סכמו את העמוד 7 נקודות עיקריות · דקה אחת
- מי זכאי לשיעור מע"מ של 5% בקפריסין?אנשים מגיל 18 ומעלה יכולים ליהנות ממע"מ של 5% על בית חדש שישמש כמקום מגוריהם הראשי לפחות 10 שנים, בכפוף להגשת בקשה לפני קבלת החזקה בנכס.
- מהן מגבלות השטח והשווי ב-2026?ב-2026 רק 130 מ"ר הראשונים ו-€350,000 הראשונים זוכים למע"מ של 5%, ובתים מעל 190 מ"ר או €475,000 משלמים 19% על הכול.
- מה השתנה ב-1 בספטמבר 2026?מאז 1 בספטמבר 2026 מבנה נחשב חדש לצורכי מע"מ עד שנעשה בו שימוש שיטתי במשך 18 חודשים לפחות, במקום מבחן חמש השנים הישן.
- דוגמאות מחושבות: כמה חוסך מע"מ של 5%?בית של 120 מ"ר ב-€300,000 משלם €15,000 מע"מ ב-5% במקום €57,000, וחוסך €42,000, ואילו בתים שחורגים מהמגבלות אינם חוסכים דבר.
- אילו מסים ואגרות נוספים משלמים קונים?מס הבולים בוטל החל ב-1 בינואר 2026, קונים של נכסים מיד שנייה משלמים אגרות העברה בחצי מהשיעור במקום מע"מ, ולווים משלמים אגרת רישום משכנתה של 1%.
- איך מגישים בקשה לשיעור מע"מ של 5%?מגישים בקשה אונליין דרך הפורטל Tax For All באמצעות CY Login לפני המסירה או הכניסה לנכס, עם מספר זיהוי מס (TIN) ומסמכים מלאים; האישור לוקח לא פעם כמה שבועות.
- האם צריך ליווי משפטי?רוב הקונים נעזרים בעורך דין כדי לבדוק את החוזה ואת הבעלות על הנכס, להגיש את בקשת המע"מ ולהפקיד את החוזה בלשכת רישום המקרקעין (Land Registry), במיוחד ברכישה על הנייר.
תשובה קצרה
רוכשי בית מגורים עיקרי חדש בקפריסין יכולים לשלם מע"מ בשיעור 5% במקום 19% על 130 מ"ר הראשונים ועל €350,000 הראשונים משווי הנכס, בתנאי שהבית אינו גדול מ-190 מ"ר ואינו עולה בסך הכול יותר מ-€475,000. הקונה חייב להיות אדם פרטי המתגורר בבית כמגוריו העיקריים במשך 10 שנים, ועליו להגיש בקשה למחלקת המסים (Tax Department) לפני קבלת החזקה בנכס. כאשר משולם מע"מ, לא חלות אגרות העברה במרשם המקרקעין (Land Registry), ומס הבולים בוטל החל ב-1 בינואר 2026.
- שיעור המע"מ המופחת של 5% חל על 130 מ"ר הראשונים ועל €350,000 הראשונים; בתים הגדולים מ-190 מ"ר או שעולים יותר מ-€475,000 משלמים 19% על הכול.
- הכללים הישנים, הנדיבים יותר, לפרויקטים שבקשות התכנון שלהם הוגשו עד 31 באוקטובר 2023, הסתיימו ב-15 ביוני 2026.
- הקונה חייב להיות אדם פרטי (מכל לאום, בגיל 18 ומעלה) המשתמש בבית כמקום מגוריו העיקרי והקבוע במשך 10 שנים, אחרת ניתן לגבות בחזרה את הפרש המע"מ.
- לא חלות אגרות העברה במרשם המקרקעין (Land Registry) כאשר הרכישה חייבת במע"מ; במכירות חוזרות ללא מע"מ משלמים מחצית מהאגרות הרגילות.
- מס הבולים בוטל החל ב-1 בינואר 2026, ומס הנכסים הבלתי מיטלטלים בוטל ב-2017.
רכישת בית חדש בקפריסין היא צעד כלכלי גדול, ומע"מ הוא לעיתים קרובות העלות שמפתיעה רוכשים יותר מכל. נכס חדש מחויב בדרך כלל במע"מ של 19%, אבל רוכש שיגור בבית יכול לשלם 5% על חלק ממנו או על כולו. החיסכון יכול להגיע לעשרות אלפי יורו, אבל רק אם הבית עומד במגבלות, המסמכים תקינים והבקשה מוגשת בזמן.
מי זכאי לשיעור מע"מ של 5% בקפריסין?
השיעור המופחת אינו מוחל אוטומטית. צריך להגיש בקשה ולעמוד בתנאים הבאים:
- אתם אדם פרטי בן 18 ומעלה. חברות וטראסטים אינם יכולים לתבוע אותו. אזרחות אינה משנה.
- הבית חדש, כלומר הוא חייב במע"מ משום שהוא נמכר או נבנה לפני שהוא אוכלס לראשונה.
