סכמו את העמוד 9 נקודות עיקריות · דקה אחת
- כמה עולה שכירות בקפריסין בשנת 2026?לא פורסם נתון עבור מחוז פמגוסטה (איה נאפה, פרוטרס, פרלימני).
- באיזו מהירות עולים מחירי הנכסים?מדד מחירי הנכסים למגורים של הבנק המרכזי של קפריסין (Central Bank of Cyprus) עלה ב-8.5% לעומת השנה הקודמת ברבעון השני של 2026 (דירות +8.9%, בתים +5.8%).
- כמה באמת עולה לקנות נכס בתשלום מראש?אגרות ההעברה ורישום המשכנתא נקבעים על ידי מחלקת הקרקעות והמדידות (Department of Lands and Surveys).
- מה עולה הבעלות על נכס בכל שנה?אין מס נכסים שנתי: מס על מקרקעין בוטל החל מ-1 בינואר 2017.
- כמה עולות משכנתאות?שיעור הריבית הממוצע על הלוואות חדשות לרכישת דירה בקפריסין עמד על 4.16% באוגוסט 2026, לעומת 3.78% ביולי.
- דוגמה מעשית: דירת שני חדרי שינה בלימסולשכירות: €1,400–1,500 לחודש עבור דירת שני חדרי שינה ממוצעת (יולי 2026).
- אילו כללי מס חשובים?החל מ-1 בינואר 2026, תושבי מס בקפריסין יכולים לנכות עד €2,000 בשנה, בגין שכירות או ריבית משכנתא על דירת מגוריהם הראשית בקפריסין.
- האם משנה ממה אתם מגיעים?אזרחי האיחוד האירופי קונים באותם תנאים כמו הקפריסאים.
- שכירות או רכישה: רשימת בדיקה מהירההגעתם זה עתה או שאינכם בטוחים באיזו עיר מתאימה לכם;
תשובה קצרה
לרוב הזרים שמתגוררים בקפריסין, שכירות בתחילה ורכישה מאוחר יותר הגיוניות יותר. רכישה משתלמת אם תישארו לפחות חמש עד שבע שנים, תוכלו להפקיד מקדמה של 20% או יותר ותעמדו בתנאים לקבלת משכנתא קפריסאית, שכן העלויות הראשוניות (המקדמה, מע״מ או דמי העברה, עורך דין, רישום המשכנתא) גבוהות. בשנת 2026 מחירי הנכסים עלו בכ-8.5% בשנה, שיעור הריבית הממוצע על משכנתאות חדשות עמד על כ-4%, ודירת שני חדרי שינה הושכרה בסכום של כ-700 עד 1,500 אירו לחודש, בהתאם לעיר.
- שכירויות טיפוסיות בשנת 2026 לדירה של שני חדרי שינה: 1,400 עד 1,500 אירו בלימסול, 800 עד 900 אירו בניקוסיה, 700 עד 800 אירו בלרנקה ובפאפוס (מועצת רישום סוכני הנדל״ן (Real Estate Agents Registration Council), יולי 2026).
- מחירי הבתים עלו ב-8.5% בתוך שנה ברבעון השני של 2026, לפי מדד הבנק המרכזי של קפריסין (Central Bank of Cyprus); שכירות הדירות עלתה בכ-7.4%.
- שיעור הריבית הממוצע על הלוואות דיור חדשות עמד על 4.16% באוגוסט 2026 (הבנק המרכזי של קפריסין).
- העלויות הראשוניות ברכישה כוללות מקדמה של 20% ומעלה, מע״מ של 5% או 19% על בנייה חדשה, או דמי העברה מופחתים בחצי ברכישה מיד שנייה, רישום משכנתא בשיעור של 1% ושכר טרחת עורך דין.
- החל משנת 2026, תושבים לצורכי מס יכולים לנכות עד 2,000 אירו בשנה מדמי השכירות או מריבית המשכנתא על דירת מגוריהם העיקרית, בכפוף למגבלות הכנסה.
