נכסים טרם נבנו בקפריסין: סיכונים, ערבויות ובדיקות לפני הרכישה (2026)

רכישה על התוכנית בקפריסין פירושה לשלם עבור בית שעדיין קיים רק כשרטוט או כאתר בנייה. זהו דבר נפוץ, לרוב זול יותר מרכישת דירה חדשה מוגמרת, וחוקי לחלוטין, אך החוק אינו מחייב יזמים לתת לכם ערבות בנקאית או להשתמש באסקרו. ההגנה שלכם מגיעה מעורך הדין שלכם, מכללי אישור החיפוש שנכנסו לתוקף בדצמבר 2023, מתשלומים בשלבים ומהפקדת החוזה שלכם ברישום המקרקעין (Land Registry).

להלן נסביר את הסיכונים העיקריים, מה החוק דורש כיום, מה כדאי לנהל עליו משא ומתן והבדיקות שיש לעשות לפני החתימה.

עד כמה נפוצה רכישה על התוכנית בקפריסין?

מאוד. בחצי הראשון של 2026 נרשמו 3,594 מכירות של דירות מגורים חדשות בשווי של €1.149 מיליארד, עם מחיר חציוני של €232,500. דירות היוו 82.8% מהמכירות. המחירים החציוניים השתנו לפי מחוז: מכ-€185,000 בניקוסיה ומ-€190,000 בלרנקה, ועד €302,910 בלימסול ו-€360,000 בפאפוס. למגמות מחירים רחבות יותר, ראו את המדריך שלנו למחירי נכסים בקפריסין לפי עיר.

מהם הסיכונים העיקריים?

• עיכובים. פרויקטים מסתיימים באיחור, ואין פיצוי סטטוטורי; רק החוזה שלכם יכול לקבוע קנסות.
• משכנתא של היזם על הקרקע. יזמים מממנים לעיתים קרובות פרויקט באמצעות הלוואת בנק המובטחת בחלקה. אם היזם נכשל, לבנק יש תביעה על הנכס ששילמתם עבורו. מכאן נובעים “הקונים הלכודים” של קפריסין, שחלקם שילמו במלואם בשנות ה-90 ועדיין אין להם שטר בעלות.
• חדלות פירעון של היזם. אם החברה אוזלת כספה באמצע הבנייה, קבלת הכסף בחזרה ללא ערבות תהיה איטית ולא ודאית.
• עיכובים בהוצאת שטר הבעלות. ניתן להוציא שטרות בעלות נפרדים רק לאחר שלפרויקט יש תעודת אישור סופי והוא מחולק ליחידות. בנייה שנבדלת מההיתרים עלולה לחסום זאת במשך שנים.
• שינויים במפרטדירות קטנות יותר או נוף שונה ממה שהובטח.
• סיכון שווי. אתם מתחייבים למחיר של היום עבור דירה שתימסר בעוד שנתיים או שלוש.

מה החוק דורש כיום מהמוכרים?

חוק מכירת מקרקעין (ביצוע בעין) תוקן על ידי חוק 132(I)/2023, שנכנס לתוקף ב-12 בדצמבר 2023, לגבי חוזים שנחתמו מאותו תאריך. על פי ההנחיות של מחלקת המקרקעין והמדידות (Department of Lands and Surveys) עצמה:

עם הצהרה מסוג A הבנק מסכים מראש לשחרר את היחידה שלך לאחר ששולם המחיר. זה קורה ברגע ש-95% מהמחיר מגיעים לחשבון היזם. הצהרה מסוג C היא אישור של הקונה לקבל את המשכנתא, ולכן בקש מעורך הדין שלך להסביר בדיוק למה אתה מסכים לפני שתחתום על אחת כזו. מומלץ להעדיף הצהרה מסוג A.

האם מקבלים ערבות בנקאית או חשבון נאמנות (escrow)?

לא באופן אוטומטי. נכון לאוקטובר 2026 אין חוק המחייב ערבויות בנקאיות או חשבון נאמנות במכירות על התוכנית (off-plan) ברפובליקה של קפריסין; ההנחיות של DLS לחוק משנת 2023 עוסקות בתעודות חיפוש ובהצהרות A, B ו-C, ולא מעבר לכך. לכן אלה דברים שצריך לנהל עליהם משא ומתן:

1. ערבות בנקאית. ערבות מהבנק של היזם להחזר התשלומים שלך אם הפרויקט לא יימסר. זה הכלי החשוב ביותר שעומד לרשותך. קרא היטב את הניסוח: הסכום, תאריך התפוגה ומה מפעיל את התשלום.
2. תשלומים לפי שלבים. תשלם בתשלומים הקשורים לאבני דרך בבנייה (יסודות, שלד, קירות, גמרים), וכל אחד מהם מאושר על ידי האדריכל של הפרויקט או אדריכל שתמנה. הימנע מלשלם את רוב המחיר מראש.
3. תאריך מסירה סופי. תאריך מסירה אחרון שלאחריו תוכל לבטל את החוזה ולקבל בחזרה את כספך, עם פיצויים על איחור שקדם לכך.
4. תשלום לחשבון הנכון. במסגרת הצהרה מסוג A, שלם לחשבון שהבנק מציין, כך שהתשלומים שלך ייספרו לצורך שחרור המשכנתא.

