Τιμές Ακινήτων στην Κύπρο 2026 ανά Πόλη: Λεμεσός, Πάφος, Λάρνακα, Λευκωσία και Αμμόχωστος

Η Λεμεσός παραμένει με μεγάλη διαφορά η πιο ακριβή περιοχή για αγορά κατοικίας στην Κύπρο το 2026, με την Πάφο δεύτερη, ενώ η Λευκωσία και η Λάρνακα είναι οι πιο οικονομικές από τις μεγάλες πόλεις. Οι τιμές αυξάνονται παντού: ο δείκτης της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου ανέβηκε κατά 8,5% σε ένα χρόνο μέχρι το δεύτερο τρίμηνο του 2026, και η ταχύτερη αύξηση καταγράφεται πλέον στην Αμμόχωστο, τη Λάρνακα και την Πάφο και όχι στη Λεμεσό.

Παρακάτω συγκεντρώνουμε τα πιο πρόσφατα χρονολογημένα στοιχεία για κάθε επαρχία, εξηγούμε τη διαφορά ανάμεσα στις τιμές πώλησης και στις τιμές ζήτησης και παραθέτουμε τα έξοδα που πληρώνετε επιπλέον της τιμής.

Πόσο γρήγορα αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων στην Κύπρο το 2026;

Το πιο αξιόπιστο μέτρο είναι ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου (ΚΤΚ), ο οποίος βασίζεται σε αποτιμήσεις των τραπεζών. Για το δεύτερο τρίμηνο του 2026 (σύμφωνα με δημοσίευμα της Cyprus Mail στις 24 Σεπτεμβρίου 2026), έδειξε τα εξής:

Τα διαμερίσματα σημείωσαν μεγαλύτερη άνοδο (+8,9%) από τις μονοκατοικίες (+5,8%). Ο ρυθμός ανάπτυξης επιταχύνθηκε σε όλες τις επαρχίες εκτός από τη Λεμεσό, όπου οι τιμές είναι ήδη υψηλές. Η ΚΤΚ ανέφερε ότι ο κύριος λόγος ήταν η ζήτηση από ξένους αγοραστές, ενώ και η τοπική ζήτηση αυξάνεται, αλλά πιο αργά.

Ο RICS Cyprus Property Price Index with KPMG για το ίδιο τρίμηνο δείχνει παρόμοια εικόνα: τα διαμερίσματα είχαν τις καλύτερες επιδόσεις, με τη Λάρνακα στην πρώτη θέση, οι μονοκατοικίες σημείωσαν τα μεγαλύτερα κέρδη στη Λάρνακα και την Πάφο, ενώ η Λευκωσία παρέμεινε σε γενικές γραμμές σταθερή σε τριμηνιαία βάση.

Ποια είναι η μέση τιμή ανά m² σε κάθε πόλη;

Στην Κύπρο αναφέρονται δύο είδη στοιχείων, που διαφέρουν σημαντικά. Οι τιμές πώλησης προέρχονται από συμβόλαια που έχουν καταχωριστεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Οι τιμές ζήτησης προέρχονται από αγγελίες και είναι συχνά κατά 50% ή και περισσότερο υψηλότερες από τις τιμές στις οποίες πωλούνται πραγματικά τα μεταπωλούμενα σπίτια, εν μέρει επειδή στις αγγελίες κυριαρχούν τα νεόδμητα και τα έργα με θέα στη θάλασσα.

Πηγές: οι τιμές πώλησης προέρχονται από τα στοιχεία μεταπώλησης της Landbank Analytics για το πρώτο εξάμηνο του 2026 (Cyprus Mail, 23 Σεπτεμβρίου 2026)· οι τιμές ζήτησης προέρχονται από το εργαλείο τιμών ζήτησης της AXIA, με βάση περίπου 155.000 αγγελίες από τις 6 Ιουλίου έως τις 3 Αυγούστου 2026. Το INDEX.cy δείχνει παρόμοια κατάταξη για τους 12 μήνες έως τις 17 Οκτωβρίου 2026, με μέσες τιμές ζήτησης €5,105/m² στη Λεμεσό, €4,062 στην Πάφο, €3,370 στην Αμμόχωστο, €3,138 στη Λάρνακα και €2,419 στη Λευκωσία.

