סכמו את העמוד 12 נקודות מפתח · דקה אחת
- קונה מהאיחוד האירופי או מחוצה לו: מה ההבדל?אזרחי האיחוד האירופי קונים באופן חופשי, אך קונים שאינם מהאיחוד, לרבות אזרחים בריטים, זקוקים לאישור של מועצת השרים (Council of Ministers), בדרך כלל לבית אחד, והליך זה נמשך בדרך כלל כשלושה חודשים.
- מה משתנה עבור קונים שאינם מהאיחוד האירופי?הצעות חוק להגבלת קונים שאינם מהאיחוד לפי אזור ושטח נוסחו, אך עד אוקטובר 2026 לא אושרה אף אחת מהן, ולכן עדיין חלים הכללים הנוכחיים של Cap. 109.
- שלב 1: שכרו תחילה עורך דין משלכםלפני ששילמתם דבר, מנו עורך דין קפריסאי שפועל עבורכם בלבד, בקשו הצעת מחיר קבועה בכתב, והשיגו מספר זיהוי מס קפריסאי.
- שלב 2: בדקו את תעודת הבעלות ואת הנכסבקשו מעורך הדין לאשר בלשכת רישום המקרקעין (Land Registry) את הבעלות, תעודת בעלות נפרדת, משכנתאות של היזם, היתרי תכנון וחובות מס שטרם שולמו, לפני שתתחייבו.
- שלב 3: הזמנה וחוזה המכרשלמו דמי הזמנה רק דרך עורך הדין שלכם, וודאו שניתנים להחזר, ובדירות שעדיין לא נבנו קשרו את התשלומים לשלבי הבנייה.
- שלב 4: הפקידו את החוזה בלשכת רישום המקרקעיןהפקידו את החוזה החתום בלשכת רישום המקרקעין מיד כדי לחסום מכירות אחרות; מס בולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026.
- שלב 5: מע"מ על בניינים חדשיםעל בניינים חדשים חל מע"מ של 19%, אך שיעור של 5% חל על 130 מ"ר הראשונים של דירת מגורים עיקרית בשווי של עד €350,000, אם מגישים בקשה בזמן.
- שלב 6: דמי העברה והעברת הבעלותדמי ההעברה נעים בין 3% ל-8% לכל רוכש, מופחתים בחצי כאשר לא שולם מע"מ, ואינם משולמים כלל אם שולם מע"מ.
- מסים שוטפים לאחר הרכישהמס מקרקעין הוסר החל מ-1 בינואר 2017, אך עדיין חלים תשלומי רשויות מקומיות, ועשוי לחול מס רווחי הון של 20% בעת המכירה.
- משכנתאות לזריםתושבים יכולים בדרך כלל ללוות כ-70%–80% ולא-תושבים כ-60%–70%, בעיקר בריבית משתנה, עם עמלה של 1% לרישום המשכנתא.
- לוח זמנים ועלויות במבט מהיררישום נכס יד שנייה מועבר בדרך כלל תוך 3–6 חודשים מהחתימה, במדרגת מס של חצי מהסולם של 3%–8%, ואילו רישום דירות חדשות עלול להימשך שנים.
- טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהןלעולם אל תשלמו מקדמה לפני שעורך הדין שלכם בודק את הנסח, שאלו על משכנתאות של קבלנים, הפקידו את החוזה, והגישו בקשה לחיוב ה-VAT של 5% בזמן.
