סכמו את העמוד 6 נקודות מרכזיות · דקה אחת
- באיזו מהירות עולים מחירי הנדל"ן בקפריסין ב-2026?המדד המהימן ביותר הוא מדד מחירי הנדל"ן למגורים של הבנק המרכזי של קפריסין (Central Bank of Cyprus, CBC), המבוסס על הערכות שווי של הבנקים.
- מהו המחיר הממוצע למ״ר בכל עיר?בקפריסין מצוטטים שני סוגי נתונים, והם שונים זה מזה מאוד.
- כמה עולים דירת 2 חדרי שינה או בית 3 חדרי שינה?אף גוף רשמי אינו מפרסם מחירים לפי מספר חדרי שינה, ולכן חישבנו מחירים אופייניים על סמך נתוני ה-€/מ״ר המתוארכים שלמעלה, תוך שימוש בדירת שני חדרי שינה בשטח 85 מ״ר ובבית שלושה חדרי שינה בשטח 150 מ״ר.
- מה מניע את המחירים בכל עיר?הביקוש מצד חברות בינלאומיות, חברות הייטק ושילוח והמשפחות שעוברות איתן שומר על לימסול בראש.
- אילו עלויות משלמים בנוסף למחיר?אם זה יהיה מקום המגורים העיקרי שלכם במשך 10 שנים, אפשר להגיש בקשה לרשות המסים (Tax Department) לשיעור של 5% על 130 המ״ר הראשונים ועל 350,000 € הראשונים, במסגרת מגבלה כוללת של 190 מ״ר ו-475,000 €.
- האם צפויות הגבלות על רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי?כמה מפלגות הגישו הצעות חוק להגבלת רכישות על ידי אזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, למשל באזורים חקלאיים, ליד קו הפסקת האש ותשתיות קריטיות, וכן עם הגבלות על גודל המגרש והבית.
תשובה קצרה
לימסול היא המקום היקר ביותר לרכישת נכס בקפריסין ב-2026: דירות יד שנייה נמכרו במחצית הראשונה של השנה במחיר חציוני של כ-2,690 € למ"ר, לעומת כ-1,750 € בפאפוס, 1,610 € בפמגוסטה, 1,580 € בניקוסיה ו-1,530 € בלרנקה (נתוני Landbank, Cyprus Mail, 23 בספטמבר 2026). מחירי הדרישה גבוהים בהרבה, והמחירים עדיין עולים: מדד הבנק המרכזי של קפריסין (Central Bank of Cyprus) עלה ברבעון השני של 2026 ב-8.5% משנה לשנה, כשהצמיחה המהירה ביותר נרשמה בפמגוסטה, בלרנקה ובפאפוס. מעבר למחיר, יש לתקצב מע"מ או אגרות העברה ועורך דין; מס הבולים בוטל החל ב-1 בינואר 2026.
- הבנק המרכזי של קפריסין (Central Bank of Cyprus): מחירי הדיור עלו ברבעון השני של 2026 ב-8.5% משנה לשנה (דירות +8.9%, בתים +5.8%); פמגוסטה +10.0%, לרנקה +9.8%, פאפוס +9.6%, לימסול +7.8%, ניקוסיה +5.7%.
- מחיר חציוני למ"ר ביד שנייה במחצית הראשונה של 2026 (Landbank): דירות בלימסול 2,686 € ובתים 2,221 €; דירות בניקוסיה, בלרנקה ובפמגוסטה כ-1,530 €–1,610 €.
- מחירי הדרישה גבוהים משמעותית ממחירי המכירה בפועל: כ-4,600 €/מ"ר לדירות בלימסול ו-3,830 € בפאפוס (AXIA, יולי–אוגוסט 2026).
- 14,969 חוזי מכר נרשמו בין ינואר לספטמבר 2026 (+14%), ו-41.9% מהקונים היו זרים, רובם מחוץ לאיחוד האירופי (נתוני מחלקת המקרקעין והמדידות (Department of Lands and Surveys) דרך BuySell).
- הצעות חוק להגבלת רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי עדיין היו בשלב ניסוח כאשר Cyprus Mail דיווח לאחרונה, ב-3 בספטמבר 2026; לא אושר שום דבר חדש.
לימסול עדיין היא ללא ספק המקום היקר ביותר לקנות בו בית בקפריסין ב-2026, פאפוס נמצאת במקום השני, וניקוסיה ולרנקה הן הזולות ביותר מבין הערים המרכזיות. המחירים עולים בכל מקום: מדד הבנק המרכזי של קפריסין עלה ב-8.5% בתוך שנה עד הרבעון השני של 2026, והצמיחה המהירה ביותר היא כעת בפמגוסטה, בלרנקה ובפאפוס ולא בלימסול.