- הוא יהיה מקום המגורים הראשי והקבוע שלכם בקפריסין לפחות 10 שנים.
- הנכס עומד במגבלות הגודל והשווי המפורטות להלן.
- מגישים את הבקשה לפני קבלת החזקה בנכס או הכניסה אליו.
אם הבית חדל לשמש כמקום המגורים העיקרי שלך בתוך 10 שנים, למשל משום שאתה משכיר אותו או עובר למקום אחר, רשות המסים (Tax Department) רשאית לדרוש בחזרה את הפרש המע"מ, בקירוב ביחס למספר השנים שנותרו. בשנת 2025 הזמינה הרשות בעלי נכסים שנהנו מההטבה שלא כדין להחזיר את הסכום מרצונם, בעד 12 תשלומים.
האם קונים זרים יכולים ליהנות מהשיעור המופחת?
כן. קונים בריטים, קונים מהאיחוד האירופי וקונים אחרים מחוץ לאיחוד זכאים כולם באותם תנאים, ובלבד שהבית אכן הופך למקום מגוריהם העיקרי. בית נופש אינו מזכה בהטבה. קונים מחוץ לאיחוד האירופי צריכים גם את האישור הרגיל לרכישת נכס; ראו את המדריך שלנו על בדיקות שטרי הבעלות לפני הרכישה.
מהן מגבלות הגודל והשווי ב-2026?
קפריסין החמירה את התוכנית ב-2023 (חוק 42(I)/2023, שנכנס לתוקף ב-16 ביוני 2023). פרויקטים שבקשות היתר הבנייה שלהם הוגשו עד 31 באוקטובר 2023 עדיין יכלו להשתמש בכללים הישנים, שלפיהם חל שיעור של 5% על 200 המ"ר הראשונים ללא תקרת מחיר, אך חלון המעבר הזה נסגר ב-15 ביוני 2026. בפועל, כל בקשה חדשה כפופה כעת למגבלות הבאות:
| מבחן | מגבלה | מה קורה אם חורגים |
|---|---|---|
| השטח החייב ב-5% | 130 המ"ר הראשונים | שטח מ-131 מ"ר עד 190 מ"ר מחויב במס של 19% |
| Maximum buildable area | 190 m² | Whole home taxed at 19% |
| Value taxed at 5% | First €350,000 | שווי מ-350,001 € עד 475,000 € מחויב במס של 19% |
| Maximum total price | €475,000 | Whole home taxed at 19% |
| Disability provision | 190 המ"ר הראשונים ב-5% לרוכשים מזכים או לבני משק הבית שלהם | Conditions apply |
What changed on 1 September 2026?
כללים חדשים מגדירים מתי בניין מפסיק להיחשב "חדש" לצורכי מע"מ. בניין נחשב כעת לחדש עד שייעשה בו שימוש שיטתי (מגורים, השכרה או שימוש אחר) במשך 18 חודשים לפחות. זה החליף את מבחן חמש השנים הישן. עבור רוכשים משמעות הדבר היא:
- דירה שנמכרת לאחר פחות מ-18 חודשי שימוש חייבת במע"מ, ואפשר להחיל עליה את שיעור 5% אם עומדים בתנאים.
- דירה שעמדה ריקה שנים לאחר סיום הבנייה עשויה עדיין להיות חייבת במע"מ במכירה הראשונה.
- דירה ששימשה יותר מ-18 חודשים נמכרת כמכירה חוזרת ללא מע"מ; במקרה כזה חלים אגרות העברה בחצי שיעור.
דוגמאות מחושבות: כמה חוסך מע"מ של 5%?
הדוגמאות האלה מפושטות. את החישוב הסופי מבצעת רשות המסים (Tax Department), ובמקרים שבהם גם מגבלת השטח וגם מגבלת השווי חלות, ייתכן שהשיטה שבה היא משתמשת תהיה שונה.
| בית | חלק במע"מ של 5% | חלק במע"מ של 19% | סך המע"מ | מע"מ של 19% על הכול | חיסכון |
|---|---|---|---|---|---|
| 120 m², €300,000 | €15,000 | – | €15,000 | €57,000 | €42,000 |
| 125 m², €420,000 | 17,500 € (מתוך 350,000 €) | €13,300 (על סך €70,000) | €30,800 | €79,800 | €49,000 |
| 160 m², €320,000 | €13,000 (130/160 מהמחיר) | €11,400 (30/160 מהמחיר) | €24,400 | €60,800 | €36,400 |
| 195 m², €400,000 | – | €76,000 | €76,000 | €76,000 | €0 |
| 140 m², €480,000 | – | €91,200 | €91,200 | €91,200 | €0 |
אילו מסים ואגרות נוספים משלמים הקונים?