תשובה קצרה
זרים יכולים לרכוש נכסים בקפריסין: אזרחי האיחוד האירופי רוכשים בתנאים זהים לאלה של הקפריסאים, ואילו רוכשים שאינם אזרחי האיחוד (לרבות אזרחים בריטים) זקוקים להיתר ממועצת השרים (Council of Ministers), שמבקשים אותו דרך הנציב המחוזי (District Officer) לאחר החתימה, ולרוב מוגבלים לבית אחד או לחלקה בשטח של עד כ-4,000 מ״ר. הדרך הבטוחה היא לשכור עורך דין משלכם, לבדוק את רישום הבעלות ואת כל המשכנתאות, לחתום על חוזה ולהפקיד אותו ברשם המקרקעין (Land Registry), כך שהחוזה יהיה מוגן לפי חוק האכיפה הספציפית (Specific Performance Law). בנייה חדשה כפופה למע״מ של 19% (5% על דירת מגורים עיקרית שעומדת בתנאים) ואינה כרוכה בדמי העברה, ואילו בעסקאות מכירה חוזרת משלמים דמי העברה במחצית משיעורי הסולם של 3%–8%. מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026, ואין מס נכסים שנתי על מקרקעין.
- אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי (EEA) אינם זקוקים להיתר לרכישה; אזרחים שאינם מהאיחוד, לרבות בריטים מאז ברקזיט, זקוקים לאישור ממועצת השרים (Council of Ministers) לפני שניתן לרשום את הבעלות על שמם.
- רוכשים שאינם מהאיחוד מותר להם בדרך כלל בית אחד או חלקה בשטח של עד כ-4,000 מ״ר. הפרלמנט דן בהגבלות מחמירות יותר, אך נכון לאוקטובר 2026 טרם אושר דבר חדש.
- יש להפקיד את החוזה החתום ברשם המקרקעין (Land Registry) בהקדם, באופן מסורתי תוך שישה חודשים, כדי שהמוכר לא יוכל למכור או לשעבד את הנכס לאדם אחר.
- בנייה חדשה: מע״מ של 19%, או 5% על 130 מ״ר הראשונים של דירת מגורים עיקרית שעומדת בתנאים, ואין דמי העברה. מכירה חוזרת: ללא מע״מ, ודמי העברה במחצית משיעורי 3%, 5% ו-8%.
- מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026, ומס על מקרקעין בוטל החל משנת 2017, מה שהופך את הרכישה לזולה יותר מלפני כמה שנים.
קפריסין היא אחת המדינות הקלות יותר באיחוד האירופי לזרים שרוצים לרכוש בה דירה. התהליך מתנהל באנגלית, המחירים נמוכים מאלה שבחלק גדול מדרום אירופה, ובשנת 2026 בוטלה עלות אחת, שכן מס הבולים (stamp duty) בוטל. המלכודת היא שלמערכת יש מכשולים משלה, בעיקר בכל הנוגע לשטרי הבעלות ולמשכנתאות ישנות. מדריך זה מכסה כל שלב לפי הסדר, והמסים והאגרות מוצגים כפי שהם נכונים באוקטובר 2026.
האם יש הבדל בין קונים מהאיחוד האירופי לקונים שאינם מהאיחוד?
אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי רוכשים בתנאים זהים לקפריסאים, ללא צורך בהיתר וללא הגבלה על מספר הנכסים.
אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי, לרבות אזרחים בריטים מאז ברקזיט, זקוקים להיתר ממועצת השרים (Council of Ministers) לפי חוק רכישת מקרקעין (זרים), פרק 109 (Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109). מה שקובע הוא האזרחות שלך ולא מקום מגוריך, ולכן תושב זר של קפריסין שאינו אזרח האיחוד עדיין זקוק להיתר. נקודות מפתח:
- מגישים את הבקשה לאחר חתימת החוזה, דרך הקצין המחוזי (District Officer) של המחוז שבו נמצא הנכס, באמצעות טופס COMM 145.
- הבקשה כוללת את שטר הבעלות או התוכניות, החוזה, היתר הבנייה, הדרכון שלך והוכחה למצבך הכלכלי.
- בדרך כלל ניתן אישור עבור בית מגורים אחד (בית או דירה) או מגרש של עד כ-4,000 מ"ר למגורים פרטיים. זוגות נשואים מטופלים בדרך כלל כקונה אחד. רכישה של יותר מכך דורשת בקשה נפרדת ומנומקת.
- האישור נמשך בדרך כלל כשלושה חודשים. ניתן לשלם, להיכנס לדירה ולהגן על החוזה בזמן ההמתנה, אך לא ניתן לרשום את הבעלות על שמכם עד להוצאת ההיתר.
