השכרת הנכס שלך בקפריסין: השכרה לטווח ארוך, השכרה לחופשות, מס וחוזים (2026)

אפשר להשכיר את הנכס שלכם בקפריסין לשוכר לטווח ארוך ללא כל רישיון, אבל דירת נופש חייבת להירשם אצל משרד התיירות לפני שמפרסמים אותה. בכל מקרה, דמי השכירות חייבים במס בקפריסין: מ-2026 זה אומר מס הכנסה לאחר ניכוי של 20% בתוספת 2.65% GESY, ללא תרומה להגנה, וכל תשלום חייב כעת להגיע באמצעים אלקטרוניים.

מדריך זה מיועד לבעלי נכסים. אם אתם השוכרים, קראו במקום זאת את המדריך שלנו בנושא שכירת דירה בקפריסין: חוזים, פיקדונות וזכויות שוכר. מדובר במידע כללי בלבד, ואינו ייעוץ מס או משפטי.

השכרה ארוכת טווח או השכרה לתיירים: אילו כללים חלים?

הקו מובחן לפי אופן ההשכרה ולא לפי הנכס. דירה המושכרת לחודשים לשוכן שמתגורר בה היא שכירות רגילה. וילה או דירה המושכרות לילה-לילה לתיירים, בדרך כלל דרך Airbnb או Booking.com, הן "מקום לינה בשירות עצמי (כלכלת שיתוף)" לפי חוק בתי מלון ולינה תיירותית, ועליהן להירשם.

לפני שבוחרים, בדקו אם התקנון הרשום של הבניין או חוזה המכירה שלכם מגבילים השכרה לטווח קצר לתיירים, וזכרו שוועד הבית עדיין יחייב אתכם, ולא את האורחים או השוכרים שלכם. ראו דמי ועד בית בדירות בקפריסין.

איך רושמים השכרת חופשה אצל המשרד לתיירות (Deputy Ministry of Tourism)?

כל וילה, בית או דירה המושכרים לטווח קצר חייבים להירשם במרשם הלינה בשירות עצמי (Register of Self-Service Accommodation) לפני שמפרסמים אותם או מושכרים אותם. תקבלו מספר רישום ותווית מיוחדת, והמספר חייב להופיע בכל מודעה ובכל מודעת פרסום.

צעד אחר צעד

1. השיגו מספר זיהוי מס קפריסאי (Cyprus Tax Identification Number, TIN) אם אין לכם מספר כזה; ראו כיצד להשיג מספר TIN בקפריסין.
2. ביטחו את הנכס. יועצים המטפלים ברישומים מציינים ביטוח אש וביטוח אחריות כלפי צד שלישי בין המסמכים הנדרשים.
3. אספו את המסמכים. בעלים וסוכנים מדווחים שהמשרד לתיירות מבקש את שטר הבעלות ו/או היתר הבנייה או היתר התכנון, חשבון חשמל אחרון המציג את מספר הנכס, תעודת הזהות שלכם (או תעודת החברה), מספר ה-TIN ופרטי מע"מ במקרה הצורך, פוליסת הביטוח, והרשאה בכתב מהבעלים אם מישהו אחר מנהל את ההשכרה.
4. הגישו בקשה באינטרנט דרך שירות gov.cy הגשת בקשה לרישום מוסדות לינה בשירות עצמי (Apply to register self-service accommodation establishments), והבקשה כוללת הצהרה רשמית.
5. שלמו את האגרה בסך €222 (הודעה רשמית מ-2024, שעדיין הסכום שמצוין ב-2026).
6. הוסיפו את המספר למודעות שלכם. ל-Airbnb יש שדה ייעודי לכך; גם Booking.com ופלטפורמות אחרות מבקשות אותו.

רישום ראשוני תקף לשלוש שנים. אם תבצעו חידוש מקוון בשלושת החודשים שלפני תום התוקף, החידוש יהיה תקף לחמש שנים. אם תפספסו את החלון הזה, תצטרכו להתחיל מחדש כמבקשים חדשים, עם כל המסמכים. השכרה ללא רישום תקף היא עבירה שעונשה קנס של עד €5,000, מאסר של עד שנה, או שניהם, בתוספת עד €200 ליום אם ההפרה נמשכת לאחר ההרשעה.