Εντός των επαρχιών το εύρος είναι μεγάλο. Τα στοιχεία της Landbank για το Α΄ εξάμηνο 2026 καταγράφουν διαμερίσματα στον Άγιο Τύχωνα στα €3,382/m² και κατοικίες στον Πύργο στα €4,212/m² (Λεμεσός), κατοικίες στην Τάλα στα €2,478/m² (Πάφος) και κατοικίες στην Περβόλια στα €2,060/m² (Λάρνακα).

Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα με 2 υπνοδωμάτια ή μια μονοκατοικία με 3 υπνοδωμάτια;

Κανένας επίσημος φορέας δεν δημοσιεύει τιμές ανά αριθμό υπνοδωματίων, γι' αυτό υπολογίσαμε τυπικές τιμές με βάση τα χρονολογημένα στοιχεία €/m² που παρατίθενται πιο πάνω, χρησιμοποιώντας ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων 85 m² και μια μονοκατοικία τριών υπνοδωματίων 150 m². Η τελευταία στήλη δείχνει τη διάμεση τιμή που πράγματι πληρώθηκε για νέες κατοικίες (υπό ανέγερση) το πρώτο εξάμηνο του 2026.

Υπολογισμοί: Expatify, Οκτώβριος 2026, με βάση τις τιμές πώλησης της Landbank (α' εξάμηνο 2026) και τις ζητούμενες τιμές της AXIA (Ιούλιος–Αύγουστος 2026). Διάμεσες τιμές νεόδμητων: πωλήσεις υπό κατασκευή της Landbank Analytics, α' εξάμηνο 2026 (Cyprus Mail, 3 Σεπτεμβρίου 2026). Η βάση των τιμών πώλησης αντικατοπτρίζει κυρίως παλαιότερες κατοικίες μεταπώλησης· ένα πρόσφατα κατασκευασμένο σπίτι σε δημοφιλή περιοχή θα πλησιάζει περισσότερο τη ζητούμενη τιμή. Η Αμμόχωστος καλύπτει μόνο την ελεύθερη περιοχή (Παραλίμνι, Αγία Νάπα, Πρωταράς, Δερύνεια και γειτονικά χωριά).

Τι επηρεάζει τις τιμές σε κάθε πόλη;

Λεμεσός. Η ζήτηση από διεθνείς εταιρείες, εταιρείες τεχνολογίας και ναυτιλίας και από τις οικογένειες που μετακομίζουν μαζί τους κρατά τη Λεμεσό στην κορυφή. Είχε τα περισσότερα συμβόλαια πώλησης τον Ιανουάριο–Σεπτέμβριο 2026 (4,860, αύξηση 17%), ενώ τον Σεπτέμβριο οι αγορές από αγοραστές εκτός ΕΕ εκεί αυξήθηκαν κατά 45% σε σχέση με έναν χρόνο πριν. Οι πύργοι δίπλα στη θάλασσα, καθώς και η Γερμασόγεια, ο Άγιος Τύχωνας και ο Πύργος ανεβάζουν τον μέσο όρο. Δείτε την ενότητά μας για τη Λεμεσό.

Πάφος. Η αγορά διαμορφώνεται από ξένους αγοραστές, από συνταξιούχους μέχρι άτομα που εργάζονται εξ αποστάσεως. Οι πωλήσεις στην Πάφο αυξήθηκαν κατά 18% στους πρώτους εννέα μήνες του 2026, με τον ταχύτερο ρυθμό από όλες τις επαρχίες, ενώ οι νέες κατοικίες εκεί είχαν τη μεγαλύτερη διάμεση τιμή στην Κύπρο το α' εξάμηνο του 2026 (€570.000), με τη συμβολή των βιλών στην Πέγεια και την Τάλα. Περισσότερα στο αφιέρωμά μας για την Πάφο.