מה משתנה עבור קונים שאינם מהאיחוד האירופי?
הכללים עבור קונים שאינם מהאיחוד האירופי עשויים להידוק. ב-3 בספטמבר 2026 אמר שר הפנים קונסטנטינוס יואנו לחברי הפרלמנט כי הממשלה מוכנה לשלב מספר הצעות בחוק מעודכן, כדי להסדיר בצורה יעילה יותר רכישות קרקע על ידי זרים ולהוסיף מנגנון בדיקה אפקטיבי. מה שהוכרז עד כה:
- טיוטת עבודה, לא חוק. הממשלה עובדת על טיוטת הצעת חוק, ומפלגות דיסי, אקל ודיקו ניסחו ארבע הצעות חוק נפרדות. נכון לאוקטובר 2026 אף אחת מהן לא אושרה.
- אזורים שעשויים להיסגר לקונים שאינם מהאיחוד האירופי: אזורים מיועדים, כגון קרקע חקלאית, וקרקע הסמוכה לקו הפסקת האש או לתשתיות קריטיות. חברי הפרלמנט הזכירו גם קרקע ליד נמלים ושדות תעופה.
- מגבלות גודל: הגבלות הקשורות לגודל המגרש ולשטח הרצפה של הבית. השר אמר כי הפרטים עדיין נמצאים בגיבוש.
- רכישות של חברות: בישיבת ספטמבר נדונו רכישות של יחידים. ועדת הפנים של בית הנבחרים (House Interior Committee) צפויה לבחון את רכישות החברות באוקטובר 2026.
עד לחקיקה ולפרסום של חוק חדש, יחולו הכללים הנוכחיים של Cap. 109 שלעיל. שאלו את עורך הדין שלכם מה חל ביום החתימה.
שלב 1: שכרו תחילה עורך דין משלכם
לפני ששילמתם כל סכום, מנו עורך דין קפריסאי שפועל רק עבורכם, ולא עבור היזם או הסוכן. עורך הדין שלכם יבצע את הבדיקות, יבחן את החוזה, יפקיד אותו ברשם המקרקעין (Land Registry), יטפל בבקשה להיתר עבור רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, ויסיים את העברת הבעלות. שכר הטרחה משתנה בין משרדים ובהתאם למחיר הנכס, לכן בקשו הצעת מחיר קבועה בכתב. המדריך שלנו איך למצוא עורך דין דובר אנגלית בקפריסין מסביר כיצד לוודא שעורך הדין מורשה.
תזדקקו גם למספר זיהוי מס בקפריסין, שעורך הדין שלכם יכול לארגן עבורכם. ראו איך לקבל מספר מס בקפריסין (TIN).
שלב 2: בדיקת תעודת הבעלות והנכס
זהו השלב שמגן עליכם יותר מכל. עורך הדין שלכם צריך לאשר מול רשם המקרקעין:
- מי הבעלים של הנכס והאם למוכר יש זכות למכור אותו.
- האם קיימת תעודת בעלות נפרדת. דירות רבות ובניינים חדשים עדיין נמכרים ללא תעודה כזו, לעיתים במשך שנים.
- משכנתאות, שעבודים ורישומי הערה על הקרקע או על המגרש של היזם. הלוואת בנק שנלקחה על ידי היזם ומובטחת בשעבוד על המגרש כולו היא הגורם הקלאסי לבעיית "הקונה התקוע".
- היתרי תכנון ובנייהוכן האם הונפק תעודת גמר סופית.
- מסים ואגרות שלא שולמו על ידי המוכר, שחייבים להסדיר לפני העברת הבעלות.
אנו מפרטים בדיקות אלה בהרחבה במאמר שטרי בעלות בקפריסין: בדיקות לפני הרכישה. כדאי גם לשכור שמאי מוסמך עצמאי לביצוע מדידה ובדיקה בעסקאות מכר חוזר ובבתים ישנים.