עבור רוב האנשים שעוברים לקפריסין, הסדר הנבון הוא לשכור קודם, לקנות אחר כך. שכירות מאפשרת לכם לגלות איזו עיר ואיזו שכונה מתאימות לכם לפני שאתם מתחייבים. רכישה מתחילה להיות הגיונית כשאתם מתכננים להישאר לפחות חמש עד שבע שנים, יש לכם מקדמה של 20% ומעלה ואתם יכולים לקבל משכנתא קפריסאית, משום שעלויות הרכישה הראשוניות גבוהות ומשתלמות רק עם הזמן.
להלן השוואת המספרים לשנת 2026: שכירויות, מחירים, עלויות משכנתא, העלויות הנוספות של רכישה והכללים השונים לקונים מאזור האיחוד האירופי ולקונים שאינם מאזור האיחוד.
כמה עולה שכירות בקפריסין בשנת 2026?
שכירויות משתנות מאוד מעיר לעיר. אלה שכירויות הממוצע שציין מרינוס קיניג׳ירו, נשיא מועצת רישום סוכני נדל״ן, ביולי 2026:
| עיר | דירת חדר שינה אחד | דירת שני חדרי שינה |
|---|---|---|
| לימסול | €1,000–1,100 | €1,400–1,500 |
| ניקוסיה | €600–650 | €800–900 |
| לרנקה | €500–600 | €700–800 |
| פאפוס | €500–550 | €700–800 |
הנתונים נכונים ל-23 ביולי 2026. לא פורסם נתון עבור מחוז פמגוסטה (איה נאפה, פרוטרס, פרלימני). מחירי המבוקש באתרי הנדל"ן גבוהים לעתים קרובות בהרבה מהממוצעים האלה, במיוחד בדירות חדשות או בדירות עם נוף לים בלימסול.
האם שכירויות ממשיכות לעלות? הסימנים מעורבים. שכירות הדירות עלתה ב-7.36% בשנה שעד Q2 2026, ושכירות הבתים עלתה ב-5.3%. מנגד, מר קיניגירו אמר שהשכירויות לא עלו ב-2026, משום שבעלי הדירות מעבירים דירות משכירות לטווח קצר לשכירות לטווח ארוך. המדריך שלנו לשכירת דירה בקפריסין עוסק בחוזים, בפיקדונות (בדרך כלל חודש או חודשיים שכירות) ובזכויותיך כשוכר.
כמה מהר עולים מחירי הנדל"ן?
במהירות. מדד מחירי הדיור למגורים של הבנק המרכזי של קפריסין (Central Bank of Cyprus) עלה ב-8.5% לעומת השנה הקודמת ברבעון השני של 2026 (דירות +8.9%, בתים +5.8%). לפי מחוז, פמגוסטה עלתה ב-10.0%, לרנקה ב-9.8%, פאפוס ב-9.6%, לימסול ב-7.8% וניקוסיה ב-5.7%. הבנק המרכזי מייחס חלק גדול מהעלייה לביקוש מצד זרים. לקבלת מחירים למטר רבוע, ראו מחירי הנדל"ן בקפריסין לפי עיר.
מחירים שעולים הם סיבה לקנות מוקדם יותר אם אתם בטוחים שתישארו, אבל הם גם אומרים שאתם קונים בנקודת שיא. אף אחד לא יכול להבטיח שהמגמה תמשך.
כמה עולה קנייה בפועל מראש?