להלן אנו מרכזים את הנתונים העדכניים ביותר עם תאריכים לכל מחוז, מסבירים את ההבדל בין מחירי מכירה בפועל למחירים מבוקשים, ומפרטים את העלויות שמשלמים בנוסף למחיר.
באיזו מהירות עולים מחירי הנדל"ן בקפריסין ב-2026?
המדד האמין ביותר הוא מדד מחירי הנדל"ן למגורים של הבנק המרכזי של קפריסין (Central Bank of Cyprus, CBC), המבוסס על הערכות שווי של בנקים. עבור הרבעון השני של 2026 (כפי שדווח ב-Cyprus Mail ב-24 בספטמבר 2026), הוא הראה:
| מחוז | שינוי שנתי, רבעון שני 2026 |
|---|---|
| פמגוסטה (האזור החופשי) | +10.0% |
| לרנקה | +9.8% |
| פאפוס | +9.6% |
| לימסול | +7.8% |
| ניקוסיה | +5.7% |
| כלל קפריסין | +8.5% (+2.4% ברבעון) |
דירות התייקרו מהר יותר (+8.9%) מבתים (+5.8%). הצמיחה הואצה בכל מחוז מלבד לימסול, שבה המחירים כבר גבוהים. לדברי הבנק המרכזי של קפריסין, הסיבה העיקרית הייתה הביקוש מצד קונים זרים, ובמקביל גם הביקוש המקומי גדל, אך בקצב איטי יותר.
RICS Cyprus Property Price Index with KPMG לאותו רבעון מספר סיפור דומה: הדירות היו המובילות החזקות ביותר, כשלרנקה בראש, בתים עלו הכי הרבה בלרנקה ובפאפוס, וניקוסיה נותרה בערך ללא שינוי ברבעון.
מהו המחיר הממוצע למ״ר בכל עיר?
בקפריסין מצוטטים שני סוגי נתונים, והם שונים מאוד זה מזה. מחירי מכירה מבוססים על חוזים שנרשמו במחלקת המקרקעין והמדידות (Department of Lands and Surveys). מחירי מבוקש מגיעים ממודעות, ולעיתים קרובות הם גבוהים ב-50% או יותר ממחיר המכירה בפועל של נכסי יד שנייה, בין היתר משום שבמודעות שולטים פרויקטים חדשים ופרויקטים עם נוף לים.
| מחוז | דירות יד שנייה, מחירי מכירה (חציון ב-€/מ״ר, מחצית ראשונה של 2026) | בתים יד שנייה, מחירי מכירה (חציון ב-€/מ״ר, מחצית ראשונה של 2026) | דירות, מחירי מבוקש (חציון ב-€/מ״ר, יולי–אוגוסט 2026) | בתים, מחירי מבוקש (חציון ב-€/מ״ר, יולי–אוגוסט 2026) |
|---|---|---|---|---|
| לימסול | €2,686 | €2,221 | €4,600 | €4,167 |
| פאפוס | €1,748 | €1,886 | €3,827 | €4,180 |
| פמגוסטה | €1,610 | €1,760 | €2,591 | €3,667 |
| ניקוסיה | €1,582 | €1,443 | €2,407 | €2,000 |
| לרנקה | €1,528 | €1,425 | €2,784 | €2,738 |
מקורות: מחירי המכירה לקוחים מנתוני היד שנייה של Landbank Analytics למחצית הראשונה של 2026 (Cyprus Mail, 23 בספטמבר 2026); מחירי המבוקש לקוחים מכלי מחירי המבוקש של AXIA, על בסיס כ-155,000 מודעות מ-6 ביולי עד 3 באוגוסט 2026. INDEX.cy מציג דירוג דומה ל-12 החודשים שעד 17 באוקטובר 2026, עם מחירי מבוקש ממוצעים של €5,105/מ״ר בלימסול, €4,062 בפאפוס, €3,370 בפמגוסטה, €3,138 בלרנקה ו-€2,419 בניקוסיה.
בתוך המחוזות הפער רחב. לפי נתוני Landbank למחצית הראשונה של 2026, דירות באיוס טיכונאס עומדות על €3,382/מ״ר ובתים בפירגוס על €4,212/מ״ר (לימסול), בתים בטלה על €2,478/מ״ר (פאפוס) ובתים בפרבוליה על €2,060/מ״ר (לרנקה).