שלב 3: שריון וחוזה המכר
לאחר שתסכימו על מחיר, הסוכן או היזם יבקשו בדרך כלל דמי שריון כדי להוציא את הנכס משוק המכירות. שלמו אותם רק דרך עורך הדין שלכם או לחשבון נאמנות (client account), וודאו שהם יוחזרו לכם אם הבדיקות יעלו בעיה.
חוזה המכר קובע את המחיר, לוח התשלומים, מועד המסירה בדירות חדשות, קנסות על איחור ומה יקרה אם אחד הצדדים יחזור בו. ברכישה על התוכניות (off-plan), קשרו את התשלומים לשלבי בנייה מוגדרים ובקשו ערבות בנקאית ככל האפשר. עורך הדין שלכם צריך גם לבצע בדיקות למניעת הלבנת הון, לכן הכינו מראש הוכחה למקור הכספים שלכם.
שלב 4: הפקדת החוזה ברשם המקרקעין
לפי חוק מכירת נכסים דל-ניידים (אכיפה מיוחדת), הפקדת החוזה החתום בלשכת רישום המקרקעין המחוזית (District Land Office) עושה שני דברים. היא מונעת מהמוכר למכור את הנכס או לשעבד אותו לאדם אחר, ומאפשרת לך לפנות לבית המשפט כדי לכפות את העברת הבעלות אם המוכר לא ישלים את העסקה. החוק מעניק לך באופן מסורתי שישה חודשים מיום החתימה להפקדה, והפקדה מאוחרת אפשרית רק במקרים מוגבלים, ולכן עורך הדין שלך צריך לבצע אותה מיד.
מס בולים כבר אינו חל. עד סוף 2025, חוזים נדרשו להיות מוטבעים בבולים במחלקת המסים (Tax Department) תחילה, בשיעור של עד 0.2% מהמחיר (עד תקרה של 20,000 אירו). חוק מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026, ולכן חוזים שנחתמו מאז מועד זה מועברים ישירות ללשכת רישום המקרקעין (Land Registry).
שלב 5: מע״מ על בנייה חדשה
הרכישה הראשונה של בניין חדש כפופה למע״מ של 19%, הנכלל בדרך כלל במחיר היזם. שיעור מופחת של 5% חל אם אתם רוכשים דירה למגורים כמקום מגוריכם העיקרי למשך לפחות עשר שנים, בכפוף לתנאים הבאים:
- שיעור של 5% חל על ה130 מ״ר הראשונים; כל שטח מעבר לכך מחויב במע״מ של 19%.
- שווי הנכס אינו יכול לעלות על €350,000, וערך העסקה הכולל אינו יכול לעלות על €475,000.
- שטח הבנייה הכולל המותר אינו יכול לעלות על 190 מ״ר.
- עליכם להגיש בקשה לרשות המסים (Tax Department) לפני הרכישה או במועדה.
לדוגמה, דירה זכאית בשטח של 120 מ״ר במחיר €300,000 תחויב במע״מ של €15,000 בשיעור של 5%, לעומת €57,000 בשיעור של 19%. המדריך שלנו מע״מ של 5% על נכסים בקפריסין מסביר מי זכאי לו ואת הכללים המעבריים לפרויקטים ישנים יותר.
דירות יד שנייה אינן כפופות בדרך כלל למע״מ.
שלב 6: דמי העברה והעברת הבעלות
דמי ההעברה למרשם המקרקעין (Land Registry) משולמים על ידי הקונה בעת העברת הבעלות:
| חלק משווי השוק | שיעור |
|---|---|
| עד €85,000 | 3% |
| בין €85,001 ל-€170,000 | 5% |
| מעל €170,000 | 8% |
שני כללים מפחיתים את החשבון בצורה משמעותית:
- לא משולמות אגרות העברה אם שולם מע"מ על הרכישה.
- ברכישות ללא מע"מ, האגרות מופחתות בחצי.