Λάρνακα. Η Λάρνακα είναι η ιστορία ανάπτυξης του 2026: οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,8% μέσα σε ένα χρόνο, με τα ισχυρότερα κέρδη της RICS για διαμερίσματα, ενώ οι πωλήσεις του Σεπτεμβρίου ανέβηκαν κατά 29%. Οι αγοραστές προσελκύονται από τις χαμηλότερες τιμές σε σύγκριση με τη Λεμεσό, το αεροδρόμιο, την ανάπλαση της μαρίνας και του λιμανιού και τους ψηλούς πύργους πάνω στην παραλία. Δείτε το αφιέρωμά μας για τη Λάρνακα.

Λευκωσία. Η πρωτεύουσα είναι η πιο σταθερή αγορά, με κινητήριο δύναμη τις τοπικές οικογένειες, τους δημοσίους υπαλλήλους και τους φοιτητές. Η Κύπρος είχε σχεδόν 58.000 φοιτητές ανώτατης εκπαίδευσης το 2023–24 και η Cyprus Mail ανέφερε στις 29 Αυγούστου 2026 ότι στη Λευκωσία, τη μεγαλύτερη αγορά φοιτητικής στέγασης, τα διαμερίσματα με ένα υπνοδωμάτιο ενοικιάζονται προς €600–€900 τον μήνα, κάτι που διατηρεί το ενδιαφέρον των επενδυτών για μικρά διαμερίσματα κοντά στα πανεπιστημιακά campus της πόλης. Εξερευνήστε το αφιέρωμά μας για τη Λευκωσία.

Αμμόχωστος. Η ελεύθερη επαρχία Αμμοχώστου κατέγραψε τη ταχύτερη αύξηση τιμών στον δείκτη της ΚΤΚ (+10,0%), αλλά αποτελεί μικρή αγορά (656 πωλήσεις τον Ιανουάριο–Σεπτέμβριο 2026) με κυρίαρχα τα εξοχικά στην Αγία Νάπα και τον Προταρά, με αποτέλεσμα λίγες πωλήσεις να μπορούν να μεταβάλουν τα στοιχεία. Δείτε τον οδηγό μας για την Αμμόχωστο.

Σε πανελλαδικό επίπεδο, οι ξένοι αγοραστές υπέγραψαν το 41,9% των 14.969 συμβολαίων που κατατέθηκαν από τον Ιανουάριο έως τον Σεπτέμβριο 2026, εκ των οποίων 4.173 αφορούσαν πολίτες εκτός ΕΕ και 2.094 πολίτες της ΕΕ (στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που αναλύθηκαν από την BuySell, 13 Οκτωβρίου 2026). Σημαντικό παράγοντα αποτελεί και το κόστος οικοδόμησης: ο δείκτης δομικών υλικών της CyStat ήταν 3,39% υψηλότερος τον Αύγουστο 2026 σε σύγκριση με έναν χρόνο πριν.

Ποια κόστη πληρώνετε επιπλέον της τιμής;