כמה עולים דירת 2 חדרי שינה או בית עם 3 חדרי שינה?
אף גוף רשמי אינו מפרסם מחירים לפי מספר חדרי שינה, ולכן חישבנו מחירים אופייניים על סמך נתוני ה-€/מ״ר המתוארכים שלמעלה, תוך שימוש בדירת שני חדרי שינה בשטח 85 מ״ר ובבית עם שלושה חדרי שינה בשטח 150 מ״ר. העמודה האחרונה מציגה את המחיר החציוני ששולם בפועל עבור דירות ובתים חדשים (על הנייר) במחצית הראשונה של 2026.
| מחוז | דירת 2 חדרי שינה, 85 מ״ר (מחיר מכירה ← מחיר מבוקש) | בית עם 3 חדרי שינה, 150 מ״ר (מחיר מכירה ← מחיר מבוקש) | חציון מחירי המכירה בבנייה חדשה, מחצית ראשונה של 2026 (דירה / בית) |
|---|---|---|---|
| לימסול | כ-€228,000 ← €391,000 | כ-€333,000 ← €625,000 | €297,600 / €390,000 |
| פאפוס | כ-€149,000 ← €325,000 | כ-€283,000 ← €627,000 | €302,500 / €570,000 |
| פמגוסטה | כ-€137,000 ← €220,000 | כ-€264,000 ← €550,000 | €200,000 / €395,000 |
| ניקוסיה | כ-€134,000 ← €205,000 | כ-€216,000 → €300,000 | €175,000 / €285,000 |
| לרנקה | כ-€130,000 → €237,000 | כ-€214,000 → €411,000 | €184,000 / לא פורסם |
חישובים: Expatify, אוקטובר 2026, על סמך מחירי המכירה של Landbank (המחצית הראשונה של 2026) ומחירי הבקשה של AXIA (יולי–אוגוסט 2026). חציוני הדירות החדשות: מכירות "על הנייר" של Landbank Analytics, המחצית הראשונה של 2026 (Cyprus Mail, 3 בספטמבר 2026). בסיס מחירי המכירה משקף בעיקר בתים ישנים יותר למכירה חוזרת; בית שנבנה לאחרונה באזור מבוקש יהיה קרוב יותר לנתון מחירי הבקשה. פמגוסטה כוללת רק את האזור החופשי (פרלימני, איה נאפה, פרוטרס, דריניה והכפרים הסמוכים).
מה מניע את המחירים בכל עיר?
לימסול. הביקוש מצד חברות בינלאומיות, חברות הייטק וספנות והמשפחות שעוברות איתן שומר על לימסול בראש הטבלה. בינואר–ספטמבר 2026 נרשם בה המספר הגבוה ביותר של חוזי מכר (4,860, עלייה של 17%), ובספטמבר הרכישות של קונים מחוץ לאיחוד האירופי עלו שם ב-45% לעומת השנה הקודמת. מגדלי החוף שלה, וכן גרמסוגיה, איוס טיכונאס ופירגוס, מעלים את הממוצע. ראו את מרכז המידע שלנו על לימסול.
פאפוס. קונים זרים, מגמלאים ועד עובדים מרחוק, מעצבים את השוק. המכירות בפאפוס עלו ב-18% בתשעת החודשים הראשונים של 2026, העלייה המהירה ביותר מבין כל המחוזות, ובתים חדשים שם היו בעלי מחיר החציוני הגבוה ביותר בקפריסין במחצית הראשונה של 2026 (€570,000), בסיוע וילות בפגיה ובטלה. עוד במרכז המידע שלנו על פאפוס.
לרנקה. לרנקה היא סיפור הצמיחה של 2026: המחירים עלו ב-9.8% בשנה, עליות המחירים החזקות ביותר בדירות לפי RICS, ומכירות ספטמבר זינקו ב-29%. הקונים נמשכים למחירים נמוכים יותר מאשר בלימסול, לשדה התעופה, למרינה ולשיקום הנמל, ולמגדלי המגורים לאורך קו החוף. ראו את מרכז המידע על לרנקה.
ניקוסיה. הבירה היא השוק היציב ביותר, ובו הביקוש מונע על ידי משפחות מקומיות, עובדי מדינה וסטודנטים. בשנתון 2023–24 למדו בקפריסין כמעט 58,000 סטודנטים להשכלה גבוהה, וה-Cyprus Mail דיווח ב-29 באוגוסט 2026 כי בניקוסיה, שוק הדיור הגדול ביותר לסטודנטים, דירות עם חדר שינה אחד מושכרות ב-€600–€900 לחודש, מה שמותיר את המשקיעים מעוניינים בדירות קטנות סמוך לקמפוסים של האוניברסיטאות בעיר. גלו את מרכז המידע על ניקוסיה.
