται να προσκομίσετε διαβατήριο, απόδειξη διεύθυνσης, μισθοδοτικές καταστάσεις ή λογαριασμούς, τραπεζικές καταστάσεις 6 έως 12 μηνών και απόδειξη της προέλευσης της προκαταβολής σας.
• Η εγγραφή του στεγαστικού δανείου στο Κτηματολόγιο επιβαρύνεται με τέλος 1%· ζητήστε από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει το ακριβές ποσό για το δάνειό σας.

Λάβετε αρχική έγκριση δανείου πριν υπογράψετε, καθώς η εκτίμηση της τράπεζας μπορεί να βγει χαμηλότερη από την τιμή.

Χρονοδιάγραμμα και κόστη με μια ματιά

Συνηθισμένα λάθη που πρέπει να αποφύγετε

• Καταβολή προκαταβολής προτού ο δικός σας δικηγόρος ελέγξει τον τίτλο ιδιοκτησίας.
• Αγορά νέας οικοδομής χωρίς να ρωτήσετε για το στεγαστικό δάνειο του κατασκευαστή πάνω στο οικόπεδο.
• Παράλειψη κατάθεσης του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο.
• Η υπόθεση ότι δικαιούστε τον μειωμένο ΦΠΑ 5% χωρίς να υποβάλετε αίτηση στο Τμήμα Φορολογίας εγκαίρως.
• Για αγοραστές εκτός ΕΕ, αγορά δεύτερης ιδιοκτησίας ή μεγάλου οικοπέδου χωρίς να ελέγξετε πρώτα τους ισχύοντες κανόνες αδειών.

Η αγορά ακινήτου στην Κύπρο είναι απλή όταν τα έγγραφα γίνονται με τη σωστή σειρά. Κρατήστε αντίγραφα κάθε απόδειξης και συμβολαίου, καθώς θα τα χρειαστείτε ξανά όταν πουλήσετε.