1. ΦΠΑ σε νέες κατοικίες. Ένα νέο ακίνητο επιβαρύνεται με ΦΠΑ 19%. Αν θα αποτελέσει την κύρια κατοικία σας για 10 χρόνια, μπορείτε να υποβάλετε αίτηση στο Τμήμα Φορολογίας για μειωμένο συντελεστή 5% στα πρώτα 130 τ.μ. και στις πρώτες €350.000, εντός συνολικού ορίου 190 τ.μ. και €475.000. Ο οδηγός μας για τον ΦΠΑ 5% στα ακίνητα στην Κύπρο εξηγεί τους κανόνες και τον τρόπο αίτησης.
2. Τέλη μεταβίβασης σε μεταπωλήσεις. Όταν δεν εφαρμόζεται ΦΠΑ, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας επιβάλλει τέλη μεταβίβασης με κλίμακα 3%, 5% και 8%, τα οποία προς το παρόν μειώνονται στο μισό. Η μεταπώληση ενός ακινήτου αξίας €250.000 κοστίζει περίπου €6.600 σε τέλη. Δεν οφείλονται τέλη μεταβίβασης όταν καταβάλλεται ΦΠΑ.
3. Φόρος χαρτοσήμου. Καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026 για συμβόλαια που υπογράφονται από την ημερομηνία αυτή και μετά.
4. Δικηγόρος. Χρησιμοποιήστε δικό σας δικηγόρο, εγγεγραμμένο στον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο, για να ελέγξει τον τίτλο ιδιοκτησίας, τυχόν υποθήκες ή προβλήματα πολεοδομίας και το συμβόλαιο, και για να καταθέσει το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο. Οι αμοιβές διαφέρουν, γι' αυτό ζητήστε γραπτή προσφορά. Πριν υπογράψετε, διαβάστε τον οδηγό μας για τους ελέγχους των τίτλων ιδιοκτησίας.
5. Έξοδα στεγαστικού δανείου αν δανειστείτε, όπως χρεώσεις τράπεζας, εκτίμηση και ασφάλιση.

Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ, συμπεριλαμβανομένων των πολιτών του Ηνωμένου Βασιλείου, χρειάζονται επίσης άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο προτού το ακίνητο μπορέσει να καταχωριστεί στο όνομά τους.

Έρχονται περιορισμοί για αγοραστές εκτός ΕΕ;

Συζητούνταν σε όλη τη διάρκεια του 2026. Διάφορα κόμματα κατέθεσαν νομοσχέδια για τον περιορισμό των αγορών από υπηκόους τρίτων χωρών, για παράδειγμα σε αγροτικές ζώνες, κοντά στη γραμμή κατάπαυσης του πυρός και σε κρίσιμες υποδομές, καθώς και με όρια στο μέγεθος του οικοπέδου και της κατοικίας. Σύμφωνα με το πιο πρόσφατο δημοσίευμα του Cyprus Mail που βρήκαμε (3 Σεπτεμβρίου 2026), ο υπουργός Εσωτερικών δήλωσε ότι η κυβέρνηση συγχωνεύει τις προτάσεις σε έναν επικαιροποιημένο νόμο, χωρίς να έχει οριστεί προθεσμία, ενώ η Επιτροπή Εσωτερικών της Βουλής σχεδίαζε να εξετάσει τις αγορές μέσω εταιρειών τον Οκτώβριο. Μέχρι τα μέσα Οκτωβρίου 2026 δεν είχε ψηφιστεί τίποτα νέο και ισχύουν οι υφιστάμενοι κανόνες. Αν είστε αγοραστής εκτός ΕΕ, ρωτήστε τον δικηγόρο σας για την τρέχουσα κατάσταση πριν υπογράψετε.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

• Συγκρίνετε τις τιμές με τα ενοίκια και τα καθημερινά έξοδα στον οδηγό μας για το κόστος ζωής στην Κύπρο το 2026 ή διαβάστε τους κανόνες ενοικίασης αν θέλετε να νοικιάσετε πρώτα.
• Επιλέξτε τις περιοχές που σας ενδιαφέρουν μέσα από τους οδηγούς ανά επαρχία για Λεμεσό, Πάφο, Λάρνακα, Λευκωσία και Αμμόχωστο.
• Ελέγξτε αν δικαιούστε ΦΠΑ 5% πριν κάνετε κράτηση για καινούργια οικοδομή.
• Εξετάστε μαζί με το δικηγόρο σας τους ελέγχους των τίτλων ιδιοκτησίας πριν καταβάλετε προκαταβολή.