האגרות מחושבות לכל קונה, ולכן זוג הקונה במשותף משלם פחות. ברכישה חוזרת בסך €250,000 על ידי אדם אחד, הסקאלה המלאה נותנת €13,200, שמופחתים לחצי ל-€6,600. ברכישה משותפת, כל חלק של €125,000 מסתכם ב-€4,550, או €9,100 בסך הכול, שמופחתים לחצי ל-€4,550.
בזמן ההעברה, שני הצדדים מתייצבים בלשכת רישום המקרקעין המחוזית (District Land Office) (או חותמים באמצעות עורכי הדין שלהם עם ייפוי כוח). המוכר חייב להציג אישור ניקוי חובות מס, וקונים שאינם מאזור האיחוד האירופי חייבים להחזיק בהיתר השהייה שלהם.
מיסים שוטפים לאחר הרכישה
- מס על מקרקעין בוטל החל מ-1 בינואר 2017.
- אגרות רשות מקומית עדיין חלות, כמו חיובים על איסוף אשפה וביוב, שנקבעים על ידי העירייה או המועצה המקומית שלכם.
- אם תשכירו את הנכס, הכנסות השכירות חייבות במס. כשתמכרו, עשוי לחול מס רווח הון של 20% על הרווח. ראו מכירת נכס בקפריסין וכיצד לשלם פחות מס. בנוסף, רפורמת המס של 2026 שינתה גם את מדרגות המס האישיות ואת הפטורים.
משכנתאות לזרים
ההלוואות של בנקים בקפריסין מיועדות גם לזרים, אך בתנאים מחמירים יותר מאלה שמוצעים לתושבים:
- תושבים הקונים דירת מגורים עיקרית יכולים בדרך כלל ללוות עד כ-70%–80% משווי הנכס.
- לא-תושבים מקבלים בדרך כלל כ-60%–70%, ולעתים פחות מכך כשמדובר במבקשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי ושהכנסתם אינה באירו.
- רוב ההלוואות הן במנגנון משתנה, המקושר ל-Euribor או לריבית הבנק המרכזי האירופי, בתוספת המרווח של הבנק. השוו הצעות לפי ה-APRC ולא לפי הריבית המוצגת בראש ההצעה.
- צפו להצגת דרכון, אישור על מען מגורים, תלושי שכר או דפי חשבון, דפי חשבון בנק של 6 עד 12 חודשים והוכחה למקור הכסף שבו אתם משלמים את ההון העצמי.
- רישום המשכנתא ברשם המקרקעין (Land Registry) כרוך בעמלה של 1%; בקשו מעורך הדין לאשר את הסכום המדויק עבור ההלוואה שלכם.
קבלו הסכמה עקרונית מהבנק לפני החתימה, שכן שומת הבנק עשויה לצאת נמוכה ממחיר המכירה.
לוח זמנים ועלויות בקצרה
| שלב | זמנים אופייניים | עלות אופיינית |
|---|---|---|
| עורך דין ובדיקות | 1–3 שבועות | שכר טרחת עורך הדין, בהצעת מחיר מראש |
| שריון | לפי הסכמה | דמי שריון, מזוכים מהמחיר |
| החוזה נחתם והופקד | 2–6 שבועות לאחר השריון | אין מס בולים החל מ-2026 |
| היתר שהייה למי שאינו אזרח האיחוד האירופי (COMM 145) | כ-3 חודשים | לא מצוין דמי טיפול נפרדים בטופס |
| מע״מ (בנייה חדשה) | בתשלומים | 19%, או 5% על דירת מגורים עיקרית שעומדת בתנאים |
| העברת בעלות (מכירה חוזרת) | 3–6 חודשים לאחר החתימה | מחצית מסולם ה-3%–8% |
| העברת בעלות (בנייה חדשה) | כשנרשם הטיטל הנפרד, לפעמים רק after שנים | אין דמי העברה אם שולם מע"מ |
| רישום משכנתא | בזמן ההעברה או משיכת ההלוואה | 1% אגרת רישום בטאבו |
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- לשלם מקדמה לפני שעורך הדין שלך בדק את רישום הבעלות.