מה השתנה ב-2026?

• כללי הפלטפורמות של האיחוד האירופי: מאז 20 במאי 2026, תקנה (EU) 2024/1028 מחייבת פלטפורמות לאסוף את מספרי הרישום של המארחים, לבדוק אותם ולשתף נתוני פעילות עם הרשויות הלאומיות. מודעות ללא מספר תקף קלות יותר לאיתור ולהסרה.
• ממצאי הביקורת: ביולי 2026 דיווחה לשכת המבקר (Audit Office) כי במדגם קטן, רק 6 מתוך 20 מודעות להשכרה עצמאית הציגו רישום תקף ותואם. במרשם היו 8,464 נכסים מורשים ב-6 במאי 2026.
• חוק חדש בהכנה: תת-המשרד מודיע כי הוא מנסח חקיקה שתוסיף תעודות בטיחות ובדיקות בשטח. עד נובמבר 2026 לא אושרה כל הצעת חוק. תוכנית קודמת להגביל בעלים לשתי יחידות בלבד נחסמה על ידי השירות המשפטי (Legal Service) ב-2025.

כיצד מוטל מס על הכנסה משכירות בקפריסין ב-2026?

רפורמת המס שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026 פישטה את המס על משכירים. לסקירה של השינויים הרחבים יותר, ראו את מדריך רפורמת המס של 2026.

השכרה לטווח ארוך

• ללא תרומה לביטחון: תרומת ביטחון מיוחדת (Special Defence Contribution, SDC) על שכר דירה, ששיעורה האפקטיבי היה 2.25% מדמי השכירות ברוטו עבור תושבים בעלי דומיסיל בקפריסין, בוטלה. שוכרים שהם חברות אינם מנכים אותה עוד.
• מס הכנסה: שכר הדירה שלך נוסף להכנסותיך האחרות ומוטל עליו מס בשיעור של 0% עד €22,000, לאחר מכן 20%, 25%, 30% ו-35% מעל €72,000.
• ניכויים: 20% מדמי השכירות ברוטו מבניינים מנוכים אוטומטית לצורך תיקונים ובלאי, ללא צורך בקבלות. ניתן לנכות גם ריבית על הלוואה ששימשה לרכישת הנכס המושכר, ולתבוע פחת הוני (capital allowances) על המבנה (ולא על הקרקע).
• המערכת הכללית לבריאות (GESY): בעלי דירות פרטיים משלמים את תרומת מערכת הבריאות בשיעור של 2.65% מדמי השכירות, במסגרת תקרת ההכנסה הכוללת של €180,000. אם השוכר הוא אדם פרטי, אתם משלמים את התרומה בעצמכם דרך Tax For All עד 30 ביוני ועד 31 בדצמבר עבור כל מחצית שנה. שוכר שהוא חברה קפריסאית מנכה אותה במקור.
• הגשה: יש לדווח על דמי השכירות בדוח המס השנתי שלכם (TD1). עבור הכנסות של שנת 2026, המועד האחרון הוא 31 ביולי 2027. ראו את מועדי המס ל-2027 שלנו.

דוגמה פשוטה: €1,200 בחודש הם €14,400 בשנה. לאחר ניכוי של 20%, מתווספים להכנסה החייבת שלכם €11,520, ותרומת GESY עומדת על כ-€382.

השכרה לחופשות

הכנסה משכירות לטווח קצר הרשומה כדין מטופלת בדרך כלל כהכנסה עסקית. אתם נחייבים במס על התקבולים בניכוי ההוצאות בפועל, כגון עמלת הפלטפורמה, ניקיון, שירותים, ביטוח, תיקונים, דמי ניהול, ריבית על הלוואה והפחתות הון. תרומת GESY חלה גם כאן; שאלו את רואה החשבון שלכם איזה שיעור חל, שכן הכנסה עסקית עלולה להיות כפופה לשיעור של עצמאים ולא ל-2.65%. אירוח לטווח קצר כפוף למע"מ בשיעור של 9%, והרישום במחלקת המסים (Tax Department) הוא חובה ברגע שמחזור זה חוצה את €15,600 בכל תקופה של 12 חודשים. רואה חשבון טוב שווה את שכרו כאן; ראו את כיצד לבחור רואה חשבון בקפריסין.