פמגוסטה. אזור פמגוסטה החופשי רשם את הצמיחה המהירה ביותר במחירים במדד הבנק המרכזי של קפריסין (CBC) (+10.0%), אך זהו שוק קטן (656 עסקאות בין ינואר לספטמבר 2026) שנשלט על ידי בתי נופש באיה נאפה ובפרוטרס, ולכן מספר עסקאות בודד יכול להזיז את הנתונים. ראו את מרכז המידע שלנו על פמגוסטה.
בכל רחבי האי, רוכשים זרים חתמו על 41.9% מ-14,969 החוזים שהוגשו בין ינואר לספטמבר 2026, מתוכם 4,173 רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי ו-2,094 אזרחי האיחוד האירופי (נתוני מחלקת המקרקעין והמדידות (Department of Lands and Surveys) שנותחו על ידי BuySell, 13 באוקטובר 2026). גם עלויות הבנייה משפיעות: מדד חומרי הבנייה של הלשכה הסטטיסטית של קפריסין (CyStat) היה גבוה ב-3.39% באוגוסט 2026 לעומת השנה הקודמת.
אילו עלויות משלמים בנוסף למחיר?
- מע"מ על בתים חדשים. על נכס חדש חל מע"מ של 19%. אם הנכס יהיה מקום מגוריכם העיקרי למשך 10 שנים, אפשר להגיש בקשה למחלקת המסים (Tax Department) לשיעור של 5% על 130 מ"ר הראשונים ועל 350,000 € הראשונים, בכפוף למגבלה כוללת של 190 מ"ר ו-475,000 €. המדריך שלנו על מע"מ של 5% על נכסים בקפריסין מסביר את הכללים ואת אופן הגשת הבקשה.
- אגרות העברה במכירה חוזרת. כשלא חל מע"מ, מחלקת המקרקעין והמדידות (Department of Lands and Surveys) גובה אגרות העברה לפי סולם של 3%, 5% ו-8%, שמופחתות כעת בחצי. מכירה חוזרת של נכס ב-250,000 € עולה כ-6,600 € באגרות. כשמשלמים מע"מ, אין אגרות העברה.
- היטל בולים. בוטל החל ב-1 בינואר 2026 לחוזים שנחתמו מתאריך זה ואילך.
- עורך דין. השתמשו בעורך דין משלכם, הרשום בלשכת עורכי הדין של קפריסין (Cyprus Bar Association), כדי שיבדוק את הזכויות בנכס (title), משכנתאות קיימות או בעיות תכנון ואת החוזה, וכדי שיפקיד את החוזה בלשכת רישום המקרקעין (Land Registry). העמלות משתנות, לכן בקשו הצעת מחיר בכתב. לפני שאתם חותמים, קראו את הבדיקות לשטרי הבעלות שלנו.
- עלויות משכנתה אם אתם לוקחים הלוואה, כגון עמלות בנק, שמאות וביטוח.
רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, ובהם אזרחי בריטניה, זקוקים גם לאישור ממועצת השרים (Council of Ministers) לפני שאפשר לרשום את הנכס על שמם.
האם צפויות הגבלות על רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי?
הנושא נדון במהלך כל שנת 2026. כמה מפלגות הגישו הצעות חוק להגבלת רכישות על ידי אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי, למשל באזורים חקלאיים, ליד קו הפסקת האש ותשתיות קריטיות, ועם הגבלות על גודל החלקה והבית. לפי הדיווח האחרון של Cyprus Mail שמצאנו (3 בספטמבר 2026), שר הפנים אמר שהממשלה ממזגת את ההצעות לחוק מעודכן, ללא מועד יעד, וועדת הפנים של בית הנבחרים תכננה לבחון באוקטובר רכישות באמצעות חברות. עד אמצע אוקטובר 2026 לא אושר דבר חדש, והכללים הקיימים עדיין חלים. אם אתם רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, שאלו את עורך הדין שלכם מהו המצב העדכני לפני שאתם חותמים.
מה עושים עכשיו
- השוו מחירים לצד שכר דירה והוצאות יומיומיות במדריך יוקר המחיה בקפריסין 2026 שלנו, או קראו את כללי השכירות אם אתם רוצים לשכור קודם.
- הכינו רשימה קצרה של אזורים באמצעות מרכזי המידע המחוזיים שלנו עבור לימסול, פאפוס, לרנקה, ניקוסיה ופמגוסטה.