- לקנות דירה חדשה בלי לברר אם קיים משכנתא של היזם על המגרש.
- לשכוח להפקיד את החוזה בלשכת רישום המקרקעין (Land Registry).
- להניח שאתה זכאי למע"מ מופחת של 5% בלי להגיש בקשה למחלקת המסים (Tax Department) בזמן.
- לרוכשים שאינם מאזור האיחוד האירופי, לרכישת נכס שני או מגרש גדול בלי לבדוק קודם את כללי ההיתרים הנוכחיים.
רכישה בקפריסין היא עניין פשוט כשהניירת מסודרת בסדר הנכון. שמרו עותקים של כל קבלה וחוזה, כי תזדקקו להם שוב כשתמכרו.
שאלות נפוצות
האם זר יכול לקנות נכס בקפריסין?
כן. אזרחי האיחוד האירופי ו-EEA קונים באופן חופשי. גם אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי יכולים לקנות, אך הם זקוקים לאישור ממועצת השרים (Council of Ministers), שמבקשים דרך קצין המחוז (District Officer), לפני שניתן לרשום את הנכס על שמם.
כמה נכסים יכול אזרח שאינו מהאיחוד האירופי לקנות בקפריסין?
בפועל, בדרך כלל דירת מגורים אחת, בית או דירה, או מגרש של עד כ-4,000 מ"ר למגורים פרטיים. כל מה שמעבר לכך דורש בקשה נפרדת ומנומקת, והפרלמנט (Parliament) שוקל הגבלות מחמירות יותר.
האם עדיין משלמים דמי חותמת כשקונים נכס בקפריסין?
לא. חוק דמי החותמת (Stamp Duty Law) בוטל החל מה-1 בינואר 2026, ולכן על חוזים שנחתמו מתאריך זה לא מוטלים דמי חותמת.
האם משלמים דמי העברה על דירה חדשה?
לא. כאשר הרכישה כפופה למע"מ (VAT), לא מוטלים דמי העברה לשכת רישום המקרקעין (Land Registry). במכירות חוזרות ללא מע"מ, דמי ההעברה מחושבים בחצי מהשיעורים הרגילים של 3%, 5% ו-8%.
האם זרים יכולים לקבל משכנתא בקפריסין?
כן, מבנקים קפריסאים, אך לא-תושבים נוטים ללוות סכום נמוך יותר, לרוב בסביבות 60%–70% משווי הנכס, ועליהם להציג הכנסה ואת מקור הפיקדון שלהם. תושבים הקונים דירת מגורים עיקרית יכולים בדרך כלל ללוות סכום גבוה יותר.
כמה זמן לוקחת רכישת נכס בקפריסין?
העברת נכס יד שנייה עם כותרת בעלות נקייה מתבצעת בדרך כלל תוך כשלושה עד שישה חודשים מהחתימה. בנייה חדשה לוקחת לרוב זמן רב יותר, מפני ששטרי בעלות נפרדים עשויים להינפק רק שנים לאחר סיום הבנייה.
קישורים שימושיים
מקורות (7)
- משרד הפנים (Ministry of Interior) (gov.cy) – טופס COMM 145: בקשת זר לקבלת אישור לרכישת נכס מקרקעין
- סיכומי המס העולמיים של PwC – קפריסין, יחידים, מסים אחרים (דמי העברה, IPT, CGT)
- סיכומי המס העולמיים של PwC – קפריסין, תאגידים, מסים אחרים (מע״מ על נכסים, מס בולים)
- Harris Kyriakides – ביטול חוק מס הבולים של קפריסין
- Cyprus Mail – הממשלה נערכת להגביל רכישות נכסים על ידי זרים (ספטמבר 2026)
- Cyprus Mail – עדכון בחוק הנדל"ן: הליכים חדשים להגנת הקונים
- Mondaq – נדל"ן בקפריסין: ההליך המשפטי, העלויות והתפתחויות במע"מ (2026)