אין יותר שכר דירה במזומן

החל מ1 ביולי 2026, חוק הערכת וגביית מסים אוסר על משכירים לקבל שכר דירה בדרך אחרת מאשר העברה בנקאית, כרטיס או שיטה אלקטרונית מוכרת אחרת, ללא קשר לסכום. לפי הרפורמה, משכירים שמקבלים מזומן מאבדים את ההנחה של 20% ואת הקלות המס האחרות. השתמשו בחשבון בנק אחד לכל שכר הדירה, כך שדפי החשבון שלכם ישמשו גם כרשומות שלכם.

האם צריך לבלו או לרשום את החוזה?

• מס הבולים: בוטל החל מ-1 בינואר 2026. רק חוזים שנחתמו על ידי לפחות צד אחד לפני מועד זה כפופים לכללים הישנים.
• רישום בטאבו: אין מרשם לאומי של חוזי שכירות למגורים. ניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין (Department of Lands and Surveys) רק חוזי שכירות ארוכים מ15 שנה, והרישום מעניק לשוכר זכות במקרקעין.
• פיקוח על שכר דירה: חוק פיקוח על שכר הדירה חל על דירות באזורים מפוקחים שהושלמו עד 31 בדצמבר 1999, לאחר שהחוזה המקורי מסתיים והשוכר ממשיך לגור בדירה. העלאות לשוכרים בהגנה סטטוטורית מוגבלות ל6% לתקופה שבין 22 באפריל 2025 ל-21 באפריל 2027, והשבת הנכס דורשת עילות ספציפיות ופנייה לבית המשפט לפיקוח על שכר דירה. דירות חדשות מושכרות בתנאי שוק חופשי.

מה על המשכיר לכלול בחוזה?

מדריך הדיירים שלנו מפרט מה כל חוזה שכירות צריך לכלול. מנקודת המבט של המשכיר, ודאו שהוא כולל גם:

1. חשבון הבנק לתשלום שכר הדירה, כך שתשלום אלקטרוני מובנה בתוכו.
2. מי משלם דמי ועד בית, חשמל, מים ואגרות איסוף אשפה; העבירו את חשבון ה-EAC (Electricity Authority of Cyprus) על שם השוכר במידת האפשר.
3. סעיף פיקדון. אין תקרה חוקית ואין תוכנית הגנה ממשלתית; נהוג לגבות חודש עד חודשיים שכירות. ציינו מתי הפיקדון מוחזר ומה מותר לנכות ממנו.
4. רשימת מצב נכס חתומה ומצולמת, הכוללת קריאות מונים.
5. בדיקת שכר הדירה, תקופות הודעה מוקדמת וכל סעיף ביטול מוקדם (break clause), אם יש.
6. כללים לגבי חיות מחמד, השכרת משנה והשכרת משנה לטווח קצר על ידי השוכר.

זכרו שאי אפשר לפנות שוכר ללא צו בית משפט. לכל דבר שחורג מחוזה שכירות סטנדרטי, פנו לעורך דין; ראו איתור עורך דין דובר אנגלית בקפריסין.

האם כדאי להשתמש בסוכן השכרה?

כל מי שמוצא שוכרים בתמורה לתשלום חייב להיות בעל רישיון לפי חוק סוכני נדל"ן 71(I)/2010, לחדש את הרישיון מדי שנה ולשאת ביטוח אחריות מקצועית בסך 200,000 יורו. בדקו את שם הסוכן במרשם הסוכנים לפני החתימה. דמי התיווך אינם נקבעים בחוק, לכן יש להסכים מראש ובכתב אם משלמים דמי השכרה חד-פעמיים, דמי ניהול חודשיים או את שניהם, ומה כולל הניהול: גביית שכירות, תיקונים, בדיקות כניסה ויציאה, ניקיון והעברת מפתחות לאורחים בהשכרות נופש.