מאילו בדיקות כדאי לעשות לפני שחותמים?

1. שכרו עורך דין משלכם

בחרו עורך דין שעובד בשביל אתכם, ולא בשביל היזם או המתווך. לשכת עורכי הדין של קפריסין (Cyprus Bar Association) אינה יכולה להמליץ על אף אחד, אבל היא מספקת את רשימת עורכי הדין שחידשו את רישיונם. מדריך לבדיקת שטרות בעלות שלנו מסביר בפירוט את בדיקת הרישום בלשכת רישום המקרקעין (Land Registry).

2. קראו את תעודת החיפוש

בדקו מי הבעלים של המקרקעין, האם יש משכנתא ולטובת איזה בנק, והאם קיימים צווי בית משפט או הערות אזהרה. אם המוכר אינו הבעלים הרשום, בררו מדוע.

3. בדקו את ההיתרים

עורך הדין שלך צריך לוודא שהיתר התכנון והיתר הבנייה הונפקו ועדיין בתוקף, ובהמשך שיונפק אישור גמר סופי (certificate of final approval). מאז ה-1 ביולי 2024, היתרי בנייה מטופלים על ידי הארגונים המחוזיים לשלטון עצמי (District Self-Governing Organisations), למשל EOA Lemesos בלימסול. פרויקטים בסיכון נמוך של עד שני בתים, ומאז 2025 גם פרויקטים בגודל בינוני, יכולים לעבור הליכים מהירים יותר, שבהם היועץ הפרטי של היזם מאשר את הבקשה. לכן איכות הצוות של היזם חשובה יותר מבעבר.

איזה מע"מ משלמים על דירה שטרם נבנתה?

על דירות חדשות חל מע"מ של 19%. שיעור מופחת של 5% חל על מקום המגורים העיקרי והקבוע שלך לפי חוק 42(I)/2023, שנכנס לתוקף ב-16 ביוני 2023:

משטר מעבר ישן ונדיב יותר (5% על 200 מ״ר הראשונים, ללא תקרת מחיר) חל על פרויקטים שבקשת היתר התכנון שלהם הוגשה עד 31 באוקטובר 2023. חוק 109(I)/2026 האריך את התקופה, כך שלגבי היתרי בנייה שהונפקו לאחר 1 בינואר 2025 או שלא הונפקו עד 31 בדצמבר 2026, הבקשות יתקבלו עד 31 בדצמבר 2026. מ-1 בינואר 2027 יחולו רק כללי 2023. מגישים את הבקשה דרך פורטל Tax For All של מחלקת המסים (Tax Department). לפרטים נוספים: מע״מ של 5% על נכסים בקפריסין.

האם חוק הרוכשים התקועים יעזור לכם?

כנראה שלא, אם אתם קונים עכשיו. חוק 110(I)/2025, שפורסם ב-4 ביולי 2025, החליף את התוכנית הקודמת, שבית המשפט לערעורים (Court of Appeal) פסל ביוני 2024. היא חלה על חוזים שהוגשו לרשם המקרקעין (Land Office) עד 31 בדצמבר 2014, או שנחתמו עד 31 בדצמבר 2024 והוגשו בצו בית משפט, ונותנת לרשויות עד תחילת מרץ 2028 להוציא את שטרי הבעלות. היא אינה יכולה ליצור שטר בעלות שאינו קיים, והיא אינה פותרת הפרות תכנון חמורות. לגבי רוכשים היום, החשובים הם כללי 2023 והבדיקות שאתם עושים בעצמכם.

האם רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי מושפעים אחרת?

כן. רוכשים שאינם מאזור האיחוד האירופי, לרבות אזרחי בריטניה, זקוקים להיתר ממועצת השרים (Council of Ministers). הצעות החוק להחמרת הכללים עדיין נדונו בספטמבר 2026 ולא אושרו. לגבי המצב הנוכחי, ראו קניית נכס בקפריסין כזר.

מה עושים עכשיו

1. שכרו עורך דין משלכם לפני ששילמתם דמי הזמנה כלשהם.
2. בקשו מהיזם את תעודת החיפוש, ההיתרים וטיוטת חוזה עם לוח תשלומים לפי שלבים וערבות בנקאית.
3. אם אתם צריכים מימון, השיגו מוקדם הסכם עקרוני למשכנתה: הבנקים מלווים על דירות בבנייה בשלבים, وהמדריך שלנו לרכישת נכס כזר מסביר את היסודות.
4. לפני שתתחייבו, השוו את מלוא העלויות והלוחות הזמנים עם מחירי הנכסים העדכניים ועם כללי השכירות, למקרה שהשכרה בזמן ההמתנה תהיה הגיונית יותר.