- בדקו אם אתם זכאים ל-מע"מ של 5% לפני שאתם שומרים דירה חדשה מקבלן.
- עברו על בדיקות שטר הבעלות שלנו יחד עם עורך הדין שלכם לפני תשלום מקדמה.
מומלץ למדריך הזה
מכיל קישורי שותפים
Airalo
Discover Carsשאלות נפוצות
כמה עולה דירת 2 חדרי שינה בלימסול ב-2026?
זה תלוי מאוד בגיל הנכס ובמיקום. לפי מחיר המכירה החציוני של דירות יד שנייה, €2,686 למ"ר, שנמכרו במחצית הראשונה של 2026, דירה של 85 מ"ר יוצאת בערך €228,000, ואילו מחירי דרישה של כ-€4,600 למ"ר מציבים דירה דומה קרוב ל-€390,000. דירות חדשות על הנייר (off-plan) בלימסול נמכרו באותה תקופה במחיר חציוני של €297,600.
מהי העיר הזולה ביותר לקניית נכס בקפריסין?
בלרנקה ובניקוסיה מחירי המכירה למ"ר הם הנמוכים ביותר ב-2026: כ-€1,530 וכ-€1,580 בהתאמה לדירות יד שנייה במחצית הראשונה של השנה. עם זאת, המחירים בלרנקה עולים מהר יותר: עלייה של 9.8% משנה לשנה ברבעון השני של 2026, לעומת 5.7% בניקוסיה.
האם מחירי הנדל"ן בקפריסין עדיין עולים ב-2026?
כן. מדד מחירי הדיור של הבנק המרכזי של קפריסין (Central Bank of Cyprus) עלה ב-8.5% משנה לשנה וב-2.4% לעומת הרבעון הקודם ברבעון השני של 2026. הבנק ייחס זאת בעיקר לביקוש של קונים זרים, לצד ביקוש מקומי ועלויות בנייה גבוהות יותר.
אילו עלויות נוספות יש בקניית נכס בקפריסין?
בית חדש חייב במע"מ של 19%, או 5% על דירת מגורים עיקרית שעומדת בתנאים, וללא דמי העברה. ברכישת דירת יד שנייה משלמים דמי העברה ברשם המקרקעין (Land Registry) בחצי מהסולם של 3%–8%. מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026. יש להוסיף שכר טרחה של עורך דין, ואם לוקחים הלוואה, גם עמלות בנק ושמאות.
האם אזרחים מחוץ לאיחוד האירופי עדיין יכולים לקנות נכס בקפריסין ב-2026?
כן. רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, כולל אזרחי בריטניה, עדיין זקוקים לאישור של מועצת השרים (Council of Ministers), כמו בעבר. הפרלמנט והממשלה דנו ב-2026 בהגבלות מחמירות יותר, אך נכון לדיווח האחרון של Cyprus Mail מ-3 בספטמבר 2026 החוק עדיין היה בהליכי ניסוח.
קישורים שימושיים
- הבנק המרכזי של קפריסין (Central Bank of Cyprus) – סטטיסטיקות ומדד מחירי הנדל"ן למגורים (Residential Property Price Index)
- מחלקת המקרקעין והמדידות (Department of Lands and Surveys) – פורטל מקווןבדיקות בעלות (Title searches), אגרות העברה, ופיקדונות בחוזה
- רשות המסים (Tax Department) – בקשות למע"מ מופחת של 5%
- לשכת עורכי הדין של קפריסין (Cyprus Bar Association) – מציאת עורך דין
- מדד מחירי הנדל"ן בקפריסין של RICS Cyprus עם KPMG (רבעון 2 של 2026)
- INDEX.cy – תובנות שוק (מחירי מבוקש לפי מחוז)
- AXIA – כלי למחירי מבוקש של נכסים בקפריסין
מקורות (4)
- Cyprus Mail – מחירי הנדל"ן בקפריסין עולים בעוד הביקוש הזר נשאר חזק, אומר CBC (24 בספטמבר 2026)
- Cyprus Mail – לימסול מובילה במחירי המטר המרובע בשוק הנדל"ן של קפריסין (נתוני Landbank, 23 בספטמבר 2026)
- Cyprus Mail – ספטמבר החזק ביותר אי פעם בנדל"ן בקפריסין (נתוני DLS, 13 באוקטובר 2026)
- Cyprus Mail – הממשלה פועלת להגבלת רכישת נכסים בידי זרים (3 בספטמבר 2026)