המחיר הוא רק ההתחלה. אלה ההוצאות הנוספות העיקריות ב-2026:
| עלות | דירה חדשה (New build) | דירה משנית (Resale) |
|---|---|---|
| פיקדון | לפחות 20% עבור דירת מגורים עיקרית, 30% עבור נכס אחר (הלוואות מוגבלות ל-80% ול-70% משווי הנכס) | אותו דבר |
| מע"מ | 19%, או 5% על דירת מגורים עיקרית שעומדת בתנאים | אין |
| אגרות העברה בלשכת רישום המקרקעין (Land Registry) | ללא, אם שולם מע״מ | 3% עד €85,000, 5% עד €170,000, 8% מעל לכך, מוקטן בחצי |
| רישום משכנתא | 1% מסכום ההלוואה | אותו דבר |
| מס בולים (Stamp duty) | בוטל מה־1 בינואר 2026 | אותו דבר |
| עורך דין | בדרך כלל 1%–2% ממחיר הנכס; יש לבקש הצעת מחיר בכתב | אותו דבר |
העמלות להעברת הבעלות ורישום המשכנתא נקבעות על ידי מחלקת הקרקעות והמדידות (Department of Lands and Surveys). שיעור המע״מ של 5% חל על 130 מ״ר הראשונים של דירת מגורים עיקרית, עד €350,000, אם הדירה אינה גדולה מ-190 מ״ר ועלותה הכוללת אינה עולה על €475,000. לתהליך שלב אחר שלב, ראו רכישת נכס בקפריסין על ידי זר.
כמה עולה הבעלות על נכס מדי שנה?
אין מס נכסים שנתי: מס על מקרקעין בוטל החל מ-1 בינואר 2017. הבעלים משלמים אגרות לרשות המקומית (כגון איסוף אשפה וביוב), הוצאות משותפות בבניינים של דירות, ביטוח דירה (חובה אם יש משכנתא) ותחזוקה. בעת מכירה, חל מס רווחי הון של 20% על הרווח, אולם החל משנת 2026 קיים פטור לכל החיים של עד €150,000 במכירת דירת המגורים העיקרית שלכם.
מה עולה משכנתא?
שיעור הריבית הממוצע על הלוואות חדשות לרכישת דירה בקפריסין עמד על 4.16% באוגוסט 2026, לעומת 3.78% ביולי. זהו ממוצע של סוגי הלוואות שונים, ולכן ההצעה שתקבלו עשויה להיות שונה. רוב ההלוואות החדשות כיום נושאות ריבית קבועה לתקופה ראשונית: רק 12.1% מהלוואות הדיור החדשות ביולי 2026 היו בריבית משתנה או בריבית קבועה לשנה או פחות.
בנק Bank of Cyprus, Eurobank, Alpha Bank Cyprus, Ancoria Bank ותאגיד המימון לדיור (Housing Finance Corporation), בבעלות המדינה, כולם מלווים לרכישת דירות, אך בעיקר לתושבי קבע. אם הגעתם זה עתה, יש לכם הכנסה מחו"ל או שאתם שוהים באישור קצר טווח, צפו לשאלות נוספות ואולי להלוואה קטנה יותר.
דוגמה מעשית: דירת שני חדרי שינה בלימסול
הנתונים הבאים מובאים להמחשה בלבד ואינם הצעת מחיר:
- שכירות: €1,400–1,500 בחודש עבור דירת שני חדרי שינה ממוצעת (יולי 2026).
- רכישת דירה חדשה ב-€300,000 (קרוב לחציון של €302,910 ששולם עבור דירות חדשות בלימסול במחצית הראשונה של 2026), כדירת מגורים עיקרית:
- מקדמה של 20%: €60,000;
- מע"מ של 5%, אם הדירה עומדת בתנאים והמחיר מצוין לפני מע"מ: €15,000;
- רישום משכנתא בשיעור של 1% מהלוואה של €240,000: €2,400;
- שכר טרחת עורך דין: כמה אלפי אירו.
- הלוואה של €240,000 לתקופה של 30 שנה בריבית של 4.16% עולה כ-€1,170 בחודש, כאשר כ-€9,900 מתוכם בשנה הראשונה הם ריבית.
לכן העלות החודשית של בעלות על דירה יכולה להיות דומה לשכירות, או מעט נמוכה ממנה. אבל צריך כ-€80,000 מכספכם הפרטי ביום הראשון, והשכירות לא נעלמת, אלא מוחלפת בריבית, ביטוח, עמלות ותחזוקה. במשך שנתיים או שלוש העלויות הראשוניות בדרך כלל עולות על החיסכון; לאורך עשר שנים, כשהמחירים עולים, קנייה נוטה להוכיח את עצמה כמשתלמת יותר.
אילו כללי מס חשובים?
החל מה-1 בינואר 2026, תושבי מס בקפריסין יכולים לנכות עד €2,000 בשנה בגין שכירות או ריבית משכנתא על דירת המגורים הראשית שלהם בקפריסין. לפי המדריך המסביר של הממשלה, חלות מגבלות הכנסה משפחתית (€40,000 ליחיד ו-€100,000 לזוג עם עד שני ילדים, עם עלייה במשפחות גדולות יותר), השכירות חייבת להיות משולמת בהעברה בנקאית, בכרטיס או בשיטה אלקטרונית אחרת, וההלוואה חייבת להיות על שמכם. המדריך שלנו לרפורמת המס 2026 מסביר את השינויים האחרים.
האם המוצא שלכם משנה?
כן. אזרחי האיחוד האירופי קונים בתנאים זהים לאלה של הקפריסאים. קונים שאינם מהאיחוד האירופי, כולל אזרחי בריטניה, צריכים לקבל אישור ממועצת השרים (Council of Ministers) ובדרך כלל מוגבלים לדירה אחת. בספטמבר 2026 אמרה הממשלה שתמזג כמה הצעות להגבלת רכישות על ידי אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי לחוק מעודכן, אך עד 3 בספטמבר 2026 לא אושר דבר. אם אתם קונים שאינם מהאיחוד האירופי, אי הוודאות הזו היא סיבה נוספת להיוועץ בעורך דין לפני החתימה.
השכרה או רכישה: רשימת בדיקה מהירה
השכרה מתאימה יותר אם:
- הגעתם זה עתה או שאינכם בטוחים איזו עיר מתאימה לכם;
- אתם עשויים לעבור דירה תוך חמש שנים, או שהעבודה או האישור שלכם זמניים;
- עדיין אין לכם פיקדון של 20%–30% בתוספת העלויות;
- אתם רוצים לחכות לתוצאות כללי הרכישה לאזרחים שאינם מהאיחוד האירופי.
רכישה מתאימה יותר אם:
- אתם מתכננים להישאר לטווח ארוך ומכירים את האזור;
- יש לכם את הפיקדון והכנסה יציבה שבנק קפריסאי יקבל;
- אתם רוצים לקבע את עלויות הדיור שלכם במקום להתמודד עם עליות שכר דירה;
- אתם קונים דירת מגורים עיקרית שזכאית למע"מ (VAT) בשיעור 5%.
בכל מקרה שתבחרו, השתמשו בסוכן נדל"ן מורשה (בדקו במועצת רישום סוכני הנדל"ן (Real Estate Agents Registration Council)) ואם אתם קונים, השתמשו בעורך דין משלכם מתוך הרשימה של לשכת עורכי הדין של קפריסין (Cyprus Bar Association).
מה עושים עכשיו
- שכרו דירה לתקופה של שישה עד שנים עשר חודשים באזור שאתם אוהבים; כלי איתור האזורים שלנו יכול לעזור לכם לבחור.
- אם אתם שוקלים בנייה חדשה, קראו את המאמר על נכסים על הנייר בקפריסין: סיכונים ובדיקות.
- בדקו את התקציב שלכם מול עלות המחיה בקפריסין.
- לפני שאתם קונים, בקשו מעורך הדין שלכם לבצע את בדיקות תעודת הבעלות.
שאלות נפוצות
האם זול יותר לשכור או לקנות בקפריסין?
מבחינה חודשית, משכנתא על דירה יכולה לעלות בערך כמו שכירות, אבל רכישה דורשת פיקדון גדול והוצאות מראש של כמה אחוזים. בשהייה קצרה, שכירות היא בדרך כלל הזולה יותר; לאורך שנים רבות, רכישה יכולה להיות המשתלמת יותר אם המחירים ממשיכים לעלות.
כמה פיקדון אני צריך כדי לקנות בקפריסין?
כללי הבנק המרכזי (Central Bank of Cyprus) מגבילים הלוואות ל-80% משווי הנכס לדירת מגורים עיקרית ול-70% לנכסים אחרים, ולכן צריך לפחות 20% או 30% מהמחיר, בתוספת מסים ואגרות.