| עלות | בית חדש עם מע״מ | נכס יד שנייה (ללא מע״מ) |
|---|---|---|
| מע"מ | 5% או 19% כמפורט לעיל | אין |
| אגרות העברה בלשכת רישום המקרקעין (Land Registry) | אין | מחצית מ-3% עד €85,000, 5% מ-€85,001 עד €170,000 ו-8% מעל לכך |
| מס בולים (Stamp duty) | בוטל מה־1 בינואר 2026 | בוטל מה־1 בינואר 2026 |
| רישום משכנתה (במקרה של נטילת הלוואה) | אגרה של 1% בלשכת רישום המקרקעין (Land Registry) | אגרה של 1% בלשכת רישום המקרקעין (Land Registry) |
| מס שנתי על נכסי מקרקעין | בוטל מאז 2017 | בוטל מאז 2017 |
| היטלי הרשות המקומית (פינוי אשפה, ביוב) | כן, נקבע מקומית | כן, נקבע מקומית |
דוגמה לחישוב אגרת העברה ברכישת נכס יד שנייה ב-€250,000: €2,550 על €85,000 הראשונים, ועוד €4,250 על €85,000 הבאים, ועוד €6,400 על €80,000 האחרונים, ובסך הכול €13,200. מכיוון שאין חלה מע"מ, האגרה מופחתת בחצי והקונה משלם €6,600.
לפני 2026, רכישה כזו הייתה כרוכה גם במס בולים בסך כ-€408 על החוזה. מס זה אינו חל עוד, אך עדיין כדאי להפקיד את החוזה בלשכת רישום המקרקעין (Land Registry) בהקדם כדי להגן על זכויותיכם.
איך מגישים בקשה לשיעור מע"מ של 5%?
- בדקו זכאות מול היזם: שטח בנוי, מחיר כולל ותאריך היתר התכנון.
- הוציאו מספר זיהוי לצורכי מס (Tax Identification Number) אם עדיין אין לכם: ראו איך מוציאים TIN בקפריסין.
- אספו מסמכים: חוזה מכר חתום, דרכון או תעודת זהות, הצהרת אדריכל או מהנדס אזרחי, הצהרת הקבלן ורישיון שנתי, היתרי תכנון ובנייה, אישור שטח בנוי, הוכחת תשלומים, ותעודת נישואין או הצהרות של הקונים השותפים אם הרכישה משותפת.
- הגישו בקשה אונליין למחלקת המסים (Tax Department) דרך פורטל Tax For All (TFA) באמצעות CY Login, לפני המסירה או הכניסה לנכס.
- המתינו לאישור, שלעיתים קרובות אורך כמה שבועות. לאחר מכן היזם מנפיק חשבונית עם מע"מ בשיעור 5% על החלק הזכאי.
- התגוררו בבית כמקום מגוריכם העיקרי במשך 10 שנים ושמרו הוכחות, כגון חשבונות שירותים ורישום הכתובת שלכם.
עיכובים נפוצים נובעים ממסמכים חסרים, מחוסר התאמה בין פרטי הדרכון לבין החוזה, או מקבלות תשלום לא ברורות.
האם אתם זקוקים לליווי משפטי?
רוב הקונים נעזרים בעורך דין כדי לבדוק את החוזה ואת מצב הבעלות, להגיש את בקשת המע"מ, להפקיד את החוזה ברשם המקרקעין (Land Registry) ולתאם מול היזם ורשות המסים (Tax Department). זה שימושי במיוחד ברכישות על הנייר.
מדריכים קשורים
שאלות נפוצות
מי יכול לדרוש מע"מ של 5% על בית בקפריסין?
כל אדם פרטי בגיל 18 ומעלה, מכל לאום, שקונה או בונה בית כדי להשתמש בו כמקום מגוריו הראשי והקבוע בקפריסין למשך 10 שנים לפחות. חברות ונאמנויות לא יכולות לדרוש אותו.
האם אפשר להגיש בקשה למע"מ של 5% אחרי שנכנסתי לנכס?
אל תסתמכו על כך. יש להגיש את הבקשה דרך מחלקת המסים (Tax Department) לפני קבלת החזקה בנכס או הכניסה אליו, כי בקשה מאוחרת מסכנת אתכם באובדן השיעור המופחת.
האם אפשר לקבל מע"מ של 5% על נכס יד שנייה?
בדרך כלל לא, כי רוב המכירות החוזרות כלל אינן חייבות במע"מ. החל ב-1 בספטמבר 2026 בית שנמכר לפני שהשתמשו בו 18 חודשים נחשב לחדש, ולכן עשוי לחול עליו מע"מ, ואולי גם השיעור המופחת.
מה קורה אם הבית שלי גדול במעט מ-190 מ״ר?
אם השטח הבנוי עולה על 190 מ״ר, על כל הבית חל מע״מ של 19%. הדבר נכון גם אם המחיר הכולל עולה על 475,000 €.
האם אשלם אגרות העברה אם אני משלם מע״מ על בית חדש?
לא. אגרות העברה של לשכת רישום המקרקעין (Land Registry) אינן נגבות כאשר הרכישה חייבת במע״מ.
האם עדיין יש מס split על חוזי נכסים בקפריסין?
לא. מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026. חוזים שנחתמו על ידי צד אחד לפחות לפני תאריך זה נשארים כפופים לכללים הישנים.