איזה ביטוח נדרש למשכירים?

מלווים משכנתאות דורשים כיסוי ביטוח למבנה, ויועצים העוסקים ברישום דירות נופש לטווח קצר מונים בין המסמכים גם ביטוח אש וביטוח אחריות כלפי צד שלישי. יש לעדכן את חברת הביטוח שהנכס מושכר, שכן נזק שנגרם על ידי שוכרים הוא החרגה סטנדרטית, ולשקול ביטוח הכנסה משכירות שאבדה. החל משנת 2026 ניתן לנכות עד 500 יורו בשנה מפרמיות של ביטוח כנגד אסונות טבע. מדריך ביטוח דירה שלנו משווה בין פוליסות.

מה קורה אם אתם גרים מחוץ לקפריסין?

בעלי נכסים שאינם תושבים מחויבים במס בקפריסין על שכירות בקפריסין לפי אותן מדרגות מס אישי, ללא תרומה לביטחון. רוב היועצים, כולל RSM ו-AGPLAW, אומרים שגם לא-תושבים משלמים דמי בריאות למערכת הלאומית לבריאות (GESY) בשיעור של 2.65% על השכירות הזו. אשרו את מצבכם עם רואה החשבון שלכם. אתם צריכים מספר זיהוי מס קפריסאי (TIN), גישה ל-Tax For All והגשת דוח שנתי. חשבון בנק מקומי מאפשר לקבל תשלומי שכירות בצורה אלקטרונית בקלות; ראו בנקים בקפריסין למתגוררים מחו״ל.

• בעלים בריטים: רשות המסים הבריטית (HMRC) מטילה מס גם על תושבי בריטניה בגין שכירות מחו״ל, עם זיכוי על מס קפריסאי לפי אמנת מניעת כפל מס בין בריטניה לקפריסין.
• בעלים מהאיחוד האירופי: מדינת המוצא שלכם תטיל מס גם על השכירות, בדרך כלל, עם הקלה לפי האמנה שלה עם קפריסין.
• בעלים שאינם מהאיחוד האירופי המתגוררים בקפריסין: אם היתר המגורים שלכם אינו מתיר עבודה, שאלו עורך דין אם ניהול עסק פעיל להשכרה לחופשות עומד בתנאיו.

השכרה לטווח ארוך או השכרה לחופשות: מה משתלם יותר?

שכירויות ארוכות טווח ממשיכות לעלות: מדד RICS ו-KPMG הראה עלייה של 7.36% בשנה במחירי השכירות של דירות ברבעון השני של 2026, ומחירי השכירות המבוקשים ב-Bazaraki בתקופה שבין ינואר לאוגוסט 2026 עמדו בממוצע על €1,716 לחודש בלימסול, €1,131 בפאפוס ו-€905 בלרנקה. כהערכה גסה (אוקטובר 2026), השכרה לתיירים במחיר של €100 ללילה צריכה כ-192 לילות תפוסה בשנה, לפני מע״מ, כדי להשתוות לשכירות חודשית של €1,200. נוכח הירידה של 5.6% במספר המבקרים התיירים עד ספטמבר 2026, יש בעלי נכסים שחוזרים להשכרה ארוכת טווח.

מה עושים עכשיו

• השכרה לתיירים: יש להירשם דרך משרד סגן שר התיירות (Deputy Ministry of Tourism) לפני הפרסום הראשון.
• הוציאו את מספר המס שלכם בקפריסין (Cyprus TIN) והתחברו ל-Tax For All.
• סמנו ביומן את מועדי מערכת הבריאות הכללית (GESY) ואת דוח המס שלכם לשנת 2026.
• שלחו שוכרים אל המדריך שלנו לשכירות בקפריסין ולעצה שלנו בנושא הונאות שכירות.