האם תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא בקפריסין?
כן, אבל רוב הבנקים מלווים בעיקר לתושבי קבע עם הכנסה שניתן לאמת. לא-תושבים מוצאים בדרך כלל שזה קשה יותר, ועשויים להציע להם סכום נמוך יותר.
כמה עולה שכר דירה בלימסול בשנת 2026?
מועצת רישום סוכני הנדל"ן פרסמה שמחירי השכירות הממוצעים עמדו על 1,000–1,100 יורו לחודש לדירת חדר שינה אחד ועל 1,400–1,500 יורו לדירת שני חדרי שינה ביולי 2026. מחירי המבוקש במודעות הם לעיתים קרובות גבוהים יותר.
האם משלמים מס נכס מדי שנה בקפריסין?
לא. מס הנכס השנתי בוטל החל משנת 2017. בעלי נכסים עדיין משלמים לרשויות המקומיות אגרות, כגון חיובי פינוי אשפה וביוב, וכן הוצאות משותפות בבניינים של דירות.
האם אפשר לקבל הקלת מס על שכירות בקפריסין?
החל משנת 2026, תושבי מס יכולים לנכות עד 2,000 יורו בשנה בגין שכר דירה או ריבית משכנתא על דירת המגורים הראשית, אם שכר הדירה משולם בדרך אלקטרונית וההכנסה המשפחתית נמצאת בתוך המגבלות.
קישורים שימושיים
- מחלקת הקרקעות והמדידות – אגרות (העברה ורישום משכנתא)
- הפורטל של מחלקת המקרקעין והמדידות (Department of Lands and Surveys)
- הבנק המרכזי של קפריסין (Central Bank of Cyprus)מדד מחירי הנכסים למגורים וסטטיסטיקת שיעורי ריבית
- מחלקת המס (Tax Department)
- מועצת רישום סוכני נדל"ן (Real Estate Agents Registration Council)בדיקה שסוכן נדל"ן מורשה
- לשכת עורכי הדין של קפריסין (Cyprus Bar Association)רשימת עורכי דין מורשים
- Bank of Cyprus – הלוואות דיור
מקורות (12)
- Cyprus Mail – לימסול נשארת העיר היקרה ביותר בקפריסין לשוכרים (23 July 2026)
- Cyprus Mail – מחירי הנדל"ן בקפריסין עולים בעוד הביקוש הזר נשאר חזק, אומר CBC (24 בספטמבר 2026)
- Cyprus Mail – לרנקה מובילה את עליות הנדל״ן בקפריסין (RICS/KPMG Q2 2026, 1 September 2026)
- Cyprus Mail – תשואות נמוכות על פיקדונות ועלויות משכנתא הולכות וגדלות לוחצות על משקי בית בקפריסין (5 באוקטובר 2026)
- מחלקת המקרקעין והמדידות (Department of Lands and Surveys) – זכויות ואגרות
- PwC Worldwide Tax Summaries – קפריסין, מסים אחרים (נבדק ב-4 באוגוסט 2026)
- הרפובליקה של קפריסין – מדריך הסבר ליישום רפורמת המס לשנת 2026 עבור יחידים (ינואר 2026, ביוונית)
- Cyprus Mail – הממשלה פועלת להגבלת רכישת נכסים בידי זרים (3 בספטמבר 2026)
- Cyprus Mail – קנייה מול שכירות בקפריסין (20 באפריל 2026; טווח שכר טרחה משפטי)
- Cyprus Mail – פאפוס רושמת את המחירים הגבוהים ביותר בקפריסין לבתים חדשים (Landbank H1 2026, 31 July 2026)
- Cyprus Mail – שיעורי הפיקדונות בבנקים בקפריסין ממשיכים לפגר אחרי שאר אזור האירו (3 September 2026)
- Andersen Cyprus – עדכון רפורמת המס בתוקף מ-1 בינואר 2026 (13 January 